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　　繼“商改住”之后，“商改辦”成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)又一新潮。

　　近來，北京多地傳出將改變業(yè)態(tài)由商場(chǎng)調(diào)整為寫字樓。其中位于西直門商圈附近的大鐘寺中坤廣場(chǎng)即將進(jìn)入大規(guī)模業(yè)態(tài)調(diào)整期，而位于東三環(huán)燕莎橋西北角的都匯天地則也意圖向?qū)懽謽寝k公方向轉(zhuǎn)型，今年年初開始確定調(diào)整方向，目前還未調(diào)整完畢。

　　業(yè)內(nèi)專家表示，這是由于目前北京商業(yè)空置率上升，傳統(tǒng)商場(chǎng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭出現(xiàn)下滑，而寫字樓市場(chǎng)則因?yàn)樽饨鸬纳蠐P(yáng)，出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象引起的。

　　“辦”升“商”降

　　“一直以來，中坤廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)都不太好，這里的客流量很小，即使是周末人流量也不行。”中坤廣場(chǎng)某商戶對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)表示。

　　據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這個(gè)體量超過40萬平方米、被稱為北三環(huán)最后一家大型商場(chǎng)的大鐘寺中坤廣場(chǎng)，盡管宣布開街已近6年，但商場(chǎng)整體空置率依然很高。由于商場(chǎng)的客流量不大，此前一些品牌甚至選擇入駐不開業(yè)。而由于空置率高，其在商業(yè)運(yùn)營(yíng)上的投入，回報(bào)率也不高。

　　據(jù)悉，大鐘寺中坤廣場(chǎng)于2004年年底開工，2007 年完成主體工程并宣布開街，招商籌備時(shí)間就花了近4年。受外部環(huán)境制約，大鐘寺中坤廣場(chǎng)的商鋪開業(yè)率不高，與其所處的商圈等外部環(huán)境不無關(guān)系。因藍(lán)景麗家、金五星批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)設(shè)施的存在，大鐘寺商圈家居建材特色鮮明，商業(yè)氛圍并不濃厚。據(jù)了解，此前曾有商業(yè)項(xiàng)目選址于此，但運(yùn)營(yíng)結(jié)果都不理想。

　　中坤集團(tuán)總裁焦青亦對(duì)外坦言“這項(xiàng)目做得辛苦”。據(jù)其介紹，大鐘寺中坤廣場(chǎng)總投資近60億元，四棟樓共43萬平方米的物業(yè)，中坤自持80%以上，先后經(jīng)歷了2003年開工建設(shè)遭遇SARS、2008年招商時(shí)恰逢奧運(yùn)會(huì)、后期招商團(tuán)隊(duì)調(diào)整以及2012年底和中央空調(diào)供應(yīng)商遠(yuǎn)大集團(tuán)的“口水戰(zhàn)”等挑戰(zhàn)。而眼看著就要熬過商場(chǎng)培育期；進(jìn)入穩(wěn)定盈利階段之時(shí)，又碰上了電商對(duì)傳統(tǒng)商場(chǎng)的沖擊，部分虧損的小商鋪甚至出現(xiàn)拖欠租金的現(xiàn)象。

　　與商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)相比，寫字樓市場(chǎng)在如今的節(jié)點(diǎn)反而直線上揚(yáng)。包括北京的其他一線城市的寫字樓租金也都出現(xiàn)大幅上漲態(tài)勢(shì)，許多優(yōu)質(zhì)寫字樓出現(xiàn)供不應(yīng)求現(xiàn)象，中心城區(qū)的寫字樓市場(chǎng)更是火爆。

　　“從供需關(guān)系看，北京市場(chǎng)由于寫字樓供應(yīng)短缺，租金已處于歷史最高位。而北京寫字樓租金市的上揚(yáng)，使得寫字樓銷售和租賃兩個(gè)市場(chǎng)異�；馃帷�”全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)主任朱凌波向記者介紹，雖然中坤廣場(chǎng)地處13號(hào)線大鐘寺站，但臨近西直門商圈，周邊有寫字樓的客戶需求。目前該區(qū)域一般商場(chǎng)租金為4~5元/天/平方米，而優(yōu)質(zhì)寫字樓租金則突破到了10元/天/平方米，業(yè)態(tài)調(diào)整后，經(jīng)營(yíng)方可以快速回籠資金。

　　焦青稱，在中坤廣場(chǎng)傳達(dá)出向?qū)懽謽寝D(zhuǎn)型的信號(hào)后，已有多家金融機(jī)構(gòu)開始與其積極接觸，預(yù)計(jì)將來租金將輕松翻倍，而管理成本也隨之降低，項(xiàng)目調(diào)整后可租可售，也會(huì)給公司帶來較大的操作余地，形成雙贏局面。

　　而位于東三環(huán)燕莎橋西北角定位為高端消費(fèi)的都匯天地，從去年開始也受到了一線國(guó)際品牌銷售下滑影響，運(yùn)營(yíng)處于虧損狀態(tài)，物業(yè)持有方平安集團(tuán)旗下的平安銀行由于急需大面積寫字樓，雙方一拍即合，從2013年初開始確定向?qū)懽謽欠较蛘{(diào)整。

　　市場(chǎng)周期的必然產(chǎn)物

　　近年來，“商改住”、“住改商”現(xiàn)象屢見不鮮，但商業(yè)改辦公的現(xiàn)象卻尤為少見。針對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)壓力較大，而寫字樓市場(chǎng)火爆，“商改辦”會(huì)否成為趨勢(shì)，朱凌波對(duì)記者表示，“目前，上述物業(yè)轉(zhuǎn)型仍只是個(gè)案”。

　　“業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)變對(duì)于上述項(xiàng)目來說只是亡羊補(bǔ)牢，說明項(xiàng)目本身的招商和運(yùn)營(yíng)存在問題。最初這些項(xiàng)目都是按照商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來建的，除非出現(xiàn)問題，一般不會(huì)有人大規(guī)模地進(jìn)行內(nèi)部改造和業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型。而且商場(chǎng)改寫字樓在硬件條件上還是有限制的，并不是說所有的商場(chǎng)都能改寫字樓。上述項(xiàng)目是因?yàn)樯虡I(yè)樓宇之間均為獨(dú)棟，有改造優(yōu)勢(shì)。”朱凌波說。

　　也有專家表示不同意見，華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問有限公司副總經(jīng)理公衍奎表示，“因?yàn)楦鞣N方面的影響，不同物業(yè)的發(fā)展波動(dòng)和周期不完全重合。因?yàn)槭袌?chǎng)動(dòng)力和物業(yè)周期的發(fā)展原因，不同物業(yè)之間進(jìn)行業(yè)態(tài)的調(diào)整轉(zhuǎn)變一直以來都是常態(tài)發(fā)展，無論是‘住改辦’、‘商改住’、‘酒改住’、‘住改酒’、‘工改住’等等都是不同市場(chǎng)周期時(shí)出現(xiàn)的必然產(chǎn)物。歷數(shù)北京甚至許多其他城市，這種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變的例子不勝枚舉。”

　　“除了一些開發(fā)商收購(gòu)一些舊的樓宇項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變?cè)侔�裝，現(xiàn)在一些基金也在尋找被低估價(jià)值的物業(yè)，然后改變其使用功能重新入市。‘商改辦’只是其中一例，這種改變一直是存在的并且是一種趨勢(shì)。無論是類似‘商改住’等的從前期規(guī)劃就入手的建設(shè)調(diào)整，還是后期舊樓宇進(jìn)行的業(yè)態(tài)改造，哪種業(yè)態(tài)更適合當(dāng)時(shí)周期市場(chǎng)的生存，哪種業(yè)態(tài)就會(huì)大行其道。”公衍奎表示。

　　“目前政策方面并沒有對(duì)這種業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變的政策監(jiān)管，致使很多開發(fā)商紛紛鉆此政策漏洞。而‘商改辦’暫時(shí)只能在自持租賃類物業(yè)中小范圍轉(zhuǎn)型。”公衍奎說。

　　電商沖擊傳統(tǒng)商業(yè)

　　“目前因?yàn)槭艿诫娚痰臎_擊，傳統(tǒng)商業(yè)形勢(shì)整體出現(xiàn)疲態(tài)，百貨業(yè)、零售業(yè)開始出現(xiàn)自身造血功能不足的現(xiàn)象。”公衍奎向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者介紹，除了個(gè)案本身存在的問題，目前商業(yè)地產(chǎn)整體形勢(shì)欠佳。“受電商沖擊最大的百貨業(yè)，反而是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)里占租金比例最高的業(yè)態(tài)。而必須體驗(yàn)消費(fèi)的餐飲娛樂業(yè)，卻占的租金比例并不高。因此，傳統(tǒng)商業(yè)的市場(chǎng)份額被縮減在所難免。”

　　因?yàn)楹暧^調(diào)控的影響，許多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)空置率居高不下。多位業(yè)內(nèi)人士表示，在發(fā)展城鎮(zhèn)化的背景下，部分房企提前布局商業(yè)地產(chǎn)，但由于經(jīng)營(yíng)與消費(fèi)力的不足，我國(guó)不少大中城市商業(yè)地產(chǎn)空置率逐步上升，已經(jīng)出現(xiàn)過剩態(tài)勢(shì)，勢(shì)必導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)泡沫急劇膨脹。

　　根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)監(jiān)測(cè)顯示，中國(guó)7大城市的購(gòu)物中心每年增量數(shù)據(jù)表明，2013年的計(jì)劃開業(yè)量是2012年開業(yè)量的2.9倍，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了零售品牌商開店速度以及零售銷售額增速，目前電商的強(qiáng)烈沖擊，必然將導(dǎo)致商業(yè)業(yè)態(tài)空置率上升。

　　“現(xiàn)階段商業(yè)地產(chǎn)有跟風(fēng)現(xiàn)象。”北京工商大學(xué)貿(mào)易系主任洪濤表示，“由于對(duì)零售業(yè)本身需求并不了解，現(xiàn)在許多城市一味追求大規(guī)模，有的購(gòu)物中心甚至占地面積達(dá)上千畝，但由于地理位置欠佳的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無人光顧的局面。而有些商圈則會(huì)在同一個(gè)商圈內(nèi)擁有多個(gè)同類型購(gòu)物中心，商戶、客戶資源分流現(xiàn)象嚴(yán)重。”

　　與此同時(shí)，根據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，北京已成為全球?qū)懽謽亲饨鹱畎嘿F的城市之一，過去一年間北京甲級(jí)寫字樓租金大幅上漲80%以上，市場(chǎng)出現(xiàn)供不應(yīng)求。而因?yàn)楸本�寫字樓市�?chǎng)租金的上揚(yáng)，使得寫字樓銷售和租賃市場(chǎng)異�；馃�。

　　“現(xiàn)在商業(yè)和辦公樓發(fā)展周期不匹配，一個(gè)處于下滑期，一個(gè)處于上升期，政策也沒有對(duì)這些方面的監(jiān)管，因此出現(xiàn)這種現(xiàn)象不足為奇。而且因?yàn)榘l(fā)展周期和市場(chǎng)動(dòng)力的影響，舊物業(yè)的業(yè)態(tài)改造調(diào)整屬于常態(tài)變化，在建設(shè)用地日漸減少的情況下，適應(yīng)不同市場(chǎng)時(shí)期的業(yè)態(tài)改造也是發(fā)展趨勢(shì)。”公衍奎對(duì)記者表示。