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    房屋中介費到底收多少才合理？一旦放開限制，會不會帶來中介收費暴漲？日前，國家發(fā)改委和住建部發(fā)布公告，決定下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費管理權(quán)限，各地可以視情況決定實行政府指導(dǎo)價管理或市場調(diào)節(jié)價。這一消息立即引發(fā)市場廣泛關(guān)注，中央政策層面的解除，意味著杭州也將迎來中介服務(wù)收費的新一輪調(diào)整。

    中介從業(yè)分析人士認(rèn)為，放開中介收費權(quán)限，短期內(nèi)市場并不會產(chǎn)生多大變化，但是隨著市場不斷成熟和二手房市場升溫，未來中介費將有可能進(jìn)行調(diào)整。

    行情不好，催生出“5折”傭金

    拿著剛簽好的二手房買賣合同，退休的鄭先生面帶笑意地走出中介門店，“真是想不到，還能談成這樣。”

    一個月前，鄭先生剛剛幫兒子看好了城北的一套次新房，2012年的房子，房東一次也沒住過，純粹是被套后的虧本出售。和很多二手房的買家一樣，鄭先生壓過房東的價后，又希望能夠在中介費上打點折扣。最后，他跟中介經(jīng)紀(jì)人磨了近兩周，把中介費磨成了“5折”。中介經(jīng)紀(jì)人直嘆，純粹是為了成交，“根本沒錢賺”。

    中介服務(wù)費折扣打成這樣，鄭先生也感受到杭州中介行業(yè)的生存艱難。之前，行情好的時候，哪怕打個八折，都是需要動用公司總監(jiān)、店長級別的資源才能拿到，如今，直接對接客戶的中介經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)把底無限拉低。

    樓市的持續(xù)低迷給中介行業(yè)帶來了沉重的打擊。杭州我愛我家企劃部總監(jiān)周包軍說，這些年，如果不做新房代理很多中介公司就是虧本，“從兩年前開始，中介就成了賺不到錢的行業(yè)，繼續(xù)下去，很多公司生存都是問題。”

    2007年，杭州市物價局對房地產(chǎn)中介服務(wù)收費進(jìn)行過調(diào)整，但是，在杭州中介從業(yè)人員看來，這樣的標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整遠(yuǎn)不能彌補成本的不斷上升。有中介從業(yè)人員算了這樣一筆賬：今年的店鋪租金，相比去年翻了一番；2007年的時候，員工的底薪900元左右，現(xiàn)在底薪已經(jīng)是1600元。按照他的說法，人力成本在上漲，店鋪成本在上漲，各項培訓(xùn)費用、營銷成本也都在上漲。如果按照目前遲遲未有“開單”行情，以及現(xiàn)在的中介服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，的確日子非常難過。

    在杭州的中介從業(yè)人員看來，相比全國其他的省會城市，杭州的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)算得上偏低。有關(guān)中介服務(wù)收費的標(biāo)準(zhǔn)，北京大概是2.8%-3%，上海一刀切的2%，南京約2.4%，有中介人員測算過，按照杭州平均成交價，中介公司能獲得的傭金大概在1.6%-1.8%。此外，杭州實施的是分檔累進(jìn)收費，在實際成交中，50萬總價以下的房源很少，也就意味著中介公司要拿取最高2.5%的傭金基本是件不大可能實現(xiàn)的事。

    放開，并不就意味著集體漲價

    此前就有市場傳言，自新政實施以來，杭州有超過100家的中介公司或關(guān)門或轉(zhuǎn)讓。雖然具體數(shù)字無法考證，但無論是小中介還是大中介都面臨嚴(yán)峻的生存壓力。

    杭州的中介服務(wù)管理水平高，杭州也是很早實現(xiàn)資金監(jiān)管的城市之一，只是樓市寒冬下，無論投入培訓(xùn)的費用有多高，企業(yè)做得如何規(guī)范化，都無法在市場層面體現(xiàn)服務(wù)收費的差異。一個并不健康的中介市場，劣幣驅(qū)逐良幣的效應(yīng)同樣存在。

    周包軍表示，開放中介費回歸市場是一件好事，這將起到服務(wù)分級作用。服務(wù)好的中介可以拿到高傭金，服務(wù)差的傭金就得打折扣。他認(rèn)為，目前杭州全包式的中介收費方式本身就存在一定問題，如果能夠像南京、成都等城市對中介服務(wù)過程分級考核會更合理。他還認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費限制解除，中介公司可能會相應(yīng)地提高傭金上限，這也并不絕對化地會使購房者成本增加。

    華邦品牌營銷管理中心總監(jiān)王慧也認(rèn)為，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費市場化就能幫助中介行業(yè)渡過難關(guān)的說法并不可靠。這個行業(yè)的突破更需要好的市場背景來作為支撐，“客觀地說，企業(yè)經(jīng)營服務(wù)的提升同樣重要。”

    事實上，當(dāng)不少新盤開始趨向于理性定價，甚至大幅度降價，加之稅費比二手房更低，很多消費者就會在購房時傾向于選擇新房，這本身對二手房的成交也有一定的沖擊。同時，激烈的競爭，反而會讓中介公司以降低中介費的方式來爭奪客源。