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　　2016年，全國(guó)17個(gè)主要城市將迎來(lái)近930萬(wàn)平方米的優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓新增供應(yīng)，其中約有53%的新增供應(yīng)面積來(lái)自于各城市的新興區(qū)域內(nèi)。

　　預(yù)計(jì)2016年底全國(guó)17個(gè)主要城市寫(xiě)字樓累計(jì)空置面積將增加32%，約1530萬(wàn)平方米。城市間以及同一城市不同板塊間的分化將繼續(xù)加大，廣州空置率對(duì)比其他一線城市稍高，超過(guò)10%。二線城市中，則只有南京、杭州、寧波、大連四城在20%以下。成都、重慶、無(wú)錫、長(zhǎng)沙的空置率將至少連續(xù)第三年處于30%以上，市場(chǎng)有嚴(yán)重供過(guò)于求的特征。此外，天津受到濱海新區(qū)的新增供應(yīng)入市的影響，寫(xiě)字樓整體空置率也將踏過(guò)30%的門檻。不同市場(chǎng)的變現(xiàn)將更趨分化：供需相對(duì)均衡的一線城市租金將維持穩(wěn)定或小幅上漲的趨勢(shì)，但大部分二線城市由于空置率高企，租金有下行的壓力。普遍來(lái)說(shuō)，新興板塊將比核心區(qū)域承受更大的壓力。

　　零售物業(yè)市場(chǎng)
　　一線城市迎來(lái)供應(yīng)高峰，一半位于新興區(qū)域

　　2016年包括上海、深圳及廣州在內(nèi)的一線城市都將迎來(lái)供應(yīng)的高峰，而這些新增供應(yīng)中近乎一半都將位于完全新興的區(qū)域。比如上海的虹橋商務(wù)區(qū)將迎來(lái)第一波供應(yīng)高潮，預(yù)計(jì)2016年的新增供應(yīng)將達(dá)15萬(wàn)-20萬(wàn)平方米。

　　二線城市中，包括成都、長(zhǎng)沙及武漢等較多的新增供應(yīng)都將考驗(yàn)市場(chǎng)。相比之下華北各城市將較為平穩(wěn)，包括沈陽(yáng)在前期已度過(guò)供應(yīng)高峰。華東大部分城市壓力尚可，其中杭州、蘇州雖有較多項(xiàng)目問(wèn)市，但皆位于成熟的主城區(qū)或是開(kāi)發(fā)已較為成熟的錢江新城以及商業(yè)氛圍日益濃厚的蘇州工業(yè)園區(qū)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，各主要零售市場(chǎng)將受益于人口持續(xù)流入和收入水平的不斷上升；但短期來(lái)看，龐大的新增供應(yīng)、電商的沖擊、高低端零售商需求減弱等短期利空因素將持續(xù)影響行業(yè)的發(fā)展。我們預(yù)期零售租金（首層）的增速將從3-5年前年均5%-7%回落至0%-2%的區(qū)間。

　　展望近期，遏制高端消費(fèi)的諸多因素仍在，同時(shí)電商對(duì)低端零售的替代效應(yīng)持續(xù)，更好地捕捉消費(fèi)升級(jí)的中產(chǎn)階層將變得更為關(guān)鍵。對(duì)于優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的核心需求將更多來(lái)自于輕奢、買手店、快時(shí)尚以及能更好迎合中產(chǎn)階層對(duì)消費(fèi)場(chǎng)景和體驗(yàn)需求的業(yè)態(tài)。值得注意的是，體驗(yàn)式消費(fèi)已逐漸成為購(gòu)物中心不可或缺的業(yè)態(tài)，如餐飲面積在購(gòu)物中心中的普遍比例已由過(guò)去10%-20%上升到30%以上.

　　投資市場(chǎng)
　　境外投資水平維持高速增長(zhǎng)

　　對(duì)于境內(nèi)房地產(chǎn)投資而言，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)放緩部分程度影響到了投資者在市場(chǎng)上的活動(dòng)表現(xiàn)，同時(shí)由于美元的加息預(yù)期與人民幣降息、貶值預(yù)期的疊加存在，2015年市場(chǎng)資金對(duì)于國(guó)內(nèi)物業(yè)的投資逐漸偏于謹(jǐn)慎。開(kāi)發(fā)商近年來(lái)更多作為售出一方出現(xiàn)在市場(chǎng)中，包括保險(xiǎn)資金在內(nèi)的機(jī)構(gòu)投資者以及投資基金漸成主流投資者。世邦魏理仕預(yù)計(jì)機(jī)構(gòu)投資者將在2016年市場(chǎng)中更為活躍。

　　從物業(yè)類型來(lái)看，寫(xiě)字樓占據(jù)了近年來(lái)市場(chǎng)交易的主流。2016年，預(yù)計(jì)這一趨勢(shì)將會(huì)延續(xù)，寫(xiě)字樓的交易比例或?qū)⑦M(jìn)一步上升。且由于經(jīng)濟(jì)預(yù)期不明朗，相對(duì)二線城市未成熟區(qū)域供應(yīng)，投資者將更趨于核心城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

　　在境外房地產(chǎn)投資方面，以保險(xiǎn)資金為代表的國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者投資海外地產(chǎn)方式已不限于門戶城市的商業(yè)地產(chǎn)，同時(shí)也在嘗試通過(guò)股權(quán)合作等模式介入包括物流設(shè)施等其他房產(chǎn)類型以及以資產(chǎn)包形式出現(xiàn)的房產(chǎn)投資標(biāo)的。

　　國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)投資者目前以主權(quán)基金（包括中投、外管局）為先導(dǎo)，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多大型機(jī)構(gòu)參與到市場(chǎng)中，包括社保、養(yǎng)老基金等。從目前的趨勢(shì)來(lái)看，預(yù)計(jì)2016年的境外投資水平仍將維持高速增長(zhǎng)。