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    業(yè)內(nèi)人士分析，今年下半年南京住宅商品房調(diào)控壓力不斷攀升，將不少資金從住宅市場(chǎng)擠出，未來將有更多資金涌入日趨上升的南京寫字樓市場(chǎng)。

    2年內(nèi)建鄴萬達(dá)中心
    售價(jià)暴漲38%

    在河西，以建鄴萬達(dá)中心為代表的寫字樓產(chǎn)品表現(xiàn)搶眼。2011年，建鄴萬達(dá)中心首次開盤時(shí)，均價(jià)為1.6萬元/㎡。短短兩年之后，如今二手房源的價(jià)格已經(jīng)漲到2.2萬元/㎡。粗略計(jì)算漲幅接近38%。這在寫字樓產(chǎn)品中實(shí)為罕見。

    不僅如此，其租金回報(bào)率表現(xiàn)同樣強(qiáng)勁。前期，建鄴萬達(dá)中心的租金為2.5/㎡·天，如今，其寫字樓租金已經(jīng)近3.3元/㎡·天，年租金回報(bào)率約8%。這樣的回報(bào)率在全國范圍也屬佼佼者。

    根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，去年以來，多個(gè)二三線城市的寫字樓成交出現(xiàn)上漲，并且回報(bào)率已經(jīng)呈現(xiàn)出超越一線城市的趨勢(shì)。其中，成都的寫字樓投資回報(bào)率達(dá)7%，武漢的寫字樓投資回報(bào)率則在5%-6%之間，高于北京和上海。但都低于南京的建鄴萬達(dá)中心。

    從未來趨勢(shì)來看，根據(jù)克爾瑞南京機(jī)構(gòu)的最新數(shù)據(jù)，目前河西寫字樓租金呈現(xiàn)穩(wěn)步上升態(tài)勢(shì)，與新街口商圈的金鷹等寫字樓差距不斷縮小。建鄴萬達(dá)中心的租金水平基本可以比肩主城頂級(jí)寫字樓。

    另悉，在目前已經(jīng)投入使用的建鄴萬達(dá)中心，60%的買房人是出于自用目的購買的寫字樓產(chǎn)品。這也從側(cè)面反映出南京市場(chǎng)上寫字樓產(chǎn)品的高使用率。

    并且，從下半年整體供應(yīng)量情況來看，南京的寫字樓市場(chǎng)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，對(duì)于寫字樓產(chǎn)品的需求旺盛，其增值潛力自然為市場(chǎng)所看好。

    僅1年江寧萬達(dá)寫字樓
    漲幅高達(dá)12%

    另一方面，仲量聯(lián)行近日發(fā)布的《2013年二季度辦公樓指數(shù)報(bào)告》顯示，二線城市辦公樓租金在2013年第二季度和整個(gè)上半年普遍保持增長(zhǎng)勢(shì)頭。這在以甲級(jí)寫字樓為代表的高端寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)尤為明顯。租金方面，二季度國內(nèi)甲級(jí)辦公樓環(huán)比平均上漲了0.7%；售價(jià)方面，國內(nèi)甲級(jí)辦公樓的售價(jià)季度環(huán)比增幅由2013年一季度的0.4%提升至二季度的1.0%，2013年上半年累計(jì)增長(zhǎng)1.3%，增值空間明顯。

    不過，從南京下半年的寫字樓市場(chǎng)來看，目前推盤的項(xiàng)目非常少，高端寫字樓產(chǎn)品更是鳳毛麟角。根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，未來僅河西和城北板塊各有一家樓盤推出寫字樓產(chǎn)品，此外，橫掃南京整個(gè)上半年寫字樓市場(chǎng)的江寧萬達(dá)中心預(yù)計(jì)將會(huì)推出最后一棟高端寫字樓。

    “我們最后一棟國際寫字樓還沒有開盤，已經(jīng)被客戶預(yù)訂得差不多了。”江寧萬達(dá)中心的相關(guān)負(fù)責(zé)人直言客戶對(duì)于高端寫字樓的熱情確實(shí)比之前要更加旺盛。

    事實(shí)上，從數(shù)據(jù)上來看，從去年推盤至今，一年的時(shí)間內(nèi)，江寧萬達(dá)中心的寫字樓的均價(jià)由13000元/㎡漲至14500元/㎡，漲幅遠(yuǎn)超市場(chǎng)同期水平。業(yè)內(nèi)人士分析，寫字樓市場(chǎng)的持續(xù)升溫，以及建鄴萬達(dá)中心高達(dá)38%的漲幅，無疑堅(jiān)定了市場(chǎng)對(duì)于江寧萬達(dá)中心的信心。

    年底開業(yè)寫字樓
    投資回報(bào)將持續(xù)上揚(yáng)

    雖然寫字樓產(chǎn)品，尤其是甲級(jí)寫字樓產(chǎn)品已然成為下半年市場(chǎng)投資的主流方向之一，但網(wǎng)尚機(jī)構(gòu)總經(jīng)理李智在分析市場(chǎng)時(shí)也曾指出，目前南京寫字樓項(xiàng)目之間的差異較大，個(gè)別項(xiàng)目的銷售會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來決定性影響。對(duì)于寫字樓購買者而言，項(xiàng)目的選擇成為投資關(guān)鍵。

    一般來說，地段、交通、品牌形象以及周邊配套是選擇寫字樓產(chǎn)品的幾大要素。對(duì)比南京的寫字樓市場(chǎng)可以發(fā)現(xiàn)，江寧萬達(dá)中心之所以在一季度創(chuàng)下全市近一半成交量的成績(jī)與這些要素密不可分。

    緊鄰江寧區(qū)政府和最繁華的上元大街，江寧萬達(dá)中心享有江寧絕版中心地段和立體交通，從萬達(dá)品牌到建鄴萬達(dá)中心的成功運(yùn)營都為江寧萬達(dá)中心的寫字樓檔次與形象奠定基礎(chǔ)。更值得關(guān)注的是，年底前，作為萬達(dá)集團(tuán)旗艦升級(jí)之作的江寧萬達(dá)廣場(chǎng)也將正式開業(yè)，7家主力店以及200多個(gè)國際一流品牌都將進(jìn)駐，項(xiàng)目定位、品牌級(jí)次、業(yè)態(tài)規(guī)劃和消費(fèi)服務(wù)的升級(jí)，都成為寫字樓高端配套的保證，同時(shí)也將促使寫字樓價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定上揚(yáng)。目前，項(xiàng)目最后一棟80-1900m2國際寫字樓即將加推。

    9月8日，一場(chǎng)寫字樓投資高峰論壇將在江寧萬達(dá)廣場(chǎng)營銷接待中心開展，屆時(shí)網(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)總經(jīng)理、江蘇省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)李智以及365商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院副院長(zhǎng)李紹明也將在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)行全面解析，為購房人指點(diǎn)迷津。