色国语普通话对白视频­_国产偷∨国产偷∨精品视频­_无码中文367中文无码­_最新在线国产网站青涩­_尤物视频在线观看网站

    隨著近幾年來國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度不斷加大，投資客戶在住宅市場上的投資空間不斷被壓縮，越來越多的投資客將目光投向了商業(yè)地產(chǎn)。今年10月，上海一手商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量、成交量及成交價格相比9月都出現(xiàn)了明顯的增長。

    從上海中原地產(chǎn)研究咨詢部的數(shù)據(jù)可以看到，相比第三季度的“平淡”表現(xiàn)，10月以來，全市一手辦公樓供應(yīng)量32.54萬平方米，環(huán)比上升54.89%。開發(fā)企業(yè)積極入市有效刺激消費(fèi)，當(dāng)月交易面積為25.62萬平方米，環(huán)比增加18.66%，成交均價為20700元/平方米，環(huán)比增加13.96%。

    而10月上海一手商鋪供應(yīng)量為12.76萬平方米，環(huán)比增加8.63%，當(dāng)月成交量為16.62萬平方米，環(huán)比增加6.34%。成交均價方面則同樣出現(xiàn)大反彈，成交均價為20000元/平方米，環(huán)比增加14.99%。

    從10月份上海一手商業(yè)地產(chǎn)成交活躍度來看，新開通的軌交11號線延伸段沿線安亭汽車城板塊、嘉定主城區(qū)板塊，以及上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)覆蓋的外高橋板塊，備受市場的關(guān)注，也頗受投資客戶的青睞。

    第四季度商業(yè)地產(chǎn)發(fā)力熱點(diǎn)區(qū)域受追捧

    第三季度受天氣等因素的影響，加上對商業(yè)地產(chǎn)來說也是傳統(tǒng)的市場淡季，商業(yè)項(xiàng)目的供應(yīng)量和成交量都較為平淡。但從9月份開始，市場有明顯的變化，一手商業(yè)項(xiàng)目的放盤量增加，成交量隨之也有所提升。從第四季度開始，一手商業(yè)地產(chǎn)開始發(fā)力。就目前的一手商業(yè)地產(chǎn)成交情況來看，相比7、8月份，成交量提高了3成左右，成交價格則較為平穩(wěn)。

    目前，市中心的一手商業(yè)項(xiàng)目放盤量很少，一般體量上也較小。放盤量較大的主要集中在外環(huán)、郊區(qū)，以及上海周邊區(qū)域。隨著上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)的設(shè)立以及軌交11號線延伸段的開通，使得上海自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)輻射的臨港板塊以及昆山花橋內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目迅速升溫。

    從上海中原地產(chǎn)工商鋪一部一手銷售部了解到，一手商業(yè)地產(chǎn)的客戶群體包括上海本地客戶及外地客戶，近期，投資標(biāo)的在100萬-200萬元之間的客戶群較大，以商場類型的商鋪為主。他們中一部分是較為成熟的投資客，對商業(yè)地產(chǎn)有一定了解，對投資的目標(biāo)、項(xiàng)目的收益以及投資風(fēng)險都較為明確。

    另外，還有一部分客戶則是跟著市場熱點(diǎn)走的跟風(fēng)型投資客戶。受住宅市場政策調(diào)控影響，投資客的資金逐漸流向不限購、不限貸的商業(yè)市場。而當(dāng)下非�；馃岬淖再Q(mào)區(qū)以及昆山花橋，自然成為這些跟風(fēng)者青睞的投資方向。

    昆山花橋成上海人異地投資新熱點(diǎn)

    隨著軌交11號線延伸段的開通，客戶對于投資昆山花橋的接受度也隨之有了很大幅度的提升。雖然花橋位于江蘇境內(nèi)，但是有了軌交11號線的連通，拉近了與上海的距離，成為上海人異地投資的新熱點(diǎn)。

    自今年9月開始，花橋住宅市場連續(xù)有多個樓盤項(xiàng)目開盤，不足10000元/平方米的均價，不受戶口所在地的限制，吸引了大批新上海人前往置業(yè)。在住宅市場火熱的同時，也帶動了商業(yè)地產(chǎn)市場的火熱度。從上海中原地產(chǎn)工商鋪一部一手銷售部了解到，相對于住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)不受政策調(diào)控的優(yōu)勢顯現(xiàn)，價格也相對比較穩(wěn)定。

    自軌交11號線延伸段開通后，前往花橋投資的客戶群體中，上海人占到了8成，并以私營業(yè)主為主。投資標(biāo)的大多為50萬元左右，面積為20-30平方米左右的沿街商鋪，如五豐廣場、美吉特工業(yè)品博覽城等商場商鋪項(xiàng)目都是近期頗受市場關(guān)注的熱點(diǎn)項(xiàng)目。

    此外，昆山花橋作為江蘇省重點(diǎn)打造的區(qū)域，臺資企業(yè)和國內(nèi)金融企業(yè)總部會較為密集地集中于此，許多年輕白領(lǐng)在此工作，自然也帶動了板塊酒店式公寓的租賃市場。比如，近期11號線昆山光明路站周邊區(qū)域的酒店式公寓項(xiàng)目領(lǐng)峯國際，位于眾多企業(yè)總部的核心區(qū)域，主力房源為50-60平方米的1房和100平方米左右的兩房，總價在50萬-100萬元之間。周邊企業(yè)的入駐，帶來了較為穩(wěn)定的租賃客群，一些年輕白領(lǐng)客群購置該項(xiàng)目，即可作為投資項(xiàng)目，也可用于自住。

    住宅市場調(diào)控或給商業(yè)地產(chǎn)帶來利好

    從以往的經(jīng)驗(yàn)來看，住宅市場的調(diào)控政策出臺后，資金會從住宅市場流出，其中一部分會轉(zhuǎn)而分流投向股票、銀行金融產(chǎn)品等領(lǐng)域，但很大一部分會流向不限購不限貸的商業(yè)地產(chǎn)市場。因此，新一輪住宅調(diào)控政策的出臺，對于商業(yè)地產(chǎn)來說是利好消息。

    在投資商業(yè)地產(chǎn)方面，投資一手還是二手商業(yè)項(xiàng)目，要根據(jù)客戶的具體投資需求。以投資商鋪項(xiàng)目來說，一手商鋪項(xiàng)目主要在外圍，特點(diǎn)是處于外環(huán)外、面積較小、總價較低。不管是自主經(jīng)營還是統(tǒng)一管理，都是以投資性為主。而二手商鋪，面對的客群比較單一，以客戶自用為主，對商鋪所在的地段、面積會有較為明確的要求，而地段位置較好的二手商鋪價格較高，稅費(fèi)也較高。

    一手商業(yè)地產(chǎn)投資建議

    陳薇 上海中原地產(chǎn)工商鋪一部銷售代理部總監(jiān)

    一手商鋪投資一般分為兩種類型，一種是沿街型的商鋪，一種是商場類型的商鋪。在資金允許的情況下，建議投資者盡量去投資沿街型的商鋪。

    一方面，沿街商鋪能夠獨(dú)立經(jīng)營，一定程度上可規(guī)避經(jīng)營上的風(fēng)險；另一方面，其靈活性和獨(dú)立性相對商場商鋪要高得多。商場型的商鋪獨(dú)立性方面會相對較差，但總價上會相對較低。

    在選擇商場型商鋪的時候，投資者一定要注意兩點(diǎn)：

    首先，是開發(fā)商的實(shí)力背景。開發(fā)商是否知名，資金等方面能否保障今后的經(jīng)營。

    其次，是商場經(jīng)營的規(guī)劃，招商運(yùn)營的情況。在業(yè)態(tài)方面，還是建議選擇綜合體，因?yàn)榧�吃喝娛樂購物為一體的綜合性商場相對于單一的商場運(yùn)營的成功性會更高。建議投資者要實(shí)地考察，進(jìn)行深入的評估。

    傅皖凌 上海中原地產(chǎn)工商鋪一部一手銷售部總監(jiān)

    投資客戶在做商業(yè)地產(chǎn)投資的時候，首先需要關(guān)注的是項(xiàng)目所在的商圈。投資者不能只看眼前的現(xiàn)狀，而是要看政策是否扶持這個區(qū)域，因?yàn)閰^(qū)域的潛在價值很重要。若政策扶持該區(qū)域，那么就會引進(jìn)很多企業(yè)和高端人才。

    比如張江板塊，雖然地理位置比較偏，但高科技園區(qū)概念進(jìn)入后，園區(qū)中的IT從業(yè)者帶動了張江板塊內(nèi)的別墅市場。所以，區(qū)域?qū)τ谕顿Y者來說非常重要。

    其次，是交通的便利度。對于企業(yè)來說，完善的交通配套會給企業(yè)密集的經(jīng)濟(jì)來往帶來便利；對投資者來說，便利的交通也會方便其去打理投資的項(xiàng)目。

    目前，很多商業(yè)地產(chǎn)都有代為管理的經(jīng)營公司，會對項(xiàng)目有統(tǒng)一的管理，這可讓投資者省去很多來回奔波的時間，以及打理項(xiàng)目所花費(fèi)的精力。在投資酒店式公寓方面，周邊有客群和企業(yè)來支持入住率，滿足出租的量，則是適合投資的。