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    在北京逾670萬平方米的甲級寫字樓里，每100平方米面積中，近99平方米爆滿，入駐企業(yè)把它當(dāng)作辦公場所，每天都在此創(chuàng)造自己的財富。

    DTZ戴德梁行今年二季度寫字樓市場報告顯示，由于市場需求相對強(qiáng)勁，北京寫字樓空置率進(jìn)一步下降至1.25%，環(huán)比一季度降低0.72個百分點(diǎn)，空置率創(chuàng)近三年來新低。

    “如果說用電量是制造業(yè)的衡量指數(shù)，這種寫字樓指數(shù)，可以稱得上是總部經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)。”北京社科院研究員趙弘表示，以總部經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為基礎(chǔ)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和企業(yè)集聚，已經(jīng)成為北京寫字樓市場需求的主要支撐力量。

    而來自市發(fā)改委的經(jīng)濟(jì)分析數(shù)據(jù)從某種程度印證了這個說法：目前總部經(jīng)濟(jì)占全市經(jīng)濟(jì)的比重已達(dá)45%左右，企業(yè)總部化特征明顯。

    新興現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“小換大”需求最強(qiáng)

    5月20日，在美國上市的奇虎360公布了一份多少有些讓人“看不懂”的一季度財報。

    財報顯示，一季度公司收入1.1億美元，同比增長58.6%，但凈利潤同比下降近六成。

    360自己將其解讀為“研發(fā)投入、人員成本上漲、設(shè)備折舊等原因”，但明眼人還有另一個解釋：奇虎360年初剛?cè)腭v位于中關(guān)村電子城的新辦公樓，建筑面積近7萬平方米，這筆置業(yè)成本必然會攤薄利潤。

    在北京，樓房里裝滑梯的建筑，除了幼兒園，恐怕就只有奇虎360這座新辦公樓了。足有二層樓高的超大滑梯就建在員工休息區(qū)，不但是訪客參觀時必到的“景點(diǎn)”，也成了公司員工在工間樂于享受的一項(xiàng)“福利”。

    2005年成立之初，360“蝸居”在四惠橋邊一處千余平方米的辦公樓里，那會兒別說裝滑梯，董事長周鴻祎的辦公室還不如現(xiàn)在的員工休息區(qū)大。經(jīng)過7年發(fā)展，隨著公司實(shí)力提升，360相繼在京新增了多個辦公區(qū)，員工總數(shù)突破3000人。如今，360瀏覽器月度活躍用戶數(shù)創(chuàng)紀(jì)錄的達(dá)到3.32億，繼續(xù)坐在國內(nèi)廠商瀏覽器市場占有率的頭把交椅。由于過去一年業(yè)績增長，奇虎360股票已從2012年8月初的每股14美元上漲到目前的50美元左右，公司市值達(dá)到60億美元。

    “奇虎360是一個既有科技概念又有文化創(chuàng)意理念的公司，在我們的客戶群中，這種‘由小變大’的新興現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)占據(jù)很大比例。”DTZ戴德梁行華北區(qū)企業(yè)服務(wù)主管王剛說，“360們”在寫字樓市場中表現(xiàn)的最大特點(diǎn)，是根據(jù)企業(yè)發(fā)展“小換大”，這類企業(yè)的辦公面積恰恰與企業(yè)規(guī)模、業(yè)績成正比。

    總部辦公需求青睞“一步到位”

    對比一些新興行業(yè)和企業(yè)在創(chuàng)業(yè)過程中“小換大”的寫字樓需求，一些實(shí)力派的企業(yè)更青睞一步到位。

    東三環(huán)國貿(mào)橋西南角，是北京高端寫字樓的地標(biāo)之一——銀泰中心。這里，在過去三個月中，接連迎來了幾撥重量級租客，特別是新加坡航空和菜鳥網(wǎng)絡(luò)這樣的大公司相繼飛來“筑巢”，讓北京銀泰中心總經(jīng)理朱曉東增強(qiáng)了對市場的信心，也將穩(wěn)定出租率的主動權(quán)，牢牢掌握在自己手中。

    “北京銀泰中心寫字樓建筑面積超過26萬平方米，出租率長期保持在94%以上，這一數(shù)字在新建寫字樓里屬于一流。”朱曉東說，入駐的外資與內(nèi)資企業(yè)之比約為6：4，以大型總部企業(yè)為主，主要涉及金融、科技、投資、房地產(chǎn)等行業(yè)。所謂總部企業(yè)，就是企業(yè)將研發(fā)、設(shè)計、銷售等“高盈利點(diǎn)”留在北京總部，而將加工制造等低附加值工作“外包”。

    銀泰中心一層大廳，銀燦燦的入駐企業(yè)名錄牌正印證了這一點(diǎn)。

    世界500強(qiáng)之一的思科公司，全球四大證交所之一的東京證券交易所，以及著名投資銀行美林集團(tuán)、加拿大龐巴迪等跨國企業(yè)，都在銀泰中心“扎根”——3年起租。同時，經(jīng)歷了前兩年全球?qū)懽謽切乱惠唭r格上漲的洗禮，一些精打細(xì)算的企業(yè)另擇新居，這才讓新加坡航空、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等實(shí)力派企業(yè)獲得進(jìn)駐機(jī)會。由于吸納量有限，CBD高端寫字樓多數(shù)都經(jīng)歷了一輪“騰籠換鳥”的調(diào)整。

    在6月1日第二屆京交會“北京主題日”上，CBD獲得北京市總部經(jīng)濟(jì)集聚區(qū)和商務(wù)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)兩項(xiàng)認(rèn)定。目前，CBD聚集了殼牌、豐田、三星等跨國公司地區(qū)總部77家，是全國世界500強(qiáng)企業(yè)和跨國公司地區(qū)總部集中度最高的區(qū)域之一。

    “CBD已經(jīng)形成了以總部經(jīng)濟(jì)為特征，以國際金融業(yè)為龍頭，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)、文化傳媒聚集發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。”趙弘說，總部數(shù)量增加，帶動了一大批為總部服務(wù)的金融、保險、會計、法律、會展、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)崛起，使得北京現(xiàn)代服務(wù)業(yè)增加值占本市GDP的比重已經(jīng)達(dá)到76.4%，促進(jìn)了北京產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和升級。

    寫字樓供應(yīng)為經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿�擴(kuò)容

    7月19日下午2時，在DTZ戴德梁行市場報告發(fā)布的前一刻，華北區(qū)企業(yè)服務(wù)主管王剛“踩著點(diǎn)兒”走進(jìn)會場，險些遲到。在解釋原因時，他說：“中午一直和一位寫字樓客戶‘糾纏’，盡管目前CBD及其東擴(kuò)區(qū)的優(yōu)質(zhì)寫字樓寸土寸金。作為咨詢機(jī)構(gòu)，我們在為即將上市的寫字樓項(xiàng)目做規(guī)劃時，還是希望盡力提高使用效率。”

    王剛的辦公室東窗外，是赫赫有名的東三環(huán)中服地塊，那里正在建設(shè)北京未來最高寫字樓。雖然他坐在辦公室看不到最為關(guān)注的另一個區(qū)域，但他沒少“跑腿”去考察，那就是西二環(huán)金融街西擴(kuò)工程。這些可都是北京未來寫字樓的“潛力股”。王剛解釋，不論是CBD東擴(kuò)，還是金融街西擴(kuò)，都可以在未來兩到三年內(nèi)有效緩解區(qū)域內(nèi)寫字樓供不應(yīng)求的局面。

    CBD、金融街，同屬于北京高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，目前卻同樣面臨著存量租賃面積有限的制約。而這“低空置”，恰能從一個角度說明北京當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢。

    今年1至5月，CBD收入增長19.8%，金融街收入增長15.7%。拿到了“真金白銀”的數(shù)據(jù)，趙弘認(rèn)為，北京對經(jīng)濟(jì)的主動調(diào)控，對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級的引導(dǎo)，會更多依托全市產(chǎn)業(yè)功能區(qū)企業(yè)的總部化、集聚化來實(shí)現(xiàn)，并帶動現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展。“在這些區(qū)域，新增寫字樓商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)規(guī)模和進(jìn)度，相當(dāng)于是對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿Φ囊淮螖U(kuò)容。”他說，正所謂“兵馬未動，糧草先行”，全市合理、科學(xué)地規(guī)劃建設(shè)寫字樓項(xiàng)目，穩(wěn)定租金水平，將會對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到保駕護(hù)航的作用。