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    從各地最近掛牌及交易情況看，土地市場“回暖”跡象日益明顯，新一輪的放量即將到來。究其原因，既有樓市總體向好因素的推動，也和地方政府積極推地、謹慎“護地”有關(guān)。經(jīng)過了前年的狂熱和去年的回落之后，今年城市地價或可在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)。

    新一輪土地放量即將到來

　  樓市走向未卜，但已悄悄將“暖意”傳至上游的土地市場。上海市規(guī)劃和國土資源管理局新發(fā)布的公告顯示，備受關(guān)注的第２３號土地出讓公告已經(jīng)有果：１４幅土地全部找到買家，其中總面積為６５．３萬平方米的８幅住宅用地均以不錯的價格成交。在土地市場沉寂許久后，如此數(shù)量的住宅用地集中上市，是上海今年以來的首次。

 　 這８幅住宅用地中，面積最大的是松江區(qū)辰花路１５號Ｂ地塊，總面積為１８．６５１２６公頃，共有３９家開發(fā)商領(lǐng)取掛牌文件，最后有４家開發(fā)商報名競買。最后，由綠地集團以９．５７億元的價格競得。這是今年以來上海出讓的“最貴”的地塊。其余住宅地塊成交價在數(shù)百萬至數(shù)億元之間。今年第一季度，上海市規(guī)土部門發(fā)布了２７個公告，出讓９７幅地塊，其中住、商、辦等商品房地塊３４幅，占總量３５．０５％，比去年同期增長１７．２７％。

 　“加快推地”是今年一季度以來國內(nèi)土地市場的關(guān)鍵詞。３月份中原地產(chǎn)監(jiān)測的１２個城市中，北京、上海、天津和南京土地供應面積較前１２個月均值均出現(xiàn)上升。其中上海推出７６公頃居住用地，較前１２個月均值增長２６１％，超過２月份供應量的３倍；深圳推出８公頃居住用地，突破５個月以來居住用地的“零供應”。同時，久違的競價、溢價成交現(xiàn)象重現(xiàn)市場。金地集團以５．６億元拿下上海“第２３號公告”中的青浦徐涇鎮(zhèn)３號地塊，相比３億元的起始價溢價超過八成。此外，與２００８年同期相比，一季度以來重點城市土地交易雖有底價成交的情況出現(xiàn)，但流拍尤其是住宅用地流拍很少出現(xiàn)。可見，目前土地市場的“回暖”，是政府和開發(fā)商在市場面前不約而同達成的“默契”。

 　 瀏覽近期京、滬、深等城市國土資源管理部門的網(wǎng)站，可以發(fā)現(xiàn)土地招拍掛的信息變得密集，可以預想新一輪土地放量即將到來。

    三大因素推動土地交易放量增長

　  綜合分析來看，此輪土地市場的“放量”，主要原因有三：一是樓市“暖意”傳導所至。雖然個別城市出現(xiàn)交易量的波動，但一季度至今樓市總體轉(zhuǎn)好明顯。向好的形勢影響了開發(fā)商對后市的預期，增大了拿地積極性。易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，隨著住宅市場的回暖，房價由跌轉(zhuǎn)漲，自然帶動土地市場的反彈。

 　 二是政府降價、“護地”意識明顯。雖然溢價超過八成，但拿下上海青浦徐涇鎮(zhèn)３號地塊的開發(fā)商還是“占了便宜”。因為，該地塊２００７年１２月曾由另一家開發(fā)商以近７億元的價格摘得，成交樓板價７０３２元／平方米。此次交易，地方政府為這地塊訂下的起始樓板價僅為３０００元／平方米，已不到一年前的一半。５．６億元的成交價，較一年前已“縮水”很多。國土資源部公布的《２００９年第一季度全國主要城市地價狀況分析報告》顯示，第一季度全國城市地價總體水平為３１８９元／平方米，環(huán)比下降了１．５３％，增幅明顯低于２００８年同期水平，下降了３．０７個百分點。這是２００４年以來全國地價首次出現(xiàn)季度下跌。

　  三是“保增長”壓力所致。土地出讓收入在地方財政中一直占據(jù)相當高的比例。在“保增長”的政策取向之下，不少地方政府無疑會更加珍視“賣地”到手的黃金白銀。北孚地產(chǎn)研究所副所長劉光東還表示，近一段時間來，一些地方政府在土地交易中“謹慎”了許多，比如事先會進行詢價，先“物色”好開發(fā)商后再掛牌等。此舉十分耐人尋味。

    城市地價有望在持續(xù)低迷后趨于平穩(wěn)

    經(jīng)歷了２００７年的“地王狂熱”和２００８年的“不斷流標”后，今年的土地市場將何去何從？回答這個問題，供需雙方因素都需考慮：

     一是作為供方的地方政府。進入２００９年，已較少聽到有地方政府強調(diào)“土地緊缺”的話語。相反，從已公布的情況看，不少地方政府增加了今年的土地供應指標，推地熱情也明顯增強。其中既有保障性住房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要，也是為樓市準備供應量的“未雨綢繆”之舉。某種程度上說，能否及時推地并保證土地成功出讓，關(guān)系到地方政府“保增長”的大局。不過，經(jīng)歷了多年來競拍不斷走高的情況，目前的土地價格已經(jīng)令人望而生畏，這考驗著地方政府的推地策略。

 　 二是作為需方的開發(fā)商。從已有的各類統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，相比于房、地交易的“回暖”，開發(fā)商拿地、投資的熱情相對要低，信貸等政策面上的相關(guān)“激勵”措施也不夠明朗。

 　 戴德梁行對京、滬、深、穗等一線城市土地市場的跟蹤統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，第一季度居住用地及含居住用地的綜合性用地的成交面積同比萎縮６７％，占全部土地成交的比例也由去年同期的５０％下降至２０％。該機構(gòu)中國區(qū)綜合住宅服務主管蔣尚禮表示，２００９年上半年開發(fā)商整體資金狀況仍會處于較緊張的階段，對外擴張步伐已顯著放緩。這種態(tài)勢，將直接影響到后續(xù)拿地量。

 　 中國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)最新公布的報告認為，受勞動就業(yè)、土地財政、進出口貿(mào)易、利用外資等宏觀經(jīng)濟形勢影響，預計２００９年我國土地市場需求仍將低迷。

　  不過，與房價相比，政府這只有形之手對地價的作用力更直接；促進土地市場“理性回歸”，政府也更有主動權(quán)。