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    在剛剛結(jié)束的杭州市第十屆十四次常委會(huì)上，市發(fā)改委提出要優(yōu)化杭州的商業(yè)綜合體布局，其中“控制”一詞在方案里出現(xiàn)最為頻繁。在經(jīng)歷近些年快速擴(kuò)張后，杭州的商業(yè)綜合體是該降降溫了。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2016年之前，杭州的商業(yè)項(xiàng)目在建和規(guī)劃中的商業(yè)綜合體還將新增90個(gè)，總建筑面積超過780萬(wàn)平方米。其中，在建項(xiàng)目81個(gè)。有業(yè)內(nèi)人士測(cè)算過，未來3-4年，杭州主城區(qū)商業(yè)綜合體增量將是現(xiàn)存量的2.64倍，相當(dāng)于有23個(gè)“萬(wàn)象城”將要開業(yè)。

    根據(jù)會(huì)議要求，城北、城東暫停新大型商業(yè)綜合體開發(fā)，濱江、下沙重點(diǎn)發(fā)展社區(qū)型商業(yè)綜合體。

    杭州這腳“急剎車”給國(guó)內(nèi)其他城市提了個(gè)醒。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院此前發(fā)布報(bào)告顯示，2013年北京、上海、廣州、深圳、成都、重慶及武漢等七大城市將總計(jì)推出購(gòu)物中心2034萬(wàn)平方米，為2012年新開業(yè)體量的2.9倍。未來4-5年，上述7大城市購(gòu)物中心面積還將翻一番，其中武漢、重慶、成都等二線城市將增長(zhǎng)至少1.5倍。

    在去年舉行的第七屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇上，有業(yè)內(nèi)人士提醒開發(fā)商：2015年國(guó)內(nèi)商業(yè)綜合體非住宅開發(fā)量將達(dá)到5.64億平方米。

    5.64億平方米是個(gè)什么概念？相當(dāng)于全球商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量的半壁江山。這還不包括商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)等其他傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)類型。

    香港是全世界公認(rèn)的商業(yè)天堂，其人均商業(yè)面積約3平方米（統(tǒng)計(jì)口徑不同，一說是1.8平方米），然而在內(nèi)地，不少城市人均商業(yè)面積已經(jīng)接近甚至超過香港，最夸張的是沈陽(yáng)，高達(dá)30平方米。中國(guó)很多主要城市的零售物業(yè)市場(chǎng)已面臨供大于求的壓力。

    又一場(chǎng)集體瘋狂的“剩”宴

    10年前，很多人還在追問商業(yè)地產(chǎn)到底是什么。5年前，地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)還算新聞。到了今天，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為行業(yè)巨頭們的標(biāo)配。

    且不說主業(yè)是房地產(chǎn)的公司，做零售的娃哈哈、賣家具的紅星美凱龍、賣家電的蘇寧，甚至連搞農(nóng)業(yè)的新希望都在商業(yè)地產(chǎn)上有實(shí)質(zhì)性舉動(dòng)。其中有不少公司將商業(yè)綜合體作為未來很長(zhǎng)一段時(shí)間的戰(zhàn)略重心，紛紛在公開場(chǎng)合高調(diào)宣布商業(yè)綜合體計(jì)劃，表明自己絕不是來“玩票”的。

    紅星美凱龍的目標(biāo)是，爭(zhēng)取2020年在全國(guó)建成100座商業(yè)綜合體，預(yù)計(jì)投入資金上千億。是不是很瘋狂？

    這邊是房產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，那邊是雄心勃勃的攪局者，商業(yè)綜合體很快在國(guó)內(nèi)各個(gè)城市遍地開花。由于商業(yè)綜合體和摩天大樓一樣是“看得見、摸得著”的政績(jī)，地方政府也樂見其成。

    商業(yè)綜合體以城市擴(kuò)張和人口聚集為前提，但這兩年前者已經(jīng)跑過了后者，局部過剩的現(xiàn)象十分明顯。

    在廣東中山，目前在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到13個(gè)，沿著岐江河一路數(shù)去，三公里不到的地方就有10多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，而整個(gè)中山市只有300多萬(wàn)常住人口。在武漢，有些商業(yè)綜合體相距不到一公里，很難避免同一時(shí)間點(diǎn)、同一區(qū)域的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

    隨著商業(yè)綜合體的集中交付，最現(xiàn)實(shí)的困難是招商。很多知名品牌都有自身開店的規(guī)劃和原則，很少在一個(gè)區(qū)域內(nèi)重復(fù)布局。目前在北京，多個(gè)商業(yè)綜合體出現(xiàn)招商困難，武漢的商鋪空置率超過了兩位數(shù)。

    通常情況下，商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的“黃金比例”為：購(gòu)物、餐飲和娛樂按照52∶18∶30分布。但受到主力消費(fèi)群體消費(fèi)習(xí)慣的改變，越來越多的大型商場(chǎng)只好提高餐飲比例，以避免人氣下滑。

    然而，現(xiàn)在很多商品只要?jiǎng)觿?dòng)鼠標(biāo)甚至手機(jī)就能買到，已經(jīng)不需要通過逛商場(chǎng)來獲得。許多品牌逐漸減少實(shí)體店布局，給商業(yè)綜合體的招商進(jìn)一步帶來壓力。

    根據(jù)中國(guó)百貨商業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，去年81家大型百貨零售企業(yè)銷售額為2282.7億元，同比僅增長(zhǎng)8.92%，相比于2006-2011年百貨行業(yè)16.5%的平均增長(zhǎng)率下滑明顯。

    商業(yè)綜合體的運(yùn)營(yíng)是以人流和消費(fèi)作為支撐的，眼下，住宅市場(chǎng)增速放緩，一些新區(qū)的商業(yè)綜合體經(jīng)營(yíng)上的不確定性正在加大，如果競(jìng)爭(zhēng)再加劇，資金不足的項(xiàng)目很可能變成“爛尾樓”。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前溫州已獲批在建、可建的城市綜合體項(xiàng)目超過20個(gè)。但頗為尷尬的是，此前溫州三個(gè)標(biāo)桿性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都不算成功，其中從立項(xiàng)到完工長(zhǎng)達(dá)10年之久的大西洋購(gòu)物中心因?yàn)檎猩糖闆r不理想，遲遲不能開業(yè)。有業(yè)內(nèi)人士發(fā)出警告，在住宅地產(chǎn)泡沫破裂之后，溫州樓市或?qū)⒂瓉砩虡I(yè)地產(chǎn)的泡沫破裂。