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    世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示：北京市寫字樓租金的平均報價為：424.4元/平方米/月，平均空置率2.8%，北京已成為中國（不含香港）租金最昂貴的寫字樓市場。

    通過分析，可以預(yù)測：在未來幾年內(nèi)，北京的寫字樓租金將維持高位徘徊，不會發(fā)生大的趨勢性變化。在這樣的市場環(huán)境下，的確應(yīng)該認(rèn)真地思考一下企業(yè)的房地產(chǎn)策略了。

    策略一：由租賃改為購買（持有）。

    近幾年的租金上漲，讓很多企業(yè)由租賃轉(zhuǎn)向持有寫字樓。這種策略適用的企業(yè)群主要有：國有企業(yè)、民營企業(yè)及金融類企業(yè)。應(yīng)用比較突出的一個案例是：阿里巴巴集團(tuán)在望京地區(qū)購買了整幢寫字樓作為北京總部。

    下面按照正負(fù)兩個方面分析一下這種策略。

    正面因素：

    1.不受租金變動的影響，有效地保證企業(yè)經(jīng)營成本的平穩(wěn)；

    2.寫字樓作為固定資產(chǎn)，可以為業(yè)主提供更多的融資便利。

    負(fù)面因素：

    1.寫字樓售價已經(jīng)相當(dāng)昂貴，選擇比較少；

    2.可售寫字樓大部分地理位置都不在核心區(qū)，不利于員工通勤；

    3.一次性現(xiàn)金投入太大，所以風(fēng)險也比較大；

    4.相對于租賃寫字樓的方案，靈活性比較差。

    策略二：搬入租金較低的非核心區(qū)商圈（例如北京的望京、亦莊等）。

    這種策略較適用的企業(yè)群是：IT 企業(yè)、制造業(yè)、物流業(yè)等。

    最近比較突出的一個案例是： 霍尼韋爾將北京總部，由燕莎區(qū)域的鵬潤大廈搬到了位于酒仙橋的兆維工業(yè)園。

    簡單分析一下。

    正面因素：

    1.顯著地降低了租金成本（至少超過30%）；

    2.對于租賃面積較大的租戶，可能獲得一些在核心區(qū)無法想象的“福利”。較長的固定期限租約（超過5年 并且租金比較穩(wěn)定），很低的車位租金，專屬的員工餐廳，大廈命名權(quán)，樓體企業(yè)標(biāo)識等。

    負(fù)面因素：

    1.非核心區(qū)的附屬設(shè)施配備及軌道交通方面，有很多需要改善的地方；

    2.地理位置的變化有可能導(dǎo)致大量員工的流失。

    策略三：

    將分散在不同辦公樓的辦公面積進(jìn)行整合，整合后可以大幅度提高辦公空間的使用效率，從而降低租賃面積而節(jié)省成本。這種策略適用的企業(yè)群為：保險公司、咨詢公司。

    簡單分析一下這種策略的兩個方面。

    正面因素：在加強(qiáng)企業(yè)各部門內(nèi)部溝通的同時，有可能將租賃成本降下來。

    負(fù)面因素：由于較高的整合成本，因此很多情況下租金成本降低并不明顯。

    這個策略成功的關(guān)鍵因素在于：能否找到一個最適合整合的樓盤，平面布局是否能整合在一起？地理位置是否讓大家都能夠接受？ 整合后的辦公使用效率是否可以真正提高，從而降低租賃面積？

    策略四：將企業(yè)的辦公面積按特性分散到不同的區(qū)域（部分保留在核心區(qū)，部分分散到非核心區(qū)）。

    適用于這種策略的企業(yè)一般是制造業(yè)、IT企業(yè)、醫(yī)藥業(yè)等。簡單分析一下。

    正面因素：

    1.可以非常顯著的降低租金成本；

    2.有機(jī)會改善辦公環(huán)境；

    3.滿足企業(yè)不同部門的功能要求，如實驗室、研發(fā)中心、呼叫中心等。

    負(fù)面因素：有時候會造成企業(yè)內(nèi)部溝通變得很困難。

    成功實施這種策略需要注意的關(guān)鍵問題是：怎樣讓離開核心區(qū)的部分員工能夠有更強(qiáng)的幸福感。比如：建立獨立使用的員工食堂，免費班車，收費較低的停車位，專屬健身房等。

    策略五：可以在辦公面積不增加也不搬遷的情況下，做內(nèi)部平面改造，在不新租賃辦公面積的情況下，可以增加員工位數(shù)量，從而相對降低成本。

    適用于這種策略的企業(yè)群是：金融業(yè)、咨詢業(yè)、律師事務(wù)所等，這類企業(yè)對于核心區(qū)有極強(qiáng)的粘附性，幾乎不可能離開核心區(qū)辦公。

    簡單分析一下正負(fù)面。

    正面因素：滿足了面積增長的需求，降低了租賃成本。

    負(fù)面因素：

    1.增加密集度會使員工對于辦公環(huán)境的滿意度降低；

    2.在進(jìn)行平面改造時會對于正常辦公有影響。

    這種策略成功的關(guān)鍵在于：

    1.最終是否能夠調(diào)整出一份讓各方滿意的平面改造方案，并且改造預(yù)算可控。

    2.施工時應(yīng)該做好項目管理工作，盡量不影響員工的正常辦公。（世邦魏理仕北京辦公樓服務(wù)部董事 嚴(yán)區(qū)海）