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　　為了應(yīng)對(duì)上海寫字樓市場(chǎng)日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)，一些地產(chǎn)發(fā)展商正在采取自我保護(hù)的“避震措施”—通過放緩工程建設(shè)速度，推遲項(xiàng)目的入市時(shí)間。

　　據(jù)地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)萊坊近期對(duì)入駐上海虹橋商務(wù)區(qū)的開發(fā)商所做的調(diào)研，部分位于虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期的商業(yè)項(xiàng)目最終竣工時(shí)間將比原定計(jì)劃推遲10~24個(gè)月。

　　一家于上述區(qū)域內(nèi)進(jìn)行開發(fā)的地產(chǎn)商在接受記者采訪時(shí)部分證實(shí)了這一說法，其開發(fā)的項(xiàng)目最初計(jì)劃于2015年底入市，但目前預(yù)計(jì)的開業(yè)時(shí)間已調(diào)整至2016年底或2017年初。不過另一家較早入駐該區(qū)域的發(fā)展商表示，仍會(huì)遵循原定計(jì)劃推出項(xiàng)目。

　　“2016年之前，上海寫字樓供應(yīng)將迎來高峰，需求卻相對(duì)疲弱，這使得一些較晚進(jìn)入該區(qū)域的開發(fā)商主觀上缺乏入市的積極性。”萊坊中國(guó)區(qū)董事楊松表示。此外，地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統(tǒng)等一些互連公共基礎(chǔ)設(shè)施仍在建設(shè)之中，無法和開發(fā)商的計(jì)劃進(jìn)程保持一致，也是造成延期的一部分客觀原因。

　　日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)

　　虹橋商務(wù)區(qū)毗鄰虹橋商務(wù)樞紐，隨著浦東和浦西主要商務(wù)區(qū)域的發(fā)展成熟，上海商務(wù)區(qū)正經(jīng)歷外擴(kuò)的過程，虹橋商務(wù)區(qū)以其便捷的交通網(wǎng)絡(luò)以及靠近多個(gè)長(zhǎng)三角制造基地的地理優(yōu)勢(shì)，無疑具備巨大的開發(fā)潛力。

　　作為上海商業(yè)地產(chǎn)大開發(fā)的一個(gè)縮影，虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期按計(jì)劃將在2014~2015年新增約170萬平方米辦公、商鋪和酒店面積，2015年到2020年間則將再建130萬平方米的商務(wù)面積。

　　過去數(shù)年，這里吸引了眾多知名開發(fā)商，包括萬科、瑞安、龍湖、萬通等。資料顯示，這些開發(fā)商購(gòu)買土地的價(jià)格達(dá)到每畝人民幣2200萬元-2680萬元，而同期周邊外環(huán)路附近商辦用地的地價(jià)只有不到其一半，每畝僅約合人民幣1070萬元。

　　這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)超過30萬平方米的體量，每個(gè)項(xiàng)目的總投資達(dá)人民幣40億元~60億元，反映投資之初開發(fā)商的樂觀預(yù)期。但要將宏偉的遠(yuǎn)景與眼前的投資回報(bào)立刻掛上鉤，開發(fā)商們卻面臨一系列挑戰(zhàn)。

　　萊坊的報(bào)告指出，由于核心區(qū)一期項(xiàng)目嚴(yán)格受制于政府的規(guī)劃要求，所有開發(fā)商必須達(dá)到LEED認(rèn)證或中國(guó)三星可持續(xù)評(píng)級(jí)，這會(huì)將工程的總體成本平均推高8%~13%。此外，由于地理上與虹橋機(jī)場(chǎng)十分靠近，建筑限高在38~43米之間，容積率需在3.0左右，由于典型的寫字樓層高為3.8~4.5米，這意味著即便包括屋頂空調(diào)機(jī)組，也只能建8~9層。這大大減少了建筑設(shè)計(jì)上的靈活性和效率。

　　而虹橋商務(wù)區(qū)配套的地下人行通道、新地鐵線和公共換乘系統(tǒng)等一些互連公共基礎(chǔ)設(shè)施仍在建設(shè)之中，無法和開發(fā)商的計(jì)劃進(jìn)程保持一致，也給工程制造了一定的困難。

　　不過，真正嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)在于上海寫字樓市場(chǎng)未來幾年供應(yīng)井噴的事實(shí)。

　　2014~2016年間，上海中央商務(wù)區(qū)將有164萬平方米新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，且次級(jí)和新興商務(wù)區(qū)還會(huì)新增249萬平方米。上海第一高樓上海中心、企業(yè)天地二期、世紀(jì)大都會(huì)、環(huán)貿(mào)廣場(chǎng)二座在竣工后將分別為市場(chǎng)增加約21萬平方米、5.9萬平方米、11萬平方米和6萬平方米的辦公空間。此外，虹橋商務(wù)區(qū)還將面臨上海自貿(mào)區(qū)在吸引租戶方面構(gòu)成的威脅。

　　正是供應(yīng)井噴的局面，促使一些發(fā)展商重新審視投資計(jì)劃，作出了項(xiàng)目推遲入市的選擇，一些開發(fā)商同時(shí)還對(duì)此前過于樂觀的租金預(yù)期進(jìn)行了修正。

　　“按照入駐虹橋商務(wù)區(qū)的開發(fā)商最初的測(cè)算，每天每平方米6~8元的租金水平可以滿足他們的投資回報(bào)要求，但在目前市場(chǎng)壓力下，一些項(xiàng)目針對(duì)有潛質(zhì)的租戶事實(shí)上已經(jīng)通過推出優(yōu)惠變相下調(diào)了租金。”楊松說。萊坊預(yù)計(jì)，虹橋商務(wù)區(qū)整體租金將穩(wěn)定在每天每平方米5.5~6元。

　　具有爭(zhēng)議的市場(chǎng)前景

　　虹橋商務(wù)區(qū)的現(xiàn)狀為觀察上海寫字樓市場(chǎng)提供了一個(gè)視角。去年以來，上海寫字樓市場(chǎng)開始被越來越多富有爭(zhēng)議的討論所包圍，雖然沒有人懷疑長(zhǎng)遠(yuǎn)而言它仍然充滿機(jī)遇。

　　DTZ戴德梁行華東區(qū)研究部數(shù)據(jù)顯示，2013年全年上海甲級(jí)寫字樓共有約54.8萬平方米的新增供應(yīng)入市，總存量達(dá)到631.4萬平方米，第四季度整體平均租金為每天每平方米8.73元，同比下降3.75%。

　　“中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，上海寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入到這樣一個(gè)階段—越來越多的租戶在開始考慮如何控制成本的同時(shí)，也在放緩擴(kuò)租的計(jì)劃。”高緯環(huán)球企業(yè)租賃策略部董事司徒泰山（Michael Stacy）對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》表示。

　　去年10月，李嘉誠(chéng)整體出售東方匯經(jīng)中心曾一度引發(fā)人們對(duì)于上海商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系的擔(dān)憂。就虹橋商務(wù)區(qū)的前景而言，司徒泰山仍然感到樂觀。

　　“如果你是租戶，在乎的是辦公層面的需求，陸家嘴寫字樓的空置率目前不到2%，這意味如果你希望在陸家嘴辦公，可以選擇的余地很小，但虹橋商務(wù)區(qū)提供的選擇則很多。”司徒泰山說，“2003年的時(shí)候，所有人都在懷疑是否有人愿意搬去陸家嘴辦公，但現(xiàn)在顯而易見的事實(shí)是，陸家嘴已經(jīng)成為空置率不足2%的金融中心。大規(guī)模的商業(yè)開發(fā)要求開發(fā)商做好長(zhǎng)期投資的打算。”

　　楊松也認(rèn)為，長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，毗鄰虹橋交通樞紐、成熟的設(shè)施和基建優(yōu)勢(shì)將會(huì)使得虹橋商務(wù)區(qū)吸引來自汽車、第三方物流、倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)、服務(wù)型公司、商品貿(mào)易等各個(gè)行業(yè)的國(guó)際及國(guó)內(nèi)企業(yè)。對(duì)那些希望進(jìn)駐上海以及長(zhǎng)三角地區(qū)、節(jié)省成本、有合并及升級(jí)物業(yè)需求的企業(yè)來講，這無疑是個(gè)好消息。

　　“即使虹橋商務(wù)區(qū)的項(xiàng)目存在一定程度的延期，我認(rèn)為這也不是什么大問題。”高緯環(huán)球企業(yè)租賃策略部董事孫琦說，“這樣一個(gè)參與者眾多的綜合工程，需要若干年時(shí)間去完成，租戶很清楚這一點(diǎn)，他們也需要時(shí)間為重新選擇辦公地點(diǎn)作出考慮。”