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    從萊坊國際獲悉，2014-2016的3年間上海將會有大批新寫字樓供給涌入市場。除虹橋商務(wù)區(qū)約99萬平方米的甲級寫字樓推向租賃市場之外，還將新增超過400萬平方米的甲級寫字樓面積。在“源源不斷”的供應(yīng)量以及被視作虹橋商務(wù)區(qū)首要競爭者的“自貿(mào)區(qū)”等因素的影響下，人們對虹橋商務(wù)區(qū)的需求情況有所擔(dān)憂。

    不過，萊坊上海研究部主管楊悅晨也指出，從中長期來看，虹橋商務(wù)區(qū)一定能吸引一批自己的“粉絲”。“虹橋商務(wù)區(qū)的潛在需求基本面和毗鄰虹橋交通樞紐的地理優(yōu)勢，將會吸引眾多想要在上海和長三角地區(qū)開展業(yè)務(wù)的本土公司。”

    本刊將從多方面剖析虹橋商務(wù)區(qū)目前看似有些混沌的發(fā)展局面。

    核心區(qū)項目竣工時間延后

    資料顯示，虹橋商務(wù)區(qū)占地86.6平方公里，跨閔行、長寧、青浦和嘉定4個區(qū)，分為2個部分：27.3平方公里的主功能區(qū)（由核心區(qū)和虹橋交通樞紐組成）和59.3平方公里的擴展區(qū)。核心區(qū)由一期、北片區(qū)、南片區(qū)和國家會展中心這4個多功能區(qū)組成，地上總建筑面積達532萬平方米，地下總建筑面積為260萬平方米。

    根據(jù)公共規(guī)劃，核心區(qū)一期將于2014-2015年竣工，屆時地上總建筑面積將達170萬平方米，其中58％為寫字樓，23％為商鋪，19％為酒店和會展面積。核心區(qū)一期以高質(zhì)量寫字樓、高端零售和高檔酒店為主。所有建筑地塊均由地下通道和空中廊道相連，直接通往虹橋交通樞紐。

    但從實際工程進度來看，除瑞安的虹橋天地最先落實將于2014年年底前完工，核心區(qū)一期剩下8個地塊的許多項目最終竣工時間將延誤10-24個月。萊坊還指出，地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統(tǒng)等基礎(chǔ)設(shè)施也可能無法和開發(fā)商的計劃進程保持一致。

    商報記者了解，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期9個地塊共10家開發(fā)商，除04號地塊由兩家開發(fā)商（萬通、新地）合作開發(fā)之外，其余8個地塊均由單個開發(fā)商掌權(quán)。參與核心區(qū)一期建設(shè)的10個開發(fā)商中，除了冠捷投資有限公司開發(fā)該地（07號地塊）主要作為自用，有6個開發(fā)商之前都主營住宅開發(fā)，如麗寶建設(shè)、金臣地產(chǎn)、萬科、龍湖、上海三湘等。因此，虹橋商務(wù)區(qū)項目對這些公司來說是邁向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重要一步。萊坊深入分析，開發(fā)商作出多樣化投資的原因之一是2010年住宅房產(chǎn)降溫政策，同時也由于這些公司認識到了擴大業(yè)務(wù)范圍和持有多種物業(yè)的益處。這些之前專注住宅的開發(fā)商對于虹橋商務(wù)區(qū)的商辦項目勢必將引入新的開發(fā)策略，借此使項目定位、運營模式及項目進程產(chǎn)生積極影響。

    資金壓力迫使出售寫字樓

    在開發(fā)商的資金面上，大多數(shù)核心區(qū)一期開發(fā)商都與外部投資者和基金尋求合作以求降低整體項目風(fēng)險。如今政府收緊貸款政策，一些開發(fā)商正考慮在項目竣工后向投資者及客戶整售或者散售項目份額來支持現(xiàn)金流。龍湖方面表示，目前龍湖在虹橋有７幢辦公樓計劃全部出售，散賣和整幢大宗交易都可以。報告分析，將辦公樓所有權(quán)出售給各類私人所有者可能會導(dǎo)致租賃和物業(yè)管理策略的不協(xié)調(diào)，影響整體租戶的品質(zhì)、環(huán)境和項目的可持續(xù)性。

    貸款政策收緊也對開發(fā)商的工程融資帶來考驗，其中，高地價在開發(fā)成本一欄就已“獨擋一面”。核心區(qū)一期9個地塊當時因?qū)κ袌龅臉酚^預(yù)期以每畝人民幣2200萬元－2680萬元（約3.3萬-4萬元／平方米）的高價成交。同期，在上海商辦用地市場上，周邊外環(huán)路附近的地價只有不到其一半，每畝僅約1070萬元（約16000元／平方米）。同時，因為大規(guī)模的開發(fā)規(guī)劃（核心區(qū)一期地上總建筑面積將達170萬平方米），大多數(shù)核心區(qū)一期項目總建筑面積超過30萬平方米，每個項目總投資將達人民幣40億-60億元之間。高地價、投資大的高開發(fā)成本的確是橫在開發(fā)商面前的一道坎。

    建設(shè)限制推高成本及租金

    在項目的建設(shè)上，核心區(qū)一期項目嚴格受制于政府的規(guī)劃要求。所有開發(fā)商必須達到LEED認證或中國三星可持續(xù)評級。根據(jù)設(shè)計和材料使用的不同，為達到LEED可持續(xù)性標準所增加的工程成本使得總體成本平均推高8％-13％。

    由于核心區(qū)地理上與虹橋機場十分靠近，另一個條件是建筑限高在38-43米之間，容積率需在3.0左右。典型的寫字樓層高為3.8-4.5米，這意味著即便包括屋頂空調(diào)機組，也只能建8-9層。這大大減少了建筑設(shè)計上的靈活性和效率。商報記者了解，在高地價、有限的空間和寫字樓可持續(xù)性要求的影響下，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)開發(fā)商開出的寫字樓租金價格或在6-7元／平方米／天，這個價格真不低。

    未來3年新寫字樓巨量投放

    萊坊研究報告指出，根據(jù)當前建筑進度，2014-2016年間虹橋商務(wù)區(qū)將有約99萬平方米甲級寫字樓可供租賃和預(yù)租，而屆時上海中央商務(wù)區(qū)也將有164萬平方米新增供應(yīng)投放市場，且次級和新興商務(wù)區(qū)還會新增249萬平方米，這是繼2008和2012年之后的第三次建設(shè)高峰。上海第一高樓上海中心、瑞安企業(yè)天地二期、世紀大都會、新鴻基環(huán)貿(mào)廣場二座在竣工后將分別為市場增加約21萬平方米、5.9萬平方米、11萬平方米和6萬平方米的辦公空間。

    在需求層面上，過去3年上海市場平均每年能夠吸納約84萬平方米的甲級寫字樓面積。而從上文2014-2016年的未來3年甲級寫字樓的供應(yīng)量數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，平均每年的供應(yīng)量就不止84萬平方米，一年破百萬的供應(yīng)量是很有可能發(fā)生的。那么這3年間大量投放的寫字樓屆時整個市場能夠消化多少，吸納的速度又將如何，看好看壞的都有人在。

    但不得不說的是，2014-2016年間大量投放的新寫字樓，對于虹橋商務(wù)區(qū)的寫字樓租賃而言將成為一個挑戰(zhàn)。在租戶占據(jù)主導(dǎo)地位的大環(huán)境下，商業(yè)租戶在選擇優(yōu)質(zhì)寫字樓時擁有多種選擇。虹橋商務(wù)區(qū)面臨來自其他商務(wù)區(qū)的競爭壓力是必然的。

    特別是又多了自貿(mào)區(qū)這樣一個勁敵來“分食蛋糕”。2013年9月中國（上海）自由貿(mào)易試驗區(qū)（自貿(mào)區(qū)）在浦東正式啟動。政府將會打開該自貿(mào)區(qū)內(nèi)包括金融、海運、貿(mào)易以及專業(yè)服務(wù)、文化和社會服務(wù)等多個領(lǐng)域的外資進入渠道。上海自貿(mào)區(qū)也將提供比保稅區(qū)更為廣泛優(yōu)惠的稅收措施，同時有望設(shè)立外資控股離岸銀行、融資租賃、跨境融資和國際貿(mào)易結(jié)算。

    盡管虹橋商務(wù)區(qū)可能因其物流集中優(yōu)勢而吸引一些來自于上海自貿(mào)區(qū)的租戶，但短期到中期來看，對于貿(mào)易、服務(wù)和制造行業(yè)來說，自貿(mào)區(qū)依然更具吸引力。

    編后

    盡管虹橋商務(wù)區(qū)存在挑戰(zhàn)，包括上文提及有相當多的競爭者、貸款政策收緊、建筑規(guī)格限制、開發(fā)商建造綜合用途建筑的經(jīng)驗有限等；還有一些不確定性，比如交付時間、設(shè)計質(zhì)量、運營策略等，似乎有一層迷霧籠罩。但是壓力也能產(chǎn)生動力，希望我們能看到虹橋商務(wù)區(qū)以高質(zhì)量的辦公空間、完善的設(shè)施，以及它毗鄰虹橋交通樞紐的最大優(yōu)勢，加上政府的大力扶持，發(fā)展成為上海西部的新中心以及長三角地區(qū)的樞紐地。