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    今年兩會，房地產“庫存問題”是眾多代表、委員的關注焦點，多地政府相繼出臺了優(yōu)惠政策，一場聲勢浩大的“去庫存”行動正在全國范圍內展開著。而此時，北京房協副會長兼秘書長陳志向廣廈時代提出了他的“憂慮”：好賣的房無論有沒有“去庫存”的政策也能賣得好，而那些庫存的“死角”呢？即那些多年賣不出去的大戶型產品、那些空置的商業(yè)和寫字樓怎么辦？

    庫存概念不應僅局限于“住宅” 商業(yè)寫字樓，比住宅更難去化

    “我們過去把庫存僅僅定義為住宅市場，但如果綜合考慮到地方債、地方經濟乃至企業(yè)的銀行貸款等等這些因素，就不難發(fā)現其多樣性�；蛘哒f，我們并不是單一發(fā)展住宅才形成了今天的庫存問題。目前市場上的一些商業(yè)寫字樓、大戶型產品及部分高價盤，其實同樣需要我們關注。”陳志說。

    持相似觀點的還有杭州市委副書記、市長張鴻銘。兩會上，張鴻銘就房地產庫存問題發(fā)表了自己的看法：“現在去庫存有幾個難點，其中之一便是非住宅庫存。這部分項目的土地性質難以轉化，將出現嚴重的積壓問題。”

    “最令人頭疼的庫存，非商鋪寫字樓莫屬。”在北京，某房企高管向廣廈時代表示。

    陳志在接受廣廈時代采訪時，同樣提到了寫字樓的庫存問題。“就一線城市而言，包括部分二線城市，商業(yè)寫字樓的庫存問題同樣需要我們關注，而且這才是風險所在，因為它們的轉化空間很小。寫字樓是針對市場、針對企業(yè)的，如果市場與企業(yè)沒有能力的話，這一部分庫存將更難處理，讓‘農民工’來買明顯是不現實的。”

    “目前被提示的庫存風險都沒有涉及這一類庫存。以北京、上海、深圳為例，我們看看土地的出讓結構，會發(fā)現大部分都是商業(yè)寫字樓市場，這就是我們?yōu)槭裁从写罅康?lsquo;類住宅產品’出現。為了解決這一部分庫存，難道我們要將所有的商業(yè)寫字樓轉化成這種‘類住宅產品’，讓老百姓去消化嗎？即使真的需要將這類商業(yè)寫字樓轉化為‘類住宅產品’，那么首先在北京就會出現問題，我們能否讓這么多人口進入北京？”

    “另一方面，這種‘類住宅產品’和住宅在品質上是有區(qū)別的，比如說商水、商電、戶口、入學等問題。隨著人們的入住，大量的社會問題會因此出現，這些人群以后如何解決現實存在的問題？所以說一線城市的真正風險，以我個人判斷，雖然說庫存風險沒那么大，但不同的產品間依然會有庫存壓力。”陳志向廣廈時代表示。

    而陳志擔心的同時，北京仍然發(fā)生著商業(yè)賣不出去，開發(fā)商紛紛尋求更改規(guī)劃的路子，將商業(yè)分割成不限購小戶型去出售，而有的區(qū)建委為了規(guī)避這種風險，嚴格要求一個產權證面積不能低于300平方米或者500平方米，而開發(fā)商則另辟蹊徑地做成300或者500平方米的“不限購豪宅”，真是上有政策，下有對策。

    大戶型、高價盤去化慢或將成為庫存壓力

    “以北京為例，我們來關注住宅市場，住宅就真的沒有庫存風險嗎？也未必。”陳志說。“就住宅而言，其實現房當中大量的庫存是大戶型產品，其市場去化的速度會很慢，對于地方政府來說，這些產品在一年到兩年的時間內就將轉化為庫存壓力。除此之外，同一類型的物業(yè)當中不同的產品結構，同樣會有庫存風險。大量的豪宅、高價盤，都是去化速度很慢的產品，它們同樣值得我們關注。”陳志告訴廣廈時代。

    “在北京，即使是同樣的區(qū)位，戶型稍大的二手房明顯不如小戶型搶手，有時只能被迫‘放下身段’選擇降價。其背后的邏輯也顯而易見，較大的戶型注定了較高的總價。多數在城里買房的家庭只是為了孩子上學，因此大戶型就顯得有些‘雞肋’了。這也在一定程度上造成了大戶型產品的積壓問題。”一名中介公司人員告訴廣廈時代。

    想知道大戶型在開發(fā)商眼里有多么的“洪水猛獸”，從所有目前拿地開發(fā)商嘴里的“控總價”就可管中窺豹。幾乎所有的新地王項目，主力戶型都拋棄了200平方米以上的產品，要有也是少量，一般在總貨量的5%至10%，按照10萬元每平方米的項目舉例，200平方米以下能做到總價控制在2000萬以內，給買房人的心理暗示是“這房子總價1000多萬”，別小看1999萬和2001萬的差別。在北京超過2000萬的房產與1000多萬房產的購買群體往往差別很大，所以開發(fā)商一定會選取較低一些的群體，銷售安全性大一些。

    對于北京市場高價盤的去化時間，中原地產首席分析師張大偉做了一個計算：“如果按照未來一年60個豪宅項目，預期每個項目入市50套房左右進行計算，待售的頂豪房數據將高達3000套。而北京一年10萬元/平方米以上產品的交易歷史紀錄只有260套，即使按8萬元/平方米的簽約數據計算，所有居住類也只有673套。也就是說2016年北京市場高價盤的去化情況即使樂觀，仍需要5-10年的時間來消化庫存。”

    清理庫存“死角” 市場需要怎樣的思路

    如何解決現階段的庫存“死角”問題？廣廈時代帶著這個問題采訪了多位專家、學者及開發(fā)商。

    對于商業(yè)寫字樓的去化手段，陳志建議：“對于地方政府來說，只有建立有需求的商業(yè)市場，才能消化對應的產品供給。”

    對此，重慶市工商聯主席、金科地產集團股份有限公司董事會主席黃紅云在接受廣廈時代采訪時表示，“為了解決目前的庫存問題，建議地產企業(yè)一是加大創(chuàng)新力度，通過產品創(chuàng)新，創(chuàng)造新的供給和新的需求；二是優(yōu)化改變存量房的使用功能，吸引消費者；三是對銷售困難的房屋，可將銷售改為租賃，變相清理庫存量，也可以將商業(yè)用房改用途，如商業(yè)改住房，商場、商鋪改為辦公、酒店，辦公、酒店改為公寓，反之亦可。把公建類房屋改為一般類酒店等。”除此之外，黃紅云還提出優(yōu)化供給結構，從源頭上改善庫存問題同樣重要，“優(yōu)化供應結構，因地制宜調控土地供給，切實做到克強總理說的‘因城施策’是去庫存的核心思路。”

    持類似觀點的還有四川藍光實業(yè)集團有限公司董事長兼總裁楊鏗，“要解決現階段的庫存問題，需要從供給端調整土地資源供應規(guī)劃入手，將房地產存量與新增土地供應聯動，強化土地供應的結構化調整，并完善考核評價及問責機制，確保舉措有效落地執(zhí)行。”

    通過上述業(yè)內人士的觀點我們不難發(fā)現，庫存“死角”多發(fā)生在供給源頭，只有優(yōu)化供給結構，從去化上放開思路，才能真正解決目前的庫存問題。（文/劉博文）