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　　“這一個月，外高橋?qū)懽謽亲饨饾q一倍不算什么，漲兩倍的也有，（業(yè)主）都不需要中介，寫字樓供不應(yīng)求。”世邦魏理仕環(huán)球研究部董事謝晨昨日說。

　　當(dāng)天，世邦魏理仕發(fā)布研究報告稱，今年7、8月份，外高橋?qū)懽謽瞧骄�租金報價為2.1元/平方米/日，9月后寫字樓租金開始上漲，在9月底中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)（自貿(mào)試驗區(qū)）掛牌前后及“十一”后，出現(xiàn)了兩波大幅調(diào)租漲價，目前寫字樓平均租金已升至4.2元/平方米/日，一個月內(nèi)租金翻倍。其中，部分寫字樓其間租金漲幅甚至超過200%。

　　世邦魏理仕華東區(qū)工業(yè)及物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人羅瑾稱，“以前，外高橋很多業(yè)主想撤出，遷往成本更低的區(qū)域。比如英特爾就遷至大連。但現(xiàn)在，自貿(mào)試驗區(qū)掛牌后，業(yè)主期望值明顯增加。但期望值有多高很難講，所以市場會陷入觀望，未來幾個月很難看到大宗交易。”

　　高力國際中國調(diào)研部董事謝靖宇提醒，開發(fā)商和業(yè)主已開始押注自貿(mào)試驗區(qū)周邊的板塊和物業(yè)，這蘊含著投資過熱及過度投機的潛在風(fēng)險。

    外高橋?qū)懽謽亲饨鸺睗q

　　眼下外高橋優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量不大。

　　據(jù)世邦魏理仕研究部統(tǒng)計，目前外高橋保稅區(qū)內(nèi)，品質(zhì)達(dá)到或接近乙級并對外出租的商業(yè)寫字樓總存量約40萬平方米。其中，樓齡在10年以上的占總量的56%，基本沒有樓齡在5年以內(nèi)的寫字樓。

　　世邦魏理仕認(rèn)為，長期而言，外高橋有望成為自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)的CBD，該區(qū)域?qū)懽謽亲饨鸫嬖谏蠞q動力。

　　據(jù)該機構(gòu)統(tǒng)計，外高橋保稅區(qū)內(nèi)目前最貴的寫字樓——湯臣國際貿(mào)易大廈的報價，已從原來的3.0元/平方米/日，上漲至9月底的4.5元/平方米/日，國慶長假后報價又調(diào)整至7.0元/平方米/日�？少Y參照的是，今年三季度，虹橋地區(qū)的寫字樓平均報價為7.2元/平方米/日左右。

　　世邦魏理仕指出，由于現(xiàn)階段咨詢寫字樓房源的客戶數(shù)成倍增長，個別自貿(mào)試驗區(qū)的寫字樓業(yè)主已停用中介，自行接待上門咨詢的客戶。而如寶鋼浦東國貿(mào)大廈、湯臣國際貿(mào)易大廈、三聯(lián)大廈等已基本滿租，有些甚至已停止對外報價。

　　寫字樓售價同樣大幅上漲。世邦魏理仕稱，9月以來，外高橋辦公樓的售價整體約有20%的上漲，不少業(yè)主出現(xiàn)惜售心態(tài)。其中也不乏一些極端案例。交能國際大廈此前的銷售報價在13000元/平方米上下，目前的報價最高已上升至30000元/平方米。湯臣國際貿(mào)易大廈已出現(xiàn)了35000元/平方米的報價，該報價與今年年中整棟成交的位于人民廣場核心板塊的中區(qū)大廈的均價相當(dāng)�！�

　　“用地調(diào)整不是重點”

　　自貿(mào)試驗區(qū)概念之下，寫字樓市場的火爆能否延續(xù)？

　　謝晨認(rèn)為，自貿(mào)試驗區(qū)的設(shè)立，令區(qū)內(nèi)寫字樓價值迅速被重新定義。但目前推高寫字樓租金和售價的需求中，有很大比例是來自于搶注的中小型民營企業(yè)。這些企業(yè)往往存在需求面積�。▋H供企業(yè)注冊使用）、注冊在區(qū)內(nèi)、業(yè)務(wù)在區(qū)外的特征，且短期內(nèi)不存在往區(qū)內(nèi)派駐大量人員直接開展業(yè)務(wù)的實際辦公需求。

　　謝靖宇則提到，自貿(mào)試驗區(qū)的一些政策細(xì)則尚不明朗。比如，企業(yè)是否一定需要在自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)經(jīng)營。目前仍無法量化這一概念對辦公樓市場的影響。

　　另一個問題是，眼下自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)的寫字樓，能有多大的新增供應(yīng)量？

　　高力國際華東及西南區(qū)物業(yè)投資服務(wù)部執(zhí)行董事汪蓓特別提到，目前市場最關(guān)心的是，自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)土地性質(zhì)可否變化。

　　上海自貿(mào)試驗區(qū)管委會相關(guān)負(fù)責(zé)人昨日對早報記者稱，“自貿(mào)試驗區(qū)開放的是服務(wù)業(yè)、金融業(yè)，不是大型制造業(yè)。區(qū)內(nèi)根據(jù)新的業(yè)態(tài)，在做產(chǎn)業(yè)布局，有關(guān)用地、物業(yè)調(diào)整的準(zhǔn)備工作也一直在做。不用擔(dān)心企業(yè)注冊地和辦公地的問題，這些肯定早有準(zhǔn)備，也不是重點，重點是管理制度創(chuàng)新改革。”

　　一名業(yè)內(nèi)人士分析，“倉庫改造成辦公樓還可能，但住宅和商業(yè)地產(chǎn)，不會是區(qū)內(nèi)重點關(guān)照的。政府還是非常謹(jǐn)慎的，臨港現(xiàn)在也不隨便接受投資，只有定制好的項目被認(rèn)可。”　

　　商業(yè)在區(qū)外？

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，住宅和商業(yè)地產(chǎn)項目不會被納入自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)，主要得靠周邊輻射區(qū)域的配套。

　　世邦魏理仕的調(diào)研信息顯示，目前這些輻射區(qū)域的規(guī)模性商業(yè)設(shè)施較少，以中小型百貨、住宅項目配套商鋪和大賣場為主。部分區(qū)域，如臨港新城尚未有商業(yè)設(shè)施開始運營。即使在較為傳統(tǒng)的川沙商圈，目前運營的主要商業(yè)項目面積也僅為10萬平方米左右，且物業(yè)陳舊，商戶檔次不高。

　　世邦魏理仕稱，未來3年內(nèi)，輻射區(qū)域內(nèi)，有65萬平方米左右的綜合體上市，其中，臨港新城和外高橋輻射板塊各自供應(yīng)均在20萬平方米左右，川沙新鎮(zhèn)和祝橋鎮(zhèn)新增供應(yīng)量約24萬平方米。

　　相比之下，在區(qū)內(nèi)，倉儲項目更受關(guān)注。

　　據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，目前自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)倉庫項目并不多，運營面積約78萬平方米，目前租金在1.1-1.5元/平方米/日，總體空置率約為20%。預(yù)計2015年普洛斯在外高橋還將有約21萬平方米優(yōu)質(zhì)倉庫上市。

　　該機構(gòu)稱，目前自貿(mào)試驗區(qū)內(nèi)的高標(biāo)準(zhǔn)倉儲物流設(shè)施尚未出現(xiàn)明顯的租金上漲信號。主要原因是此前空置率過高。

　　根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，截至今年三季度，浦西高標(biāo)準(zhǔn)物流倉庫平均空置率為1.4%，而浦東為22.4%，其中臨港板塊的空置率最高——超過30%。該機構(gòu)預(yù)計，隨著自貿(mào)試驗區(qū)的建設(shè)與發(fā)展，浦東工業(yè)物流市場對高標(biāo)準(zhǔn)倉庫的需求有望陸續(xù)填充市場上的空置面積，改變工業(yè)物流市場西熱東冷的格局。

　　謝靖宇還指出，若倫敦金屬交易所（LME）交割倉庫進駐臨港的熱議被落實，將刺激那些標(biāo)準(zhǔn)較高的金屬產(chǎn)品倉儲物流設(shè)施建設(shè)。