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    2013年，上海住宅市場(chǎng)冷清結(jié)尾，寫(xiě)字樓市場(chǎng)卻一枝獨(dú)秀，全年呈現(xiàn)一路向上的火熱勢(shì)頭，并在12月創(chuàng)下近三年成交新高，走出翹尾行情。

    21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年12月，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交近4000套、共計(jì)39萬(wàn)平方米，創(chuàng)造了自2010年以來(lái)的單月成交最高峰。在成交火熱的預(yù)期影響下，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)力度明顯加大，12月單月寫(xiě)字樓供應(yīng)量暴增，達(dá)56萬(wàn)平方米，刷新了自2010年以來(lái)的市場(chǎng)紀(jì)錄。此外，12月寫(xiě)字樓成交均價(jià)為2.9萬(wàn)元/平方米，保持連續(xù)四個(gè)月的上漲勢(shì)頭，創(chuàng)造全年第二高位。

    2013年上海寫(xiě)字樓總體供應(yīng)量為333萬(wàn)平方米，成交量251萬(wàn)平方米，比上年上漲48%。在高供應(yīng)的刺激下，上海商業(yè)物業(yè)投資熱情得到釋放，寫(xiě)字樓市場(chǎng)在下半年開(kāi)始了穩(wěn)步上升的節(jié)奏。進(jìn)入8月，寫(xiě)字樓供應(yīng)量出現(xiàn)井噴，總量達(dá)49.6萬(wàn)平方米，成交量也達(dá)到2013年最高點(diǎn)31.5萬(wàn)平方米，成為歷史新高，之后9、10、11月份交易投資繼續(xù)維持向上格局，在12月完成高位收官。

    值得一提的是，自去年10月上海自貿(mào)區(qū)掛牌以來(lái)，浦東新區(qū)外高橋、臨港、張江等板塊成為商務(wù)市場(chǎng)“新貴”。2013年浦東新區(qū)寫(xiě)字樓共計(jì)成交16.4萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)62%。其中，外高橋板塊供應(yīng)和成交面積分別為1.9萬(wàn)和1.2萬(wàn)平方米，分別是上年的14.4倍和5.6倍，且租金水平已經(jīng)逼近虹橋商務(wù)區(qū)。

    高力國(guó)際中國(guó)區(qū)調(diào)研部董事謝靖宇指出，2013年前三季度上海國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)7.7%，同期第三產(chǎn)業(yè)增幅為9.1%，支撐了對(duì)寫(xiě)字樓物業(yè)的需求。2014年上海寫(xiě)字樓空置率預(yù)計(jì)會(huì)小幅下降，租金會(huì)由于金融業(yè)和專(zhuān)業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的需求而上漲，但增長(zhǎng)幅度會(huì)受制于次中心區(qū)域的較大供應(yīng)。

    交投量破紀(jì)錄

    2013年12月，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，數(shù)據(jù)顯示，2013年12月上海寫(xiě)字樓新增供應(yīng)面積達(dá)到2013年度最高峰，為56.11萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲39.01%。與此同時(shí)，寫(xiě)字樓交易量也急速攀升，上月成交面積達(dá)到39.42萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)71.58%。

    臨近年底，房企業(yè)績(jī)沖關(guān)，開(kāi)發(fā)商不斷推出大體量項(xiàng)目，引來(lái)入市狂潮。從供應(yīng)來(lái)看，2013年12月滬上寫(xiě)字樓新增入市項(xiàng)目為20個(gè)，而且推出的單個(gè)項(xiàng)目體量大，其中，虹橋SOHO商務(wù)廣場(chǎng)為19.44萬(wàn)平方米，是月度最大供應(yīng)項(xiàng)目。從區(qū)域來(lái)看，長(zhǎng)寧、徐匯、浦東分列前三位，供應(yīng)面積分別為19.45萬(wàn)平方米、12.95萬(wàn)平方米和6.69萬(wàn)平方米。

    在連續(xù)高供應(yīng)的刺激下，上海年末寫(xiě)字樓交易量也急速攀升，2013年12月成交面積達(dá)到39.42萬(wàn)平方米，閔行、徐匯和浦東排名前三位，成交面積分別為8.29萬(wàn)平方米、7.68萬(wàn)平方米和6.14萬(wàn)平方米。成交均價(jià)因此出現(xiàn)了明顯上漲，達(dá)到29363元/平方米，較2013年11月上漲26.1%。

    尷尬的是，在供求總量屢創(chuàng)新高的同時(shí)，2013年上海寫(xiě)字樓的成交價(jià)卻出現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，全年寫(xiě)字樓成交均價(jià)為2.3萬(wàn)元/平方米，相比上年下滑7%，比2011年更是下滑16%。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申表示，上海CBD核心區(qū)段新增房源有限，而新興商務(wù)園區(qū)快速發(fā)展，隨著城市外擴(kuò)的推進(jìn)，新增寫(xiě)字樓外移趨勢(shì)已是不可阻擋，這種成交結(jié)構(gòu)的變化最終導(dǎo)致均價(jià)下滑。

    此外，2013年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)一反往年“西熱東冷”的局面，浦東租金水平開(kāi)始超越浦西。高力國(guó)際報(bào)告指出，截至2013年底，上海核心商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓平均租金同比上升0.6%，至人民幣每日8.9元/平方米，按子市場(chǎng)分，浦東同比上漲5.0%，而浦西則同比下跌2.7%。“對(duì)面積的要求和成本控制使得現(xiàn)有租戶(hù)開(kāi)始尋找其他替代方案，加之次中心商務(wù)區(qū)較多的新增供應(yīng)帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致上海整體租金增長(zhǎng)較前兩年顯著放緩。”謝靖宇告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

    作為2013年市場(chǎng)的最大熱點(diǎn)，上海自貿(mào)區(qū)加速了優(yōu)質(zhì)企業(yè)資源向浦東匯聚，寫(xiě)字樓成為自貿(mào)區(qū)獲批以來(lái)受影響最為強(qiáng)烈的物業(yè)類(lèi)型。數(shù)據(jù)顯示，目前外高橋?qū)懽謽瞧骄�租金�?bào)價(jià)飆升到每日9元/平方米，空置率也從此前的30%降到8%。截至2013年三季度，上海自貿(mào)區(qū)寫(xiě)字樓租金剛剛超過(guò)漕河涇開(kāi)發(fā)區(qū)，到了四季度，就已把四川北路一類(lèi)的優(yōu)質(zhì)板塊甩到后面，直追虹橋商務(wù)區(qū)。

    上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部高級(jí)研究員盧文曦表示，此前住宅限購(gòu)政策導(dǎo)致很多專(zhuān)注于住宅市場(chǎng)的知名開(kāi)發(fā)商加大商業(yè)項(xiàng)目投入比例。隨著項(xiàng)目建設(shè)周期到來(lái)，入市的辦公項(xiàng)目越來(lái)越多，2014年入市的項(xiàng)目還會(huì)延續(xù)增長(zhǎng)格局。

    競(jìng)爭(zhēng)加劇

    持續(xù)不斷的新增供應(yīng)上市，讓2014年的上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)“壓力山大”。2014年~2015年，上海寫(xiě)字樓的供應(yīng)量還將大幅攀升。第一太平戴維斯展望上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)，預(yù)計(jì)2014至2015年間將會(huì)有約200萬(wàn)平方米的甲級(jí)辦公樓入市。

    記者了解到，上海寫(xiě)字樓庫(kù)存猛增的原因在于近年上海多個(gè)新興CBD迅速成型，貢獻(xiàn)的新增面積都較大。以2013年為例，浦東小陸家嘴新增面積所占比重最大，達(dá)到26%，而在未來(lái)數(shù)年，隨著虹橋、后世博區(qū)域以及徐匯濱江爭(zhēng)相打造新興商務(wù)區(qū)，上海寫(xiě)字樓新增供應(yīng)還將大大增加，空置率也將相應(yīng)增長(zhǎng)。

    截至目前，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)域30幅地塊全部完成土地出讓手續(xù)。作為2013年上海商辦用地出讓的重要區(qū)域，虹橋核心區(qū)總開(kāi)發(fā)面積超過(guò)555萬(wàn)平方米，核準(zhǔn)和備案的社會(huì)項(xiàng)目總投資達(dá)669億元，已動(dòng)工項(xiàng)目超過(guò)50%。2013年，虹橋板塊有零星項(xiàng)目上市，到2014年，項(xiàng)目將進(jìn)入集中上市階段，至2015年，整個(gè)虹橋商務(wù)區(qū)的商辦項(xiàng)目供應(yīng)量將相當(dāng)于浦西歷史上全部的供應(yīng)量。

    “今后幾年，世博、濱江、虹橋、前灘板塊商辦物業(yè)將陸續(xù)入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)將會(huì)出現(xiàn)一個(gè)較長(zhǎng)周期的大規(guī)模供應(yīng)。但實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期式微，供求關(guān)系似乎不太容易達(dá)成理想狀態(tài)，去化壓力進(jìn)一步加大。”羅寅申也指出。

    2013年第三季度，上海寫(xiě)字樓每平方米租金下跌0.3%至8.41元/天，是2010年以來(lái)首次季度下滑。第四季度上海寫(xiě)字樓租金出現(xiàn)反彈，上升至每平方米8.73元/天。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，巨大的供應(yīng)量將使核心商務(wù)區(qū)的寫(xiě)字樓租金承受壓力，2014年上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率將不容樂(lè)觀，租金下行只是時(shí)間問(wèn)題。

    截至2013年12月末，上海寫(xiě)字樓庫(kù)存量達(dá)593萬(wàn)平方米，即使按照12月份的成交水平來(lái)測(cè)算，消化這些庫(kù)存也需要20個(gè)月。對(duì)此，世邦魏理仕則預(yù)測(cè)，因?yàn)楣��?yīng)增加以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)或難再現(xiàn)10年經(jīng)濟(jì)年均增長(zhǎng)10.5%的輝煌，上海未來(lái)三年寫(xiě)字樓的租金可能最多下跌17%。