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    近日，上海虹橋商務(wù)區(qū)加快了推地節(jié)奏。

    上海規(guī)土局接連發(fā)布兩個公告，推出了虹橋商務(wù)區(qū)的四幅地塊，出讓總面積近14萬平方米。對此，DTZ戴德梁行日前發(fā)布了最新的分析報告，到2015年，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的甲級寫字樓供應(yīng)將達到261萬平方米，且租金將較靜安區(qū)便宜三成左右，預(yù)計將吸引不少企業(yè)。

    寫字樓供應(yīng)3年后將達261萬平方米

    上海市政府在2009年把虹橋商務(wù)區(qū)劃定為上海“十二五”計劃中的重要項目，目標是把虹橋商務(wù)區(qū)發(fā)展成為上海市嶄新的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)焦點，并成為吸引本土及國際企業(yè)落戶的又一商業(yè)點。DTZ戴德梁行在最新的分析報告中探討了上海虹橋綜合交通樞紐及附近的虹橋商務(wù)區(qū)的發(fā)展，凸顯其對上海以至長三角地區(qū)新興商業(yè)房地產(chǎn)市場，特別是寫字樓市場所帶來的貢獻。

    商報記者了解到，坐落于虹橋商務(wù)區(qū)主功能區(qū)內(nèi)的核心區(qū)占地4.7平方公里，由中心區(qū)、北片區(qū)、南片區(qū)和一個主題活動會展區(qū)在內(nèi)的四個片區(qū)組成，根據(jù)目前已知的規(guī)劃總建筑面積為412萬平方米，將包括一系列的寫字樓、零售、博覽會展、酒店、文娛及住宅建設(shè)，預(yù)計2020年前，核心區(qū)每年可帶來40億元的經(jīng)濟效益，而每日自虹橋綜合交通樞紐進出的人次將較目前超出1倍以上至110萬人次，這些數(shù)據(jù)均有利于虹橋商務(wù)區(qū)及周邊地區(qū)商用物業(yè)市場的發(fā)展前景。

    此前，在將核心區(qū)中片區(qū)的所有（共9幅）地塊出讓給香港、臺灣和本地開發(fā)商之后，上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會的各項工作有了一個良好的開端。目前，管委會已經(jīng)迅速啟動了北片區(qū)、南片區(qū)以及主題活動和會展片區(qū)等其余地區(qū)后續(xù)開發(fā)規(guī)劃的基礎(chǔ)工作。

    根據(jù)最新消息，到2015年，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的甲級寫字樓供應(yīng)將達261萬平方米，相當于該年度上海甲級寫字樓預(yù)計總存量的24%，也就是說，在短短3年時間內(nèi)，除浦東新區(qū)以外，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)的甲級寫字樓總存量將超過上海的所有下屬區(qū)，并與浦東形成兩極抗衡的態(tài)勢。

    寫字樓租金將較市中心低廉

    DTZ戴德梁行指出：虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)未來在這批發(fā)貿(mào)易和專業(yè)服務(wù)業(yè)這兩個產(chǎn)業(yè)方面有很大的發(fā)展空間。就本地化或?qū)懽謽情_發(fā)來說，個別入駐者對于地點和寫字樓面積的具體要求很難完全得到滿足。不過，總體而言，上海正在加速發(fā)展的服務(wù)業(yè)和批發(fā)貿(mào)易行業(yè)、優(yōu)越的本地交通設(shè)施，加之2015年之前國內(nèi)外經(jīng)濟的預(yù)計好轉(zhuǎn)，都將為虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)內(nèi)甲級寫字樓的需求提供堅實的基礎(chǔ)。

    更為重要的是，這一地區(qū)的租金預(yù)計將低于上海目前各大商務(wù)區(qū)的水平，如靜安區(qū)等。隨著未來商業(yè)氣氛的日益濃厚和商機的不斷涌現(xiàn)，加上外界對于該地區(qū)所提供的辦公場所的質(zhì)量有良好的預(yù)期，將會有不少單位首次在這里設(shè)置辦事機構(gòu)，或從市區(qū)其他中心地區(qū)遷至虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)。

    “虹橋商務(wù)區(qū)既有完善快捷的交通網(wǎng)絡(luò)，又有大量簇新的優(yōu)質(zhì)寫字樓項目，加上預(yù)期直至2015年，該區(qū)的寫字樓租金將較上海最昂貴的靜安區(qū)甲級寫字樓的平均租金便宜32.6%，我們預(yù)計將有不少企業(yè)入駐虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)，或自上海的中心地帶遷往虹橋，以節(jié)省租金開支，并善用商務(wù)機會大增的黃金契機，以促進其業(yè)務(wù)發(fā)展。”DTZ戴德梁行華東區(qū)研究部及中國策略主管Shaun Brodie先生這樣告訴商報記者說，“預(yù)料最接近虹橋商務(wù)區(qū)的長寧區(qū)及中山公園寫字樓地區(qū)，可望倚賴虹橋現(xiàn)代化的基建而受惠最大。”

    與此同時，他進一步指出，虹橋綜合交通樞紐將大大縮短上海與長三角地區(qū)主要市場的距離。目前長三角地區(qū)如杭州及南京等二線寫字樓市場，其租金及人工成本普遍低于上海，不少企業(yè)均有意把后勤部門遷往這些市場。“事實上，長三角多個城市亦積極配合企業(yè)需求，發(fā)展本身的新式商務(wù)區(qū)，較受矚目的例子有南京的河西新城、杭州的錢江新城，以及蘇州的中國－新加坡蘇州工業(yè)園區(qū)等。這些新商務(wù)區(qū)以低廉的租金。完善快速的交通網(wǎng)，為企業(yè)帶來更多業(yè)務(wù)布點的選擇，除了可節(jié)省成本外，更有助企業(yè)立足于中國大陸部分最成熟的二線市場，以拓展其大陸業(yè)務(wù)。”

    對西區(qū)房地產(chǎn)市場有積極影響

    除了寫字樓市場，虹橋綜合交通樞紐也為其他類型的房地產(chǎn)市場帶來了新機遇。DTZ戴德梁行北亞區(qū)研究部主管紀言迅表示：“虹橋商務(wù)區(qū)內(nèi)的會展建設(shè)及潛力，將吸引全球各地有意開拓中國13億人口市場的企業(yè)，其中現(xiàn)代化跨境物流及電子商務(wù)等行業(yè)將有更多機會；而當虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)內(nèi)的住宅及商業(yè)發(fā)展達至一定規(guī)模時，零售業(yè)的發(fā)展亦會一蹴即至，成為上海中端至高端零售業(yè)的新亮點。”

    當前，虹橋交通樞紐的零售面積僅限于機場和高鐵站內(nèi)。在未來3到4年內(nèi)，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)中片區(qū)將建成總建筑面積20.4萬平方米的零售商鋪，在核心區(qū)的主題活動和會展片區(qū)，也將會有總建筑面積12.41萬平方米的零售商鋪交付使用。而在虹橋商務(wù)區(qū)外圍開發(fā)區(qū)，尤其是西虹橋片區(qū)，目前已規(guī)劃了總建筑面積為12.3萬平方米的“超大型綜合休閑中心”，即將動工興建。

    據(jù)介紹，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)內(nèi)的大部分零售商鋪所針對的都是中高端市場，鑒于預(yù)計店面客流量以及時裝、禮品和紀念品商店、百貨商店、食品飲料商場、便利店、超市等各種業(yè)態(tài)較為均衡，該區(qū)域內(nèi)的商店將會有不錯的銷售業(yè)績。這種情況下，該區(qū)域內(nèi)的大型商場項目在竣工后，應(yīng)當能夠達到預(yù)期的租金水平。就虹橋商務(wù)區(qū)外圍開發(fā)區(qū)而言，戴德梁行方面相信，隨著這些地區(qū)居住人數(shù)的不斷增加，零售商戶對這里的零售商場項目需求也將隨之旺盛起來。隨著新企業(yè)和新工作機會的不斷涌現(xiàn)，這些地區(qū)的零售商家也會越來越多。

    最后，戴德梁行分析顯示，一旦虹橋交通樞紐和虹橋商務(wù)區(qū)全面竣工，將會給上海的所有房地產(chǎn)市場板塊帶來積極影響，尤其是上海西區(qū)的市場板塊。這種積極影響的某些方面，包括對需求以及租金和價格的提振，目前已經(jīng)有所感受，但它所帶來的絕大部分好處要在今后10到20年才能顯現(xiàn)，那才是它真正開始發(fā)揮作用的時候。而對長三角地區(qū)來說，虹橋交通樞紐對人員、貨物和資金流動的主要作用在于加快該地區(qū)的城市化進程，從而有利于所有長三角地區(qū)城市現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)和住宅樓盤市場未來的進一步發(fā)展。