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    10月14日，一封名為“虹橋臨空全新總部大樓低價(jià)轉(zhuǎn)讓”的郵件吸引了投資者嚴(yán)麗的眼光。位于虹橋商務(wù)區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)的揚(yáng)子江國(guó)際企業(yè)廣場(chǎng)3棟寫字樓對(duì)外整售，“售價(jià)為2.1萬(wàn)元／平方米，這兩天來(lái)問(wèn)的人蠻多的。”銷售員張?jiān)聘嬖V嚴(yán)麗，由于著急拋售，業(yè)主的底價(jià)是2萬(wàn)元／平方米，而其他項(xiàng)目的售價(jià)都是2.5萬(wàn)元、2.6萬(wàn)元／平方米。很顯然，這比虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)市場(chǎng)售價(jià)3.5萬(wàn)元－4.5萬(wàn)元／平方米，便宜不少。

    虹橋商務(wù)區(qū)是今年上海商辦用地出讓的重要區(qū)域。10月10日，虹橋商務(wù)核心區(qū)北片區(qū)07號(hào)商辦地塊出讓，北京傳富控股有限公司以13.4億元摘得，樓板價(jià)17460元/平方米，這是今年虹橋商務(wù)核心區(qū)成交的第九幅地塊。據(jù)RET睿意德寫字樓部高級(jí)助理董事陳曦分析，虹橋商務(wù)區(qū)整個(gè)片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量太大，前兩年出讓的地塊逐漸入市之后，到2015年供應(yīng)量將相當(dāng)于浦西歷史上全部的供應(yīng)量。

    克而瑞研究中心研究總監(jiān)薛建雄表示，大虹橋是一個(gè)新興的商務(wù)區(qū)，既沒(méi)有前期高端商務(wù)基礎(chǔ)，也缺乏必要的政策和時(shí)間支持，商務(wù)氛圍仍是空白狀態(tài)。

    除揚(yáng)子江國(guó)際企業(yè)廣場(chǎng)低價(jià)轉(zhuǎn)手之外，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)還有好幾個(gè)項(xiàng)目在做整棟寫字樓的出售。例如虹橋綠谷東區(qū)今年6月售出第一棟寫字樓，在售寫字樓3.5萬(wàn)元-3.89萬(wàn)元／平方米；協(xié)信集團(tuán)部分獨(dú)棟寫字樓目前報(bào)價(jià)3.5萬(wàn)元左右。

    瑞安集團(tuán)旗下的虹橋天地，掛牌出售寫字樓及商鋪房源共175套、5.7萬(wàn)平方米，占虹橋天地整體38萬(wàn)方建筑面積的15%，為項(xiàng)目規(guī)劃的4棟甲A級(jí)辦公樓的其中兩棟，最低報(bào)價(jià)8萬(wàn)/平方米，最高是25萬(wàn)元，有15%的浮動(dòng)幅度。瑞安集團(tuán)早期曾反復(fù)強(qiáng)調(diào)虹橋天地只租不售，但據(jù)知情人士透露，瑞安這兩年財(cái)務(wù)狀況不是特別理想，“當(dāng)年將五角場(chǎng)的創(chuàng)智天地賣了一部分來(lái)平衡資金壓力。”

    虹橋商務(wù)區(qū)商業(yè)租賃壓力漸顯。“供應(yīng)量太大，要保證出路，最好的辦法就是整棟出售。”一位業(yè)內(nèi)知情人士分析說(shuō)。

    薛建雄指出，傳統(tǒng)的火車、汽車站等客流密集區(qū)域，比較適合做以批發(fā)為主的大商貿(mào)城，但需要5年以上時(shí)間的培養(yǎng)，而大虹橋一開(kāi)始地價(jià)成本就比較高，開(kāi)發(fā)商沒(méi)能力和時(shí)間去培養(yǎng)大批發(fā)商貿(mào)市場(chǎng)。目前業(yè)內(nèi)的共識(shí)是：到2014、2015年，虹橋商務(wù)區(qū)市場(chǎng)的供應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)將達(dá)到白熱化程度。

    上海自貿(mào)區(qū)掛牌，對(duì)虹橋商務(wù)區(qū)有何影響？“自貿(mào)區(qū)更多是一個(gè)政策平臺(tái)，不能真正意義上承擔(dān)辦公功能。”陳曦認(rèn)為，虹橋商務(wù)區(qū)和自貿(mào)區(qū)將會(huì)是上海兩個(gè)窗口平臺(tái)，例如長(zhǎng)三角高科技企業(yè)，高科技企業(yè)等會(huì)把營(yíng)運(yùn)中心、研發(fā)中心放到虹橋，同時(shí)可以在自貿(mào)區(qū)設(shè)立廠房。

    據(jù)世邦魏理仕環(huán)球研究部董事謝晨透露，目前自貿(mào)區(qū)內(nèi)大量的舊廠房和舊寫字樓，政府可以主導(dǎo)改造，逐步釋放新增供應(yīng)，從而填補(bǔ)自貿(mào)區(qū)未來(lái)可能出現(xiàn)的商辦物業(yè)需求。從這一層面上來(lái)看，自貿(mào)區(qū)與虹橋商務(wù)區(qū)在商辦物業(yè)上形成正面沖突的機(jī)會(huì)也不大。