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    在住房限購令持續(xù)影響下，北京投資者的房產(chǎn)投資方向也悄然發(fā)生了變化，購買中低端住宅的主要是剛需、改善型購房者，而原有的高端住宅投資者紛紛涌向散售寫字樓，在北京房地產(chǎn)市場上延續(xù)多年的“商住倒掛”現(xiàn)象在今年戛然而止。來自權(quán)威機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來商業(yè)地產(chǎn)價格同比上漲12.3%，投資熱度遠(yuǎn)超住宅項目。與此同時，北京寫字樓租金也頻創(chuàng)新高。戴德梁行發(fā)布報告稱，2012年一季度，北京寫字樓平均租金達(dá)到每月每平方米277.57元，環(huán)比增長12.64%，預(yù)計今年北京寫字樓租金還將上漲48%，在國內(nèi)大城市中的租金水平將穩(wěn)居第一。

    投資客扎堆散售寫字樓

    在北京中原市場研究部的2012年5月北京寫字樓成交排名中，前10名中有6個項目的成交面積都超過了5000平方米，在銷售均價上每平方米3萬元以上的也占了4個。

    從近期北京散售寫字樓項目來看，主要購買群體包括三部分，一部分是來自山西、陜西等能源省份的客戶，一部分是來自文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)的新興企業(yè)，還有一部分是北京原有的高端住宅投資客。雖然從投資額來說還是來自能源大省的客戶資金實力最為雄厚，但從投資客戶的絕對數(shù)量上來說，北京原有的高端住宅投資客占到多數(shù)。更重要的事是，這一部分客戶的數(shù)量還在持續(xù)增加。

    來自21世紀(jì)不動產(chǎn)北京上古新銳執(zhí)行董事吳疆說：“以前商住倒掛，寫字樓可能比同地段的高檔住宅便宜三分之一，但近一年的時間，寫字樓不僅租金上漲，售價也在不斷上漲，這讓投資者們開始重新判斷散售商辦寫字樓的投資價格。非中心地帶的寫字樓交易量較大，購買資金在1000萬元左右的客戶，今年以來比較活躍。2010年下半年到2011年上半年，一整年時間幾乎是商業(yè)地產(chǎn)的黃金期，大家在排隊購買商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品。”

    綠地中央廣場自去年3月以來，已售出1184套寫字樓，成交均價18921元/平方米，累計銷售額達(dá)20億元。值得注意的是，與寫字樓市場火爆不同，同為可售型商業(yè)地產(chǎn)的散售商鋪，卻沒有因為住宅限購而成為投資客的主要追逐目標(biāo)。第一太平戴維斯商業(yè)樓宇部董事溫書閱告訴記者，商鋪的市場認(rèn)可度遠(yuǎn)遜于中小投資客扎堆的寫字樓市場。“相對于商鋪，寫字樓的高租金、低空置率顯然更吸引投資客。”溫書閱認(rèn)為，樓市中的投資客其目的往往是追求穩(wěn)定的回報，市區(qū)寫字樓回報率穩(wěn)定性已被認(rèn)可，即使郊區(qū)寫字樓，著眼長遠(yuǎn)也是一個成長中的增長點。相比寫字樓，商鋪的租金回報率受到業(yè)態(tài)、區(qū)域商業(yè)環(huán)境等因素的影響，往往實際回報比要低于寫字樓，而且對后期運營的要求高，回報周期長，前期投入成本高。追求短期利益的投資客因此望而卻步。

    物以稀為貴！

    在散售寫字樓投資火爆的背后，是北京寫字樓租金的不斷高企。戴德梁行預(yù)計，2012年北京寫字樓租金上漲幅度在國內(nèi)大城市中將穩(wěn)居第一。供給端的瓶頸是造成當(dāng)前北京寫字樓租金飆升的主要原因。在經(jīng)歷了2008、2009年的供應(yīng)高峰之后，北京市每年新入市的寫字樓面積都呈下降之勢。而2011年以來，北京寫字樓租金持續(xù)上漲，受供應(yīng)量的影響，市場依然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

    亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2011年開始，北京商業(yè)地產(chǎn)市場價格開始加速上行，當(dāng)年北京商業(yè)、寫字樓成交均價高達(dá)24514元/平方米，同比上漲12.3%，而同期住宅價格漲幅顯著收窄，僅有6.3%。商業(yè)價格開始補漲，導(dǎo)致游資開始由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。進(jìn)入2012年，資金仍在源源不斷地注入以北京為代表的一線城市的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，投資增速也持續(xù)上升，與住宅投資持續(xù)下滑形成反差。對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，無論是企業(yè)投資，還是個人投資，很大程度上是受到了樓市調(diào)控的影響，被動地由住宅市場轉(zhuǎn)移到商業(yè)市場。盡管2011年北京商業(yè)地產(chǎn)租金、價格出現(xiàn)暴漲的情況，但與已至峰頂?shù)淖≌�相比，商業(yè)地產(chǎn)仍屬價值洼地。如北京CBD區(qū)域，一般二手商住價格在3萬元/平方米左右，而甲級寫字樓則在4萬~5萬元/平方米，仍比同區(qū)域住宅價格低20％至50％。而北京的四環(huán)至五環(huán)區(qū)域，寫字樓價格更低于公寓。此外，目前，北京主要六大寫字樓區(qū)域中只有CBD東擴的區(qū)域還有潛在供應(yīng)，一些機構(gòu)基于此甚至判斷，在未來兩年，北京寫字樓僅有210萬平方米新增面積入市。

    由此推斷，直到2014年，北京商業(yè)地產(chǎn)市場能夠散售寫字樓的面積十分有限，倘若中央住房限購令近幾年一直不取消的話，北京寫字樓市場或許會像2007年住宅市場一樣將延續(xù)暴漲的勢頭。