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    近日，一則“住建部多位人士確認(rèn)，除北上廣深外，其他城市的限購(gòu)政策可自行調(diào)節(jié)”的消息引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。

    一位接近住建部的人士告訴記者，“據(jù)我了解，現(xiàn)在部里正在觀察、了解、研究當(dāng)前的市場(chǎng)狀況。”住建部政研中心原副主任王玨林也稱，在市場(chǎng)的關(guān)鍵時(shí)期，限購(gòu)等政策調(diào)整的主導(dǎo)權(quán)在于地方，住建部不可能說(shuō)誰(shuí)應(yīng)當(dāng)怎么樣，誰(shuí)不應(yīng)當(dāng)怎么樣。

    不過(guò)，另有接近住建部的權(quán)威人士確認(rèn)，上述政策方向和趨勢(shì)已經(jīng)明確，但是否發(fā)文、何時(shí)發(fā)文，相關(guān)部門還需等待中央態(tài)度，“在決策層看來(lái)，一線城市目前還很難在近期松綁限購(gòu)。”

    四年限購(gòu)路

    2010年4月，國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》，要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市限制家庭購(gòu)房套數(shù)，被業(yè)內(nèi)稱為“限購(gòu)令”。粗略統(tǒng)計(jì)，目前有40多個(gè)城市執(zhí)行著不同程度的限購(gòu)政策。后續(xù)市場(chǎng)情況表明，限購(gòu)確實(shí)在一定程度上抑制了成交量，并進(jìn)而抑制了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

    縱觀四年限購(gòu)歷程可以發(fā)現(xiàn)，其影響最大的階段是2011年和2012年。當(dāng)時(shí)，綠城中國(guó)等以高端物業(yè)為主要產(chǎn)品類型的開發(fā)商成交量驟減。

    一些對(duì)土地出讓和房地產(chǎn)市場(chǎng)依賴程度較高的地方政府也曾屢屢試圖解除限購(gòu)，比如蕪湖、武漢、廈門、珠海、長(zhǎng)沙等，而變相或直接的松綁，多數(shù)以地方政府否認(rèn)、收回，或上級(jí)政府叫停等方式草草收?qǐng)觥?/p>

    不過(guò)，限購(gòu)的威力在2013年開始淡化。2012年底至2013年，各地商品房成交量強(qiáng)勢(shì)反彈，并帶來(lái)房?jī)r(jià)再次大漲。業(yè)內(nèi)人士事后回顧，除了個(gè)稅按差額20%征收等政策帶來(lái)恐慌式購(gòu)房外，市場(chǎng)面貨幣供應(yīng)量的整體充足是導(dǎo)致各地樓市再度火爆的主要因素。在需求龐大的情況下，限購(gòu)“高壓線”被各種暗箱操作屢屢突破，從而效力大減。

    2013年下半年，銀行系統(tǒng)針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)突然收緊信貸，6月下旬出現(xiàn)的“錢荒”更是給市場(chǎng)潑了盆冷水，加上受八項(xiàng)規(guī)定、六項(xiàng)禁令等因素影響，高端消費(fèi)大為萎縮，樓市也受到波及，房地產(chǎn)市場(chǎng)去年底開始全面降溫，“入冬”速度遠(yuǎn)超預(yù)期。

    土地流標(biāo)大增是松綁動(dòng)力

    樓市成交壓力下，土地市場(chǎng)也受到很大影響。截至4月，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)40個(gè)城市中三四線城市累計(jì)土地流標(biāo)率為26%，較去年年末大幅上升10個(gè)百分點(diǎn)，二線城市亦增長(zhǎng)3%，而一線城市則自5%縮減至3%。溢價(jià)率方面，僅有二線城市溢價(jià)率與去年月均水平持平，一線及三四線均有1成左右的回落。

    房企的購(gòu)地意愿也在降低。2014年1－4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8130萬(wàn)平方米，同比下降7.9%，降幅比1－3月份擴(kuò)大5.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2214億元，增長(zhǎng)9.6%，增速回落1.8個(gè)百分點(diǎn)；而從重點(diǎn)企業(yè)拿地狀況來(lái)看，4月其拿地面積環(huán)比下降46%，同比下降80%以上。

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，房企受到銷售不佳、資金鏈趨緊的影響，雖然對(duì)一線城市地塊仍有一定渴求，但購(gòu)地已趨于謹(jǐn)慎及理性，而對(duì)于二線及三四線城市，尤其是目前成交量疲乏、庫(kù)存量偏高、樓市降價(jià)預(yù)期較高的城市，房企拿地意愿普遍減弱，從而致使流標(biāo)地塊增多。

    土地市場(chǎng)的低迷直接影響土地出讓金的回收，而這大大加劇了地方政府的財(cái)政緊縮。與此同向構(gòu)成壓力的是，根據(jù)審計(jì)署數(shù)據(jù)，截至2013年6月，全國(guó)地方政府債務(wù)總額已增至17.9萬(wàn)億元，其中2014年部分地方面臨償債高峰的來(lái)臨。

    世聯(lián)行研究總監(jiān)吳志輝指出，對(duì)于地方政府而言，房地產(chǎn)低迷帶來(lái)的主要影響是土地出讓收入銳減，這會(huì)減少地方政府固定資產(chǎn)投資，增加其債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

    如果以土地出讓金收入占當(dāng)年一般預(yù)算財(cái)政收入來(lái)簡(jiǎn)單衡量地方對(duì)于土地財(cái)政的依賴度，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，45個(gè)樓市限購(gòu)城市對(duì)土地財(cái)政依賴度較高的（超過(guò)80%）共有13個(gè)，其中佛山、南京、長(zhǎng)沙等幾個(gè)城市超過(guò)100%，最高的甚至達(dá)到156.4%。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收一般能占到地方政府財(cái)政收入的50%－60%，不論是房市降溫還是地市降溫，都會(huì)對(duì)地方財(cái)政帶來(lái)很大影響。他同時(shí)指出，“樓市降溫之后，還會(huì)影響到其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這將給地方經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)帶來(lái)很大的困難。”

    超30個(gè)城市有放松預(yù)期

    中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過(guò)10個(gè)，其中已作出若干調(diào)整的城市有6個(gè)，最新的傳言是天津市將放開第三套房的購(gòu)買限制。

    “房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，導(dǎo)致地方財(cái)政逐漸出現(xiàn)問(wèn)題，在這種情況下，放開部分調(diào)控就成了地方政府拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的最常用措施，也是短期效果最明顯的措施。”中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認(rèn)為。

    “在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫的情況下，預(yù)計(jì)全國(guó)有超過(guò)30個(gè)城市有放松調(diào)控的預(yù)期和可能性。房?jī)r(jià)接近停滯的城市，后續(xù)都有可能出臺(tái)地方救市政策，它們可能不會(huì)明顯放松限購(gòu)，但會(huì)通過(guò)其他方式進(jìn)行微調(diào)。”張大偉分析。

    住建部官員：各地可因地制宜

    住建部法規(guī)司副司長(zhǎng)徐宗威22日接受采訪時(shí)表示，目前國(guó)務(wù)院并沒有新的樓市調(diào)控政策。他個(gè)人判斷認(rèn)為，全國(guó)制定統(tǒng)一調(diào)控政策不利于房地產(chǎn)發(fā)展，各地可根據(jù)自己實(shí)際，結(jié)合中央宏觀政策，制定符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的政策維護(hù)市場(chǎng)穩(wěn)定。

    徐宗威告訴記者，過(guò)去幾年，中央發(fā)了很多樓市調(diào)控的政策，地方政府對(duì)于中央的總體要求和理解也很一致，“目前，雖然很多城市房地產(chǎn)銷售額、銷售面積明顯下滑，但國(guó)務(wù)院并沒有準(zhǔn)備新的調(diào)控政策。”徐宗威說(shuō)，由于各地樓市情況和市場(chǎng)需求不同，如果再制定統(tǒng)一調(diào)控政策，反而不利于樓市發(fā)展。

    另?yè)?jù)有關(guān)人士透露，以往，樓市限購(gòu)政策由住建部起草，最終往往是由國(guó)務(wù)院辦公廳名義下發(fā)，但截至目前，國(guó)務(wù)院辦公廳并沒有收到相關(guān)文件草案。