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    蘇州市政府近期出臺了馬年房地產新政，要求“商業(yè)限售部分”，同時全面禁止“售后包租”現象。市住建局住宅產業(yè)處負責人表示，“主要目的是防范商業(yè)房地產項目資金風險，加強后續(xù)監(jiān)管，保護購房者合法權益。”業(yè)內人士認為，此舉可規(guī)范房地產市場行為，不過一定程度上會影響商業(yè)地產項目的銷售節(jié)奏，對開發(fā)商的資金要求更高，影響商業(yè)土拍行情。

    新項目需凍結部分防風險

    蘇州市政府1月27日公布了《關于進一步加強全市商業(yè)房地產項目管理意見》（以下簡稱《意見》）。其中，“限售”及禁止“售后包租”，頗引人關注。

    根據《意見》，可分割出售類的商業(yè)地產項目，必須劃出部分房產作為風險防范資產凍結3年。同時，新政還對商業(yè)地產領域普遍存在的“售后包租”現象進行了全面禁止。

    同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，新政主觀目的是為了控制商業(yè)地產開發(fā)風險，利用“限售”防止單純以出售回籠資金為目的的商業(yè)地產開發(fā)，利用禁止“售后包租”，防止欺騙投資客，最終由于招商、運營等不善而導致投資客租金回報沒有辦法實現、商業(yè)地產項目爛尾的現象。

    所涉項目以2.28為節(jié)點

    《意見》將于2月27日正式實施，哪些商業(yè)項目受限？“新政規(guī)范的是2月28日后我市新推的商業(yè)項目和新建的商業(yè)項目。”市住建局住宅產業(yè)處負責人介紹，目前正在銷售的商業(yè)項目和已完成銷售的銷售項目并不在該新政實施范圍之內，但將通過后續(xù)管理來保證平穩(wěn)運營。

    據了解，新推商業(yè)項目，將在地塊公開出讓時明確公布。而新建商業(yè)項目，指的是在2月28日以前已經獲得地塊，但還在建設階段尚未銷售的項目，將通過提高貨幣資本金的方式來加強監(jiān)管。

    “這個《意見》的出臺，主要目的是未雨綢繆，防范商業(yè)房地產項目資金風險，加強商業(yè)房地產項目后續(xù)監(jiān)管，切實保護購房者的合法權益。”上述市住建局相關人士在接受媒體采訪時如是表示。

    規(guī)范市場，影響土拍走勢

    “如果從嚴執(zhí)行，一定程度上會影響部分商業(yè)地產項目的銷售節(jié)奏，短期內可能陷入僵局，對于以銷售為主的商業(yè)地產開發(fā)商，可能會影響其資金面狀況。”張宏偉認為，對土地市場來講，如果是以商業(yè)用地為主的地塊，以銷售為主的企業(yè)可能因此淡出土地市場，或者考慮當前資金面狀況，拿地會比較謹慎。而對于現金流狀況較好或有比較好融資模式的企業(yè)，以租售結合或以運營為主的開發(fā)企業(yè)而言，土地市場競爭相對不太激烈，此時推出較好地塊，勢必會引起這些開發(fā)企業(yè)的積極布局。

    中國指數研究院蘇州分院分析師對此則認為，新政表象是規(guī)范市場，內在是降低市場開發(fā)風險，更多的是對于中小開發(fā)商行為的規(guī)范。同時，政府希望商業(yè)地產的發(fā)展能夠有更多的思路擺脫同質化的情況，有效消化市場庫存。不過，新政會導致商業(yè)地塊成交價出現走低趨勢。