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    對于房地產(chǎn)市場來說，猴年春節(jié)可能是最幸運的日子。節(jié)前，房貸首付比例大幅下調(diào)；節(jié)后，又一個超級大禮包送上門來。

    昨日，財政部等三部門聯(lián)合發(fā)文，宣布自2月22日起，大幅下調(diào)房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅——二套房契稅由先前的3%，降至最低1%，140平方米以上的非普通住宅，購買2年以上免征營業(yè)稅。

    “這是樓市去庫存重大利好，改善型購房和大戶型，是這項政策的最大受益者。”快房網(wǎng)首席評論大老哥認(rèn)為，減少交易成本，將有效刺激一手房和二手房的成交。

    首套房140方以上契稅減半
    二套房契稅由3%降至最低1%

    不管是契稅還是營業(yè)稅，這次的調(diào)整幅度都很大。

    根據(jù)通知，個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

    與現(xiàn)行政策相比，首套房140平方米以下住宅契稅，并無變化。唯一區(qū)別，在于非普通住宅（140平方米及以上）契稅，由3%降至1.5%。

    二套房契稅的調(diào)整，要大得多。個人購買家庭第二套改善型住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（家庭第二套改善型住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。）

    現(xiàn)行政策采取一刀切原則，只要是非唯一住宅，一律按總價3%征收契稅。也就是說，經(jīng)過這次調(diào)整，購買90平方米及以下小戶型，契稅將由3%下調(diào)至1%；購買90平方米以上戶型，契稅則降至2%。

    140方以上購買超2年營業(yè)稅免征

    再來看營業(yè)稅調(diào)整。根據(jù)通知，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。

    與現(xiàn)行政策相比，不足2年的住宅政策一致，均需全額征收營業(yè)稅。不同點在于超2年以上的住宅，按照現(xiàn)行政策，140平方米以上的非普通住宅，需按差價征收營業(yè)稅【(成交價格-購入原價)×5.6%】。

    而根據(jù)新政策，不管戶型面積大小，只要購買年限超過2年，均免征營業(yè)稅。

    首套剛需購房者基本無影響
    改善購房和大戶型受益最大

    “從政策內(nèi)容來看，對剛需購房者基本沒有影響。”杭州我愛我家市場負(fù)責(zé)人宋文杰表示，就首套購房者來說，只有購買140平方米以上大戶型，才能享受到利好。

    在大老哥看來，這次政策真正的受益者是改善購房者和140平方米以上的大戶型。“降低二套房契稅，有利于改善型購房。從文件內(nèi)容理解，營業(yè)稅不區(qū)分普通住宅和非普通住宅，對140平方米以上大戶型的流通和去化都是大利好。”

    通過幾個簡單的例子，就可以看得很清楚。譬如，140平方米以上的首套房，以總價300萬元/套算，原先契稅9萬元，現(xiàn)在只要4.5萬元。

    如果是二套房，面積90平方米以下總價200萬元的房子，原先契稅6萬元，現(xiàn)在只要2萬元。那些小面積高總價的學(xué)區(qū)房，可能成為較大的受益群體；如果是90平方米以上的大戶型，按總價300萬元算，契稅將由9萬元降至6萬元。對于那些動輒上千萬的豪宅來說，省下的契稅就是數(shù)以十萬計了。

    在大老哥看來，營業(yè)稅的調(diào)整，影響也相當(dāng)大。同樣打個比方，一套140平方米以上大戶型，買家購入時總價100萬元，經(jīng)過房地產(chǎn)市場的大幅發(fā)展，總價達(dá)到了500萬元。按原先差價征收原則，營業(yè)稅及附加需繳納22.4萬元（400萬元×5.6%），現(xiàn)在免征，相當(dāng)于省下一輛中高檔轎車。

    宋文杰認(rèn)為，二手房大戶型的流通速度將會加快，那些有改善需求的購房者，會將部分購房需求轉(zhuǎn)移到一手房上，有利于去庫存。

    140方以上大戶型成交比例將提高

    今后的杭州樓市會呈現(xiàn)怎樣的變化？“大戶型的成交比例，應(yīng)該會有較大比例的提高。”業(yè)內(nèi)專家說。

    據(jù)了解，目前杭州樓市大戶型成交比例并不高。我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年杭州成交的二手房中，140平方米以上的大戶型僅占12.11%；新房成交中，140平方米以上的大戶型，也僅占10.8%。

    “契稅營業(yè)稅的刺激，加上二孩政策的帶動，成交比例肯定會有所增加。”宋文杰說。作為開發(fā)商來說，對大戶型的去化，也有了更大信心。“這次政策調(diào)整的核心內(nèi)容，就是降低二套房契稅。”協(xié)安置業(yè)營銷總監(jiān)胡軍輝表示，大戶型去化會更容易。

    實際上，大戶型設(shè)計的比例正在逐步提高。去年底以來，就有不少大戶型項目迎來熱銷。在供應(yīng)和需求的共同刺激下，大戶型可能迎來春天。

    在接連不斷的政策刺激下，也有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，2016年房價將繼續(xù)上漲。