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    均價1.1萬元/平方米左右，總價5萬元起，年均收益率近11.2%……近期，珠江路賽格數(shù)碼廣場5樓商鋪賣得很火爆，157套商鋪一兩周內(nèi)已售出大半。然而，不少謹慎的投資者質(zhì)疑：通常商鋪售價遠高于周邊住宅，在住宅價格普遍在2萬元/平方米以上的珠江路板塊，緣何如此高收益的商鋪會如此廉價？難道天上真的會掉餡餅？

    [調(diào)查]

    “高收益”商鋪讓市民現(xiàn)場掏腰包

    “商鋪位于南京市珠江路賽格數(shù)碼廣場5樓，由原本該層樓的華闊RTV老板聯(lián)合幾位股東整層租下，欲打造成為華闊美食廣場，包含RTV火鍋、品牌餐飲區(qū)、特色餐飲區(qū)等。單價1.1萬元/平方米左右，總價5萬元起，十年內(nèi)年均收益率11.2%，按季度返還。”近期，珠江路一個商家推出的 “高收益商鋪”打動不少南京市民。

    家住鼓樓區(qū)的于女士接到上述推銷電話后很心動，第二天就到現(xiàn)場看房，并選中了一套總價6萬多元的商鋪，當場交了定金。雖然也考慮過其中可能存在風險，但她還是沒禁得住高收益的誘惑：“目前五年期定存的利息最多也才5個點左右，投資這個商鋪收益率顯然強多了。”

    記者注意到，在一張“華闊美食廣場”的宣傳單上，詳細列舉了所謂“保底租金收益遞增式回購”表，其中，第一年租金收益9%，第十年收益可達15%，算下來相當于十年平均年收益11.2%。事實上，這樣的高收益率也吸引了眾多和于女士想法類似的投資者。

    記者從華闊資產(chǎn)管理有限公司銷售人員提供的華闊美食廣場平面圖上看到，短短一兩周內(nèi)，總計157套5-50平方米的商鋪已經(jīng)售出大半�，F(xiàn)場一位銷售顧問給記者算了一筆賬：以本金10萬元投資為例，按同期商業(yè)銀行最高的存款利率5.225%（不計通貨膨脹）來算，存十年共得59075元利息，但投資公司商鋪項目滿十年可得11.2萬元利息，而且商鋪還能以原價150%的價格“返賣”給該公司。這樣算下來，扣除本金，投資商鋪十年共可得16.2萬元的收益，是銀行儲蓄的近三倍。

    “二房東”華闊賣的是十年使用權(quán)

    地處珠江路“電子一條街”，不遠處就是地鐵一號線珠江路站；附近眾多電子產(chǎn)品商場、寫字樓，潛在客戶群眾多；十年共162%左右的投資回報率……聽起來，華闊美食廣場項目看似一個美味的“餡餅”。

    然而，記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，這個所謂“高收益”項目有些另類——只出售使用權(quán)，不出售產(chǎn)權(quán)。也就是說，簽約的投資者購買的只是十年經(jīng)營權(quán)。據(jù)調(diào)查，華闊美食廣場的產(chǎn)權(quán)

一直歸南京華威房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所有，南京華闊資產(chǎn)管理有限公司作為一家資產(chǎn)管理企業(yè)則是一直扮演著“二房東”的角色，意將經(jīng)營權(quán)化整為零，分租給小業(yè)主進行投資。另外，公司銷售人員也坦承，項目不像新商品房一樣有銷售許可證，“不過，投資者要簽訂三份合同（商鋪權(quán)益轉(zhuǎn)讓合同、委托經(jīng)營管理合同、擔保合同），項目收益可以保障，有南京賽天皇星餐飲娛樂服務有限責任公司作為第三方擔保公司，保障投資者的收益。”毫無疑問，華闊是將承租的物業(yè)進行使用權(quán)分割后再次轉(zhuǎn)讓，能融得上千萬資金。有業(yè)內(nèi)人士指出，這種方式有非法集資的嫌疑。

    那么華闊的這種商鋪銷售方式，是否違規(guī)？對此，南京市工商局的相關人員稱：“這樣的項目是否符合規(guī)范，真的不好定性，只要經(jīng)過產(chǎn)權(quán)方的授權(quán)同意，華闊（資產(chǎn)管理有限公司）將承租的物業(yè)轉(zhuǎn)租給第三方是沒有什么問題的。”南京永衡昭輝律師事務所律師王宏也表示，從表面上看，這個項目并沒有什么法規(guī)方面的問題，但并不建議投資者進行投資。

    [建議]

    收益高不高看華闊經(jīng)營好不好

    沒有了產(chǎn)權(quán)商鋪所需的契稅、印花稅等，“華闊美食廣場”的使用權(quán)商鋪的轉(zhuǎn)讓也較為方便、手續(xù)費用亦相對低廉。但在眾多專業(yè)人士看來，較之銀行存款、理財產(chǎn)品，此類商鋪經(jīng)營風險很高，相應的投資風險自然高企。有業(yè)內(nèi)人士直言：“過度相信銷售人員的宣傳，很可能吃大虧。投資前最好調(diào)查好后期經(jīng)營管理方的背景和實力。”

    民間投資資深人士程先生認為，這種使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的商鋪，相當于華闊方拿著投資者的錢去培育市場，“十年后市場成熟以后，商鋪就被開發(fā)商收回，換句話來說，華闊把大部分前期風險都轉(zhuǎn)嫁到了投資散戶身上。”他建議，剛接觸到商鋪投資的人，遇到此類使用權(quán)商鋪，盡量不要被高回報率迷惑，“華闊美食廣場這類商業(yè)物業(yè)，要獲得長期穩(wěn)定回報的前提是商鋪出賣方必須具備優(yōu)秀的經(jīng)營管理能力和市場策劃能力。如果整個商城的定位、策劃、經(jīng)營不善，人氣不足，商鋪無法出租的話，商鋪出賣方可能會因此破產(chǎn)，商鋪的購買者就會因此得不到任何后期回報。”

    另據(jù)記者了解，此前，賽格數(shù)碼廣場位置換過多種業(yè)態(tài)經(jīng)營，但一直都不太成功，對于在此做美食廣場經(jīng)營，在附近寫字樓工作的劉先生表示，雖然人流量大，但附近類似的美食廣場和小吃店也相對較多，競爭力也大，破產(chǎn)者也是有的。

    “使用權(quán)商鋪購買合同其實相當于租賃合同，投資者還要注意相應的法律風險。”江蘇圣典律師事務所楊龍輝介紹，根據(jù)我國合同法的相關規(guī)定，租賃合同最長租賃期限為20年，超過20年部分無效。同時，在租賃合同成立后，合同當事人應將租賃合同送至房管部門登記備案。此外，經(jīng)營不善如何處理、今后的商鋪轉(zhuǎn)讓問題、物業(yè)管理費如何繳納等等影響投資方利益的重要事項，都應盡可能地事先在合同中有所約定。