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    在中國房地產(chǎn)飛速發(fā)展的近十年中，二三線城市市場(chǎng)經(jīng)常遭遇尷尬。有些地方住宅用地屢屢流拍或底價(jià)成交，地方政府便逐步加大商業(yè)用地的整理和推介進(jìn)度。很多由住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)的開發(fā)商繼續(xù)延續(xù)住宅項(xiàng)目“短、平、快”的開發(fā)政策，以快速回收資金為首要目的。以至于，無合理規(guī)劃的建設(shè)過剩和飲鴆止渴的經(jīng)營方式必然導(dǎo)致問題頻出，亟待解決。

    商業(yè)地產(chǎn)面臨“生產(chǎn)過剩”

    據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，全球十大在建購物中心規(guī)模最大的城市中8個(gè)在中國，成都、沈陽、天津等城市的商業(yè)地產(chǎn)過剩問題屢屢被業(yè)內(nèi)提及。

    自2013年下半年以后，在巨大的供應(yīng)量面前，商業(yè)地產(chǎn)投資者經(jīng)過上一年的“消耗”后，透支了購買力，成交量開始下滑。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年鄭州在建和立項(xiàng)的城市綜合體已超過53個(gè)，并且具有很大的商業(yè)體量，少則幾萬平方米，多則幾十萬平方米。蘇州市商業(yè)聯(lián)合會(huì)最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，目前蘇州中心城區(qū)已建各類購物中心超過40家，在建購物中心超過30家，總量已超過南京。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前蘇州市區(qū)范圍內(nèi)（除吳江）已建成的購物廣場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、鄰里中心等各類商業(yè)體總量超過170個(gè)，還有一批在建項(xiàng)目和待建地塊將上市。

    某商業(yè)地產(chǎn)營銷負(fù)責(zé)人向記者介紹：“判斷城市商業(yè)地產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)，是人均商業(yè)面積。在西方發(fā)達(dá)國家的核心城市，人均商業(yè)面積一般在1.2平方米上下。商業(yè)地產(chǎn)是不是過熱，供應(yīng)量是其中一個(gè)重要數(shù)據(jù)。另外，還要看當(dāng)?shù)氐南�費(fèi)水平和項(xiàng)目具體位置。”蘇州商業(yè)聯(lián)合會(huì)的一份報(bào)告指出，蘇州部分區(qū)域人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了3平方米。

    蘇州率先向商業(yè)地產(chǎn)“開刀”

    據(jù)蘇州市商聯(lián)會(huì)調(diào)查，去年以來中心城區(qū)新建的20家購物中心中，有近半數(shù)經(jīng)營情況不理想，不少商業(yè)項(xiàng)目“有場(chǎng)無市”，少部分還無法開業(yè)。更不用提去年蘇州世界綢都這個(gè)曾經(jīng)賣了兩個(gè)多億的商場(chǎng)面臨倒閉的丑聞了。據(jù)記者了解，不僅是蘇州市區(qū)就連蘇州下轄的昆山等地也存在商業(yè)地產(chǎn)過剩的情況。在2009~2010年的樓市投資熱潮中不少外行涌入商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在很多都深套在里面。

    萬般無奈之下，蘇州市政府率先預(yù)警樓市風(fēng)險(xiǎn)，向商業(yè)地產(chǎn)“開刀”。2014年1月底，蘇州出臺(tái)了針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控政策（《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見》）對(duì)分割型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行限售，規(guī)定凍結(jié)商業(yè)項(xiàng)目30%的體量不得出售、抵押或者轉(zhuǎn)讓，被稱為蘇州史上最嚴(yán)厲的商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策。2月18日，蘇州市住建局召開新聞通氣會(huì)，表明此《意見》將于3月1日起試行，是針對(duì)部分開發(fā)商打“擦邊球”的行為進(jìn)行規(guī)范，保護(hù)購房者的合法權(quán)益，與“限售”無關(guān)。

    “新政是為了規(guī)范市場(chǎng)，保護(hù)購房者合法權(quán)益。”蘇州市住建局住宅產(chǎn)業(yè)處處長陳登火說，《意見》政策都是針對(duì)新建或規(guī)劃中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，而目前在建或正在銷售的，政府相關(guān)部門也已經(jīng)想好了應(yīng)對(duì)辦法。從即日起，公安、住建等部門將對(duì)市區(qū)（不含吳江區(qū)）在建或正在銷售的319個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行摸排，對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。

    據(jù)相關(guān)人士分析，蘇州出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)‘限售令’是從出售方下工夫，限定預(yù)售規(guī)模的限售政策是一個(gè)比較折中的辦法。 但有些業(yè)內(nèi)人士表示，此舉會(huì)有損于土地出售，讓房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈斷裂，也有人認(rèn)為把30%的凍結(jié)資產(chǎn)作為將來房地產(chǎn)運(yùn)營困難時(shí)作為救濟(jì)的預(yù)備資產(chǎn)可以挽救，但是這樣并不能解決商業(yè)地產(chǎn)過剩的問題。

    一位在昆山有過商業(yè)地產(chǎn)投資的人士告訴記者：“‘售后包租’是目前蘇州很多開發(fā)商用于資金回籠的主要方式，如果受限，實(shí)力較弱的開發(fā)商資金流會(huì)受阻，從而帶來更多的開發(fā)和運(yùn)營困難。”

    德融地產(chǎn)發(fā)布的報(bào)告認(rèn)為，從實(shí)際情況看來，蘇州政府的這一政策可能會(huì)使中小乃至大開發(fā)商對(duì)進(jìn)入蘇州市場(chǎng)產(chǎn)生一定的抗拒心理，造成土地流拍，或者大幅貶值等現(xiàn)象。此規(guī)定雖然可能會(huì)刺破部分商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫并有效保護(hù)市場(chǎng)規(guī)范，但是對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展也帶來了不小的阻滯，所以這將會(huì)是一把“雙刃劍”。