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    限購(gòu)使得投資門(mén)路更為狹窄，原本就存在路徑依賴(lài)的住宅投資客們將金錢(qián)投向商業(yè)地產(chǎn)。

    去年是“商住兩用”大熱，今年的熱點(diǎn)變成了寫(xiě)字樓。兩者的資本量級(jí)存在本質(zhì)區(qū)別，開(kāi)發(fā)商也在摸索著與大中小資金量級(jí)配套的產(chǎn)品，分門(mén)別類(lèi)地吸取買(mǎi)家。

    投資無(wú)門(mén)

    沒(méi)有人能估計(jì)到底有多少民間資本流向商業(yè)地產(chǎn)，但據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京上古新銳執(zhí)行董事吳疆評(píng)估，在他了解的寫(xiě)字樓成交中里，有一半來(lái)自于企業(yè)，一半來(lái)自于擁有大資金的私人，此前這次人曾是商品房投資擁躉。

    投資無(wú)門(mén)和對(duì)貨幣貶值的深度擔(dān)憂(yōu)是這些投資客的心理現(xiàn)狀。

    一位在中關(guān)村購(gòu)買(mǎi)了一層寫(xiě)字樓的公司老板認(rèn)為：公司現(xiàn)在每年都有錢(qián)結(jié)余，如果不投資，就是看著貶值，但不可能拿這些錢(qián)去股市，一是沒(méi)時(shí)間，二是風(fēng)險(xiǎn)太高。他沒(méi)有能力來(lái)把握這類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)。而信托產(chǎn)品，鎖定期偏長(zhǎng)。他認(rèn)為他接觸過(guò)的銷(xiāo)售信托產(chǎn)品的人士，很多都只是希望將產(chǎn)品賣(mài)給他，講述的邏輯卻無(wú)法讓他信服。

    他想到了買(mǎi)寫(xiě)字樓，在他的生意圈朋友中，賣(mài)寫(xiě)字樓或者用寫(xiě)字樓抵押融資是在資金遇到困難時(shí)比較普遍的做法，他想不出比房子更好的投資品種，在北京，他擁有的房產(chǎn)已經(jīng)不下六套。而在數(shù)月前，更是在美國(guó)的一位同學(xué)的力薦下，在同學(xué)居住的社區(qū)里買(mǎi)了一塊空地。他告訴記者，他投資的資金算中等，而他的幾個(gè)朋友合伙買(mǎi)下了東三環(huán)的一棟寫(xiě)字樓。這幾個(gè)人偶然間聽(tīng)到一家企業(yè)因?yàn)闃I(yè)績(jī)不好，要變賣(mài)寫(xiě)字樓，但要求是整售，且資金到位要及時(shí)。他們以一個(gè)很實(shí)惠的價(jià)格整體盤(pán)下，決定經(jīng)營(yíng)這個(gè)寫(xiě)字樓。他的朋友覺(jué)得，自己租的寫(xiě)字樓租金那么貴，這個(gè)生意穩(wěn)賺不賠。

    理財(cái)產(chǎn)品磁力消退

    在北京東五環(huán)外一個(gè)綜合體，一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理和記者講了一個(gè)很有趣的現(xiàn)象，他發(fā)現(xiàn)他的客戶(hù)很多人都會(huì)在去年的理財(cái)產(chǎn)品到期之后來(lái)買(mǎi)寫(xiě)字樓或者鋪面，那些理財(cái)產(chǎn)品的收益率多在6%到7%，而今年很多銀行都降低了理財(cái)產(chǎn)品的收益，有的甚至只有4%。他的不少客戶(hù)是先交了定金，等理財(cái)產(chǎn)品一到期，來(lái)付剩下的樓款。有一個(gè)客戶(hù)，買(mǎi)了一個(gè)1000多萬(wàn)的商鋪，他的首付款大部分都是理財(cái)產(chǎn)品到期后取出來(lái)的。

    這位項(xiàng)目經(jīng)理告訴記者：他的綜合體里，鋪?zhàn)右还彩侨�期，一期�?0多個(gè)。他需要蓄客半個(gè)月，現(xiàn)在的情形下，一個(gè)多月就能賣(mài)完一期的商鋪。而兩棟寫(xiě)字樓，總價(jià)不高，一套就是300多萬(wàn)，賣(mài)的比鋪?zhàn)舆�要快。當(dāng)然，他認(rèn)為項(xiàng)目是地鐵邊的綜合體，所以不同于普通的商業(yè)物業(yè)，這種占據(jù)天然好地段的物業(yè)顯然好賣(mài)。

    他認(rèn)為，從5、6月份住宅反彈以來(lái)，北京的不動(dòng)產(chǎn)的投資普遍在回暖。

    投資客轉(zhuǎn)舵

    從去年限購(gòu)以后，大大小小的資金都在尋找投資契機(jī)。

    限購(gòu)之后，一度最火爆的是商住樓，而伴隨著政策和市場(chǎng)的變化，現(xiàn)在大量的資金又跑向了寫(xiě)字樓。當(dāng)然，投資兩者資金量級(jí)存在本質(zhì)的區(qū)別。

    華高萊斯顧問(wèn)營(yíng)銷(xiāo)策劃部的白海峰一直在做市場(chǎng)調(diào)查，他發(fā)現(xiàn)了一個(gè)很有意思的現(xiàn)象：從去年3月到5月政府出臺(tái)對(duì)商住兩用的限制規(guī)定之前，北京的商品房交易量大約有1/3來(lái)自“商住兩用”，5月份，甚至有超過(guò)1/3的成交量來(lái)自商住樓，到達(dá)頂點(diǎn)。而5月份出臺(tái)了政策之后，商住樓的成交量直線下降。5月16日，北京市出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)完善商業(yè)、辦公類(lèi)項(xiàng)目管理的通知》，全面叫停“商改住”。因?yàn)樾抡�加上市�?chǎng)供應(yīng)量太大，下半年到如今，整體都很慘淡。白海峰統(tǒng)計(jì)去年商住樓還剩下170萬(wàn)到180萬(wàn)方。

    而白海峰、吳疆等市場(chǎng)人士都認(rèn)為，從市場(chǎng)表現(xiàn)看，現(xiàn)在投資的熱點(diǎn)是寫(xiě)字樓。

    吳疆告訴記者，現(xiàn)在市面上只要位置好的，開(kāi)發(fā)商肯散售的寫(xiě)字樓都賣(mài)得不錯(cuò)。第一是投資門(mén)類(lèi)少，第二就是大家都意識(shí)到了，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)是個(gè)價(jià)值洼地。從去年開(kāi)始，寫(xiě)字樓租金補(bǔ)漲，讓人們充分覺(jué)察了這點(diǎn)。他說(shuō)，他公司代理的國(guó)投財(cái)富廣場(chǎng)，一個(gè)月能賣(mài)三到四個(gè)億。

    而在今年3月，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹宣布，從3月1日起對(duì)望京SOHO提價(jià)2%。SOHO的產(chǎn)品偏愛(ài)炒作，但至少兩位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士都告訴記者，望京SOHO的確銷(xiāo)售得不錯(cuò)。

    一位人士評(píng)價(jià)道，從建外SOHO開(kāi)始，潘石屹始終牢牢地抓住了煤老板這些安全資本的心�，F(xiàn)在的望京SOHO也是如此，雖然產(chǎn)品形態(tài)變了，但買(mǎi)樓的還是那些人。

    時(shí)移而備變

    記者采訪的市場(chǎng)人士認(rèn)為，雖然無(wú)法估計(jì)有多大的資金量投向?qū)懽謽�，但開(kāi)發(fā)商開(kāi)始學(xué)著做一些能吸引“熱錢(qián)”的小戶(hù)型寫(xiě)字樓。小格局肯定帶來(lái)隔斷多、成本高的問(wèn)題，但是開(kāi)發(fā)商的心態(tài)是既要抓住“大錢(qián)”，也不放走“小錢(qián)”。國(guó)投財(cái)富廣場(chǎng)的一位銷(xiāo)售告訴記者，很多買(mǎi)小面積寫(xiě)字樓的，如果不買(mǎi)整層，就會(huì)買(mǎi)幾個(gè)連著的。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士講述，在去年6月1日之后試圖“商改住”而沒(méi)有通過(guò)的樓盤(pán)，又以普通的寫(xiě)字樓出售。因?yàn)槊娣e小，售價(jià)和物業(yè)費(fèi)又明顯低于甲級(jí)寫(xiě)字樓，位置還不錯(cuò)，銷(xiāo)售得很好。

    根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)的樓盤(pán)數(shù)據(jù)，2012年5月北京甲級(jí)寫(xiě)字樓入住率為96.53%；次甲級(jí)寫(xiě)字樓的入住率為97.31%，準(zhǔn)甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為2.69%。而這樣的空置率，意味著稍微像樣的寫(xiě)字樓都能有人租，出租率似乎不亞于住宅，而寫(xiě)字樓租金的暴漲更讓中小企業(yè)家叫苦不迭。

    一屋難求的北京，有什么不動(dòng)產(chǎn)不會(huì)成為熱點(diǎn)呢？