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    再天花亂墜的廣告，再時(shí)尚、小資、特色的規(guī)劃，再風(fēng)情的商業(yè)街，如果商鋪沒有人來埋單，也是“然并卵”。如今，似乎住宅+商業(yè)已經(jīng)成為樓盤標(biāo)配，樓盤賣住宅也要賣鋪。面對(duì)紛繁的商鋪，投資者該如何選擇？

    看人氣
    周邊人流決定商業(yè)價(jià)值

    “一個(gè)賺錢的商鋪，必須要有大量的人氣才能帶動(dòng)。商氣激活了，財(cái)氣才能聚集。”早年出手悅薈廣場(chǎng)（原萬達(dá)廣場(chǎng)）的何先生，是很多人眼中的“投資達(dá)人”。10余年，他的商鋪月租從幾千到6萬元。很多當(dāng)時(shí)想買又沒有買，或者是中途轉(zhuǎn)讓的人，現(xiàn)在腸子都悔青了。今年，他又將投資目光瞄準(zhǔn)江南萬達(dá)廣場(chǎng)。“還是認(rèn)準(zhǔn)一點(diǎn)：人流量。江南萬達(dá)的位置可以輻射老江南幾十萬的人流，不愁不旺。”他說。

    投資商鋪，重點(diǎn)要考察人流。所選地段區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃烈，如人口密集度、日均人流量、消費(fèi)能力及結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施結(jié)構(gòu)等。

    選定大的區(qū)域后，最好是實(shí)地考察商鋪所在地的人流方向和一天中不同時(shí)段經(jīng)過商鋪前的人流量，再判斷商鋪價(jià)值。特殊的位置，也可以決定商鋪的價(jià)值，考察時(shí)也可以多加留意。比如，有紅綠燈的地方，物業(yè)轉(zhuǎn)角處的商鋪。

    此外，商鋪臨街面的寬度越寬越好。“在雙十字街交匯處，而且臨街面寬，更容易吸引人流。”看中天昌·東盟中央街的投資者劉先生道。而地鐵口的商鋪往往也更能聚人氣，如恒大綠洲、大唐·總部1號(hào)、江南萬達(dá)廣場(chǎng)等均將“地鐵口物業(yè)”作為一大賣點(diǎn)。

    看定位
    規(guī)劃須匹配消費(fèi)群需求

    “商業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)劃，應(yīng)該像水一樣因地制宜，因勢(shì)利導(dǎo)。比如時(shí)代茗城·財(cái)富天下經(jīng)過不下20次調(diào)研和論證，經(jīng)過一年多的不斷調(diào)整和修改，最終才確定商業(yè)街形態(tài)。”廣西澳宇房地產(chǎn)有限公司總經(jīng)理陳孝力認(rèn)為，商業(yè)規(guī)劃需與所在的商圈特點(diǎn)和人流相匹配。

    商鋪收益與商業(yè)規(guī)劃息息相關(guān)，而商鋪的規(guī)劃涉及品牌分布、動(dòng)線規(guī)劃等很多專業(yè)規(guī)劃。一個(gè)良好的整體商業(yè)規(guī)劃是商業(yè)中心運(yùn)營成敗的關(guān)鍵。如打造大型綜合體的江南萬達(dá)廣場(chǎng)，商鋪動(dòng)線規(guī)劃采用萬達(dá)獨(dú)有的“8字”回旋設(shè)計(jì)，可以達(dá)到鋪鋪相通、圈人留人、實(shí)現(xiàn)24小時(shí)人流回旋，最大程度保證商業(yè)旺場(chǎng)。

    南寧萬達(dá)茂投資有限公司副總經(jīng)理李義濤分析，整體定位對(duì)商業(yè)經(jīng)營是至關(guān)重要的。比如有大量數(shù)據(jù)資源的萬達(dá)集團(tuán)，可以準(zhǔn)確分析，什么樣的商業(yè)業(yè)態(tài)能做好，什么做不好。與五象新區(qū)普通的綜合體比，萬達(dá)茂的商業(yè)改變了傳統(tǒng)商業(yè)模式的調(diào)性和業(yè)態(tài)，可以吸引全南寧乃至南寧周邊的龐大人群，這就保證了未來的商業(yè)人流。

    看特色
    業(yè)態(tài)還需注重體驗(yàn)消費(fèi)

    “選擇一些有特色主題，打造集中式商業(yè)或引進(jìn)主力店的商鋪，投資更有保障。”深圳市霖峰投資控股有限公司常務(wù)副總裁廖宇分析，霖峰壹號(hào)大街倡導(dǎo)Street Mall商業(yè)模式，最大特點(diǎn)就在于空間的開放性、業(yè)態(tài)的多元性、體驗(yàn)式和特色化以及交通的便捷性，滿足人們對(duì)自然、隨性、休閑、娛樂和交際等在內(nèi)的高品質(zhì)生活需求。

    定位精準(zhǔn)，有差異的商業(yè)往往能夠在同一區(qū)域的商業(yè)中脫穎而出。若在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店，勢(shì)必影響商店的經(jīng)營效果，此為趨異性；但另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些店鋪又有集中趨勢(shì)，相鄰而居，此為趨同性。因此，兩者之間需要平衡選擇。

    一個(gè)成功的街區(qū)MALL，必定有一個(gè)靈魂的設(shè)計(jì)。保利·中央商城，開業(yè)僅一年時(shí)間，已是車水馬龍，人氣上漲明顯，除了引進(jìn)大型主力店及業(yè)態(tài)定位合理等優(yōu)勢(shì)外，其特色的規(guī)劃也成為吸引人氣的關(guān)鍵。項(xiàng)目打造成廣西首個(gè)荷蘭特色風(fēng)情商業(yè)街區(qū)，且設(shè)計(jì)為開放型街區(qū)，兩縱五橫，鋪鋪臨街。

    看回報(bào)
    投資回報(bào)率≥6%可入手

    “一般來說，商鋪投資回報(bào)率在6%以上比較值得投資。而新項(xiàng)目商業(yè)氛圍未形成，投資回報(bào)率僅為3%~5%。但投資回報(bào)率只是一個(gè)參考基數(shù)，投資商鋪還要看未來區(qū)域的增值潛力、周邊住宅入住率等。”曾經(jīng)操盤多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的輝煌地產(chǎn)廣西公司項(xiàng)目總監(jiān)李傳志認(rèn)為。

    回報(bào)率，即年租金收益與商鋪總價(jià)之比。關(guān)于回報(bào)率這一點(diǎn)，投資者可去做一些周邊類似業(yè)態(tài)的商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查，在結(jié)合未來人氣，區(qū)域人群消費(fèi)力等屬性，得出年回報(bào)率。如張女士買下一約40平方米臨街商鋪，總價(jià)約160萬元，目前在這周邊，同等商鋪月租金約250元/平方米，即張女士每個(gè)月可收取1萬元的租金。那么，她的投資回報(bào)率為：10000×12/1600000=7.5%。

    一般來說，好的商鋪可以在8年左右收回投資，此后的年出租收益率一般可以達(dá)到6%~8%，好的商業(yè)旺鋪可以達(dá)到16%以上。南寧潤東萬源投資咨詢有限公司董事張明建議，投資商鋪前3年是養(yǎng)鋪期，商鋪?zhàn)饨鸩灰颂�高，等商業(yè)旺場(chǎng)之后，再漲價(jià)格，否則會(huì)影響商鋪旺場(chǎng)，這可稱為“放水養(yǎng)魚”的過程。

    看運(yùn)營
    統(tǒng)一招商運(yùn)營更加保險(xiǎn)

    投資商鋪?zhàn)钆率裁�？投資者孫先生說，是運(yùn)營。再好的路段，沒有好的商業(yè)管理，商業(yè)價(jià)值也會(huì)減半，甚至?xí)�出現(xiàn)“做死”的情況。

    “2013年買的鋪，開業(yè)快一年，現(xiàn)在人氣已經(jīng)大大上漲了，保利的運(yùn)營很重要。”出手保利·中央商城的鄭先生道。為保障商業(yè)后期成功旺場(chǎng)，廣西保利設(shè)置專門的商業(yè)管理公司，通過“統(tǒng)一管理、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一促銷”五大統(tǒng)一指導(dǎo)商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃、招商與運(yùn)營，以制度化、規(guī)范化、品牌化的管理模式不斷提升商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

    從運(yùn)營角度看，目前市場(chǎng)上的商鋪可以大致分為以下3種類型：第一類是開發(fā)商全部持有運(yùn)營；第二類是開發(fā)商將物業(yè)散售，但仍然介入后期招商、管理、運(yùn)營的；第三種是開發(fā)商只賣鋪后期甩手不管的。“一個(gè)項(xiàng)目的招商和運(yùn)營管理非常重要，后期的運(yùn)營能力甚至比招商還要關(guān)鍵。”陳孝力分析。

    后期統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪具備對(duì)經(jīng)營業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制，有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的整體競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)物業(yè)與租金的長期增值，商鋪?zhàn)饨鹣鄬?duì)穩(wěn)定。