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　  1~4月杭州主城區(qū)商品房成交放出巨量，13999套，這是歷年同期的最高紀(jì)錄，更讓人驚訝的是——根據(jù)杭州透明售房網(wǎng)日成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，1~4月成交樓盤前20名的交易量居然占了總成交量的52%，在此之前成交榜前列樓盤從沒有在總量中占到如此之高的比例。

　　城市東進(jìn)，東部樓盤獲益最多

　　如果我們將這20個(gè)樓盤按照區(qū)域進(jìn)行整理，很明顯可以看到，九堡—下沙板塊、濱江板塊和城西文教區(qū)板塊是這波“回暖”潮中受益最多的三個(gè)區(qū)域。而九堡—下沙板塊、濱江板塊一定程度上都受益于杭州城市東進(jìn)，步入錢塘江時(shí)代的規(guī)劃。

　　前20名中有5個(gè)是下沙樓盤，觀瀾時(shí)代4月份才開盤，就以285套的銷售量排到了成交榜第15位，下沙板塊的熱度由此可窺一斑。江干區(qū)進(jìn)入排行榜的樓盤泊林公寓和麗江公寓都在九堡。換句話說，九堡—下沙板塊有7個(gè)樓盤進(jìn)入成交前20，占了三分之一的席位，成交2717套，在總成交量中占19%，是無可置疑的成交大戶。

　　其次是濱江板塊，濱江區(qū)進(jìn)入排行前20的樓盤有4個(gè)，東方郡、錢塘山水、柏悅軒和風(fēng)景蝶院，一共成交了1578套，占了總成交量的11%。

　　第三是城西文教區(qū)，其實(shí)西湖區(qū)范圍內(nèi)進(jìn)入排行前20的樓盤有5個(gè)，其中4個(gè)樓盤可以劃歸文教區(qū)板塊，成交1430套，占總成交量的10%。

　　低開或大幅降價(jià)，多數(shù)熱銷樓盤都走兩條路

　　幾乎每一個(gè)躋身排行榜前列的樓盤都曾經(jīng)是這波行情中的熱門話題。

　　比如海天城，2月17日，開發(fā)商野風(fēng)房產(chǎn)公開宣布對(duì)海天城在售折價(jià)促銷，折后均價(jià)約5900元/平方米，相當(dāng)于原價(jià)的七折。于是，促銷開始的那天，海天城銷售現(xiàn)場：一邊是老業(yè)主集會(huì)抗議開發(fā)商大幅降價(jià)，拉住購房者苦勸“不要買啊不要買”；一邊是沖著低價(jià)而來的新業(yè)主絡(luò)繹不絕，照買不誤，成為杭州樓市一景。最終，海天城以635套的成交量成為1~4月杭州主城區(qū)銷售冠軍，均價(jià)5991元/平方米，基本符合開發(fā)商促銷時(shí)的報(bào)價(jià)。

　　事實(shí)上，海天城低價(jià)傾銷策略帶起的不僅僅是自己一個(gè)樓盤的熱賣，而是整個(gè)下沙區(qū)域。在海天城之后，幾乎沒有一個(gè)樓盤敢高開，而都以六七千元的單價(jià)入市，曾被朗詩創(chuàng)造的下沙萬元房時(shí)代成了過去時(shí)。

　　保利東灣、伊薩卡國際城、世茂濱江花園、觀瀾時(shí)代、朗詩國際街區(qū)……幾乎所有下沙在售樓盤在成交榜上的表現(xiàn)都相當(dāng)亮眼。“我是想給兒子買婚房的，他在蕭山機(jī)場工作，算來算去還是下沙的房子比較合適，離他近，最主要價(jià)格低，按揭沒那么吃力。”在伊薩卡碰到李女士的時(shí)候，她告訴記者她幾乎已經(jīng)看遍了下沙的樓盤，比較喜歡的有三個(gè)，但海天城剩余房源戶型面積都超過140平方米，太大了，新開樓盤如果有小戶型，她就會(huì)下單。

　　1~4月杭州主城區(qū)商品房成交均價(jià)為11804元/平方米，而熱銷樓盤中絕大多數(shù)的成交均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：均價(jià)5574元/平方米的伊薩卡國際城，均價(jià)7241元/平方米的觀瀾時(shí)代，均價(jià)8753元/平方米的柏悅軒，均價(jià)7861元/平方米的風(fēng)景蝶院……在這波回暖行情中走俏的都是低價(jià)樓盤以及同一區(qū)域內(nèi)相對(duì)低價(jià)樓盤。以價(jià)格換市場的銷售特征是非常明顯的。

　　年初開始，一些原本為中高端定位的樓盤迫于市場壓力也想了很多應(yīng)對(duì)辦法，其中包括提高或降低精裝修配置、精裝修改毛坯、送裝修、送車位、送物業(yè)費(fèi)等等。雖然開發(fā)商并不愿意承認(rèn)，但事實(shí)是，經(jīng)過這一輪“洗”，這些樓盤的售價(jià)都比去年高位時(shí)有了不同幅度的下降，少的有15%，多的差不多折掉了30%。

　　城西某樓盤，4月份的最新成交均價(jià)已經(jīng)低于13000元/平方米，而最初開盤時(shí)的均價(jià)超過18000元/平方米，雖然其中有減裝修標(biāo)準(zhǔn)、房源本身差異等原因，但每平方米5000元的差價(jià)卻是看得見的，購房者的選擇顯然非常明確的——最初開盤時(shí)只賣了近百套，而4月份的成交量有近300套。

    還是要警惕投機(jī)性炒房

　　杭州樓市差不多已經(jīng)在成交量低位徘徊了14個(gè)月，最近兩三個(gè)月的成交上升再次證明了——沒有賣不出的房子，只有賣不出去的價(jià)格。

　　下沙樓盤5500~7500元/平方米的價(jià)格可以賣得很好；九堡樓盤毛坯8000~10000元/平方米、精裝修10000~13000元/平方米的價(jià)格比較符合購房者的心理價(jià)位；濱江樓盤8000~12000(精裝修)元/平方米的價(jià)格才有市場；城西樓盤10000~16000元/平方米(文教區(qū)20000元/平方米)的價(jià)位能夠獲得成交量的支撐；城北樓盤在9000~13000元/平方米左右比較合適……這些是已經(jīng)被銷售業(yè)績證實(shí)了，目前購房者比較認(rèn)可的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)線。

　　在價(jià)格回落，成交放大之時(shí)，投機(jī)者回潮的現(xiàn)象也開始出現(xiàn)。4月中旬，城西某樓盤新推百套房源。這批房源和第一期相比，產(chǎn)品略有不同，價(jià)格足足下降了近5000元/平方米。在現(xiàn)場，記者碰到一女士，一沖進(jìn)售樓部就表示要買十套。濱江一樓盤的開發(fā)商透露，他們前段時(shí)間碰到了大買主，一買就近十套，而且就挑最便宜、最差的房源買。

　　“雖然開發(fā)商也喜歡大買主，但投機(jī)者多了對(duì)市場沒什么太大好處。”一位業(yè)內(nèi)人士說。在他看來，投機(jī)者與投資客不同，投機(jī)者是“撈一票就跑”型，不問地段、質(zhì)量，只看價(jià)格，只要價(jià)格低就入手，而且看準(zhǔn)一個(gè)樓盤一買就是三五套甚至十來套，但他們持有房產(chǎn)的時(shí)間非常短，最長不超過兩年。“這雖然會(huì)帶來市場的短期繁榮，但一旦市場出現(xiàn)新變化，他們手里的房產(chǎn)就會(huì)在短期內(nèi)集中釋放，足以破壞我們辛苦維護(hù)的市場。”他說他很擔(dān)心，低價(jià)樓盤的快速、大量成交是由于投機(jī)者開始入市。

　　確實(shí)，目前成交量大的下沙、濱江、城北華豐板塊的樓盤，是前兩輪降價(jià)中的“主戰(zhàn)場”，有些區(qū)域的樓盤生活配套還不成熟，近一兩年居住會(huì)不太方便，但就價(jià)格來看，又確實(shí)有投資潛力，很容易吸引“炒短線”的投機(jī)者。

　　這個(gè)問題，開發(fā)商要警惕，房地產(chǎn)管理部門更應(yīng)該關(guān)注。

　　成交榜前20強(qiáng)，

　　4個(gè)月賣了7252套房

　　杭州透明售房網(wǎng)上每個(gè)月有成交的樓盤一般在120~160個(gè)左右，通�？梢苑殖扇�段，排名1~50的樓盤是成交主力，排名50~100的樓盤月成交多在5~30套之間，對(duì)總成交量的貢獻(xiàn)已經(jīng)不大，而排名100之后的樓盤月成交只有一兩套，對(duì)總量幾乎沒有影響。

　　但今年1~4月的成交情況一邊倒得厲害：根據(jù)透明售房網(wǎng)上統(tǒng)計(jì)，在這段時(shí)間內(nèi)有過交易的169個(gè)樓盤中，成交排行榜前20名的樓盤共預(yù)售7252套商品房，占了總成交量的52%。而目前可售的樓盤有170多個(gè)，也就是說，約10%的樓盤撐起了樓市成交的半壁江山。