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　　2014年已經(jīng)被房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)打上了政策調(diào)整的標(biāo)簽，就連一直看熱鬧的商業(yè)地產(chǎn)似乎也不免濕了鞋。近日，蘇州市政府發(fā)布了2014年首個房地產(chǎn)市場新政，內(nèi)容主要涉及商業(yè)地產(chǎn)“售后包租”銷售凍結(jié)項(xiàng)目網(wǎng)上簽約、商業(yè)項(xiàng)目預(yù)售前30%建筑面積必先凍結(jié)3年等，被蘇州業(yè)內(nèi)稱為“冰凍五條”。這是國內(nèi)針對商業(yè)地產(chǎn)的首個明確地方政策。

　　那么究竟是區(qū)域的特定情況還是全國連鎖反應(yīng)的先兆？記者對此進(jìn)行了采訪。

　　商業(yè)地產(chǎn)被“迎頭一刀”

　　就在整個房地產(chǎn)業(yè)被近年的限購限貸等措施調(diào)整的小心翼翼的時候，商業(yè)地產(chǎn)一直在自顧自地火爆，大量資金從頹敗的股市和住宅地產(chǎn)領(lǐng)域流入商業(yè)地產(chǎn)投資，一時間首府乃至全區(qū)、全國商業(yè)地產(chǎn)一改不溫不火的架勢，煥發(fā)蓬勃的生機(jī)。

　　野蠻生長一旦接近了底線，就會引來政府的干預(yù)調(diào)整，一直在全國地產(chǎn)市場中低調(diào)發(fā)展的二線城市蘇州，一下子成了業(yè)內(nèi)的焦點(diǎn)。據(jù)了解，此次蘇州發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)全市商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理意見的通知》共明確了5項(xiàng)意見，包括實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)供需平衡、規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)審批管理、防范商業(yè)地產(chǎn)資金風(fēng)險、加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)后續(xù)監(jiān)管及確保商業(yè)地產(chǎn)平穩(wěn)運(yùn)營。

　　其中關(guān)于“建立風(fēng)險防范資產(chǎn)保障機(jī)制”的條文和舉措頗為引人關(guān)注。新政規(guī)定，對于可分割出售類的商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在預(yù)售前劃出一部分房產(chǎn)作為風(fēng)險防范資產(chǎn)予以凍結(jié)，凍結(jié)時間為3年，凍結(jié)期內(nèi)不得銷售、抵押和轉(zhuǎn)讓。“蘇州市政府已經(jīng)意識到商業(yè)地產(chǎn)潛在的危機(jī)，凍結(jié)的舉措雖有些簡單粗暴，但收效應(yīng)該會比較顯著。”當(dāng)?shù)匾晃粯I(yè)內(nèi)人士指出，此舉是為今后蘇州商業(yè)地產(chǎn)泡沫擠出做出提前應(yīng)對。記者在資料中發(fā)現(xiàn)，蘇州部分區(qū)域的人均商業(yè)面積已經(jīng)超過了3平方米，甚至達(dá)到4平方米，而發(fā)達(dá)國家的人均面積警戒線是1.2平方米。

　　“呼和浩特最近幾年的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很快，據(jù)了解蘇州之所以出臺政策嚴(yán)控，是因?yàn)槿ツ晷陆ǖ?0家購物中心有近半數(shù)經(jīng)營情況不理想，這很危險，一個市區(qū)人口300多萬的城市，不可能支撐起這么大體量的消費(fèi)平臺。所以政府出手勢在必行。”內(nèi)蒙古居遠(yuǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理徐桐對記者說。

　　呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)勢頭迅猛

　　“比起住宅地產(chǎn)，呼和浩特商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展屬于悶聲發(fā)大財，人們的目光都被住宅吸引過去了，卻不知道這兩年崛起了多少龐然大物。”開發(fā)商楊先生對記者說。

　　記者了解到，呼和浩特2011年住宅投資增長33.8%，同比下降18.0個百分點(diǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)投資增長40.6%，同比提升20.4個百分點(diǎn)。2012年商業(yè)地產(chǎn)投資161.1億元，增長85.6%，同比增長45.0個百分點(diǎn)，投資貢獻(xiàn)率達(dá)71.8%，拉動全市房地產(chǎn)投資增長21.5個百分點(diǎn)，銷售面積遠(yuǎn)高于同期住宅銷售面積16.8個百分點(diǎn)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，呼和浩特萬達(dá)廣場開業(yè)第一年的顧客流量相當(dāng)于整個呼和浩特的市民每一個人都在萬達(dá)廣場消費(fèi)一次。

　　“在城東，在建的商業(yè)地產(chǎn)有萬正廣場、金泰中心、中宇廣場、鵬欣·金游城、信達(dá)國貿(mào)城等，城南有永泰城、秋實(shí)璟峯匯商業(yè)、恒泰盛都商業(yè)、聞都·世界城，城西即將崛起的有內(nèi)蒙古大商城、呼和浩特第二座萬達(dá)廣場，市中心還有豐太·金翡麗廣場、維多利·摩爾城、海亮廣場二期、太偉方恒廣場等項(xiàng)目，如果細(xì)細(xì)算來，未來幾年內(nèi)呼和浩特將涌現(xiàn)十幾個大型城市綜合體。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的勢頭讓人興奮，但是到時候現(xiàn)有人口能否撐起這些體量的商業(yè)發(fā)展是個未知數(shù)。”楊先生表示了自己的喜悅和擔(dān)憂。

　　商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)鼓勵自持

　　如果商業(yè)地產(chǎn)真的發(fā)展到不可控制的地步，會不會像住宅一樣開始限購呢？對于這個疑問，業(yè)內(nèi)人士表示目前不必?fù)?dān)憂。

　　內(nèi)蒙古佳程地產(chǎn)顧問公司總經(jīng)理向錦程對記者說：“就目前來看，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展還遠(yuǎn)沒有到這個程度。首先就商業(yè)地產(chǎn)屬性而言，是純粹的投資產(chǎn)品，這就決定了政府對商業(yè)地產(chǎn)的警惕程度要相對小一些，住宅關(guān)系到基礎(chǔ)民生，絕對不能出問題，所以國家必然對不良反應(yīng)強(qiáng)勢干預(yù)，但是商業(yè)地產(chǎn)市場屬性很強(qiáng)，即便是發(fā)展出了問題，招致政府監(jiān)管，類似限購之類的手段也不會輕易出現(xiàn)。”

　　商業(yè)地產(chǎn)最大的問題是空置，不管是對于項(xiàng)目還是對于行業(yè)，空置都是很可怕的，是潛在的危機(jī)。

　　“對付空置，比較好的辦法就是開發(fā)商自持物業(yè)。”向錦程對記者說：“在發(fā)達(dá)國家，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的自持率是不會低于30%的，而在國內(nèi)，很多有實(shí)力的品牌企業(yè)物業(yè)自持面積都很大，最有名的就是萬達(dá)廣場，他的整個百貨休閑商業(yè)部分基本都是自持。本土來說，維多利自持面積更大，還有鵬欣金游城、永泰城等項(xiàng)目都明確表示將會有大面積的自持物業(yè)來運(yùn)營自己的商業(yè)品牌，這就保證了商業(yè)地產(chǎn)的活力，是很穩(wěn)妥的成功之道。但是自持物業(yè)是需要實(shí)力和能力的，這就注定了商業(yè)地產(chǎn)未來的優(yōu)勝劣汰趨勢，一部分無力自持的中小商業(yè)項(xiàng)目，所承擔(dān)的風(fēng)險會更大。”

　　分割式商鋪處于風(fēng)口浪尖

　　從蘇州此次的新政可以看出，主要是針對分割式產(chǎn)權(quán)商鋪以及售后返租模式的商業(yè)地產(chǎn)，記者了解到，呼和浩特本土此類商業(yè)地產(chǎn)的銷售也如火如荼。

　　“分割式銷售在呼和浩特進(jìn)行的還不錯，大家雖然有疑問，但是也比較認(rèn)可，從法律上來講也沒什么問題，不過關(guān)鍵在于是不是能拿到產(chǎn)權(quán)，拿到產(chǎn)權(quán)就意味著商鋪起碼是合法擁有，這個問題是最大的問題。還有就是后期運(yùn)營，目前分割式商鋪一般都是和售后返租捆綁進(jìn)行，如果沒有統(tǒng)一的后期管理，不同的持有者對商鋪有不同的定位，由于定位不明確、不清晰，又缺乏統(tǒng)一管理，可能面臨長期租不出去的風(fēng)險，因而很多項(xiàng)目都會組建運(yùn)營公司來幫助商戶統(tǒng)一運(yùn)營，但是如果運(yùn)營若干年后一旦管理公司撤出，業(yè)主很可能面臨更大的風(fēng)險。”楊先生對記者說。

　　對此，楊先生建議，購買分割式產(chǎn)權(quán)商鋪的時候一定要先敲定產(chǎn)權(quán)問題，然后了解發(fā)展商的實(shí)力，看其對商鋪的定位、管理。不要被低價迷惑，如果不確定，與其貪便宜買商場鋪，還不如買一個普通的小區(qū)鋪來得穩(wěn)妥，最后就是確定與運(yùn)營公司的相關(guān)合同問題，以防后期運(yùn)營出現(xiàn)脫節(jié)。