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　　2016年，浙江省“去庫存”任務(wù)全面完成。雖然各個城市的庫存有所差別，但目前消化周期基本在合理區(qū)間。

　　與此同時，一些品牌房企也不再對三四線城市“談虎色變”，在杭州地價高企之時，為了維持企業(yè)發(fā)展，他們選擇去二線城市以及三四線城市“錯峰”拿地。這些城市的購房者們，就像兩年前的蕭山一樣，突然發(fā)現(xiàn)多了不少外來房企的面孔。

　　浙江房企、外來大鱷
　　紛紛布局三四線城市

　　當(dāng)杭州的土地市場幾乎成為外來大鱷的囊中物時，一些浙江本土房企也在省內(nèi)其他城市大肆拿地。

　　去年12月28日，德信成功競得臺州黃巖區(qū)兩宗商住地，至此，2016年全年，德信已經(jīng)在省內(nèi)12座城市成功競得19宗地塊，在溫州、寧波、麗水、衢州、德清、義烏等城市，德信均有所涉獵。據(jù)悉，目前德信土地儲備已經(jīng)超過350億元貨值。

　　與德信一樣，2016年在省內(nèi)三四線城市頻繁拿地的房企不在少數(shù)。另一家浙系房企中梁地產(chǎn)，也是“小步快跑”，在三四線城市不斷充實(shí)土地儲備。僅2016年上半年，中梁地產(chǎn)就在17個城市獲取28個項(xiàng)目，投資金額逾百億元，其中浙江省內(nèi)城市（除杭州外）占80%以上，在主戰(zhàn)場溫州拿了6宗地，并首次進(jìn)入嘉興、舟山、衢州等三四線城市。

　　而一些外來房企，同樣在浙江除杭州以外的城市掠食。擅長做中高端產(chǎn)品的融創(chuàng)，2016年在寧波拿下兩宗商住地，一宗宅地，樓面價均在12000元/㎡以上，2016年2月拿的東部新城宅地已經(jīng)亮相，售價在3萬元/㎡以上。

　　有著“三四線城市之王”稱號的碧桂園，產(chǎn)品已經(jīng)覆蓋浙江省大部分三四線城市，重點(diǎn)布局了溫州、臺州、金華、衢州等城市。其浙江區(qū)域2016年銷售額在150億元左右，溫州、衢州各占近1/3。在碧桂園看來，溫州、衢州、嘉興、麗水這些城市仍有不少潛力可挖。

　　在杭州主城區(qū)拿塊地的錢
　　可以在三四線城市拿多宗地

　　對于這些到浙江三四線城市拿地的房企來說，一是為了對沖杭州高價拿地的風(fēng)險(xiǎn)，二是擴(kuò)大銷售額，維持企業(yè)發(fā)展，再者，部分三四線城市的房地產(chǎn)投資可能有更高的利潤空間。

　　相比杭州，省內(nèi)大部分城市的地價相對便宜。一位品牌房企前期投資部的負(fù)責(zé)人說，在杭州主城區(qū)范圍拿一宗地，可以在一些三四線城市拿兩三宗，甚至更多的地。

　　而作為副省級的城市，寧波去年出讓的土地樓面價大部分都在1萬元/㎡以下。甚至像鄞州區(qū)部分地塊樓面價都在4000元/㎡左右。相比之下，杭州連余杭大部分區(qū)域的樓面價都不止這個價格。

　　“三四線城市有個好處，就是標(biāo)桿企業(yè)未必看得上，這樣樓面價往往不高，有些甚至底價成交；再加上一二線城市需求的溢出效應(yīng)，三四線城市的需求量也不小。我們放在一二線可能是中偏上的產(chǎn)品，到了這些城市，可能就是標(biāo)桿了。”中梁地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　尤其是調(diào)控周期下，一二線城市的房地產(chǎn)市場放緩，這個時候曲線進(jìn)入一些性價比更高的二線或三四線城市，不失為一種良策。

　　德信集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人列舉了溫州、寧波、麗水、衢州、義烏等優(yōu)質(zhì)的城市，“這些城市往往是經(jīng)過反復(fù)調(diào)研的，他們的經(jīng)濟(jì)具有活力，市場供需關(guān)系健康，客戶改善型需求比較旺盛，購買力也很強(qiáng)勁。”

　　德信2016年在全國銷售超過150億元，而它在溫州的年銷售額就超過50億元，占集團(tuán)總銷售額的30%。

　　也有城市因2016年投資客的興起，而火了一把。上海為主的投資客蜂擁而至，使得嘉興不少樓盤的均價增長40%以上，成交量也驟增。與此同時，不少開發(fā)商重點(diǎn)布局嘉興，像中梁、祥生、金地、中鐵建紛紛進(jìn)駐。

　　“作為上海經(jīng)濟(jì)圈的城市，嘉興到上海高鐵20分鐘，房價差距懸殊，這種城市是有機(jī)會的。還有像全年總銷售額在50億元以上并保持增長的三四線城市，也是有機(jī)會的。”祥生地產(chǎn)執(zhí)行總裁趙紅衛(wèi)接受記者采訪時說。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士表示：“對于投資客推動漲價的城市，到了調(diào)控周期，已經(jīng)進(jìn)入的開發(fā)商還是要把控風(fēng)險(xiǎn)。”

　　因城施策，不再盲目做產(chǎn)品
　　三四線城市改善需求釋放

　　過去，浙江房企也曾誕生過一波進(jìn)軍三四線城市的熱潮，綠城、濱江都在列。然而，不少房企都踩到了坑里。其中一個原因，是沒有因地制宜，要么拿的地太大，導(dǎo)致供應(yīng)量過多，要么做的產(chǎn)品太高端，超出了當(dāng)?shù)厥袌龅某惺苣芰Γ�房地產(chǎn)調(diào)控之后，供應(yīng)量就變成了庫存量，吞噬了所有利潤，甚至深套其中。

　　也因?yàn)槿绱�，在去庫存之前，房企一度談三四線城市色變，唯恐避之不及。

　　如今，當(dāng)房企再度進(jìn)軍三四線城市，就顯得謹(jǐn)慎多了，不再盲目做產(chǎn)品，而是因城施策，因地制宜。

　　“我們對每個三四線城市都進(jìn)行調(diào)研，根據(jù)他們的購買力以及當(dāng)?shù)貙?shí)際需求，來設(shè)計(jì)產(chǎn)品。事實(shí)上，我們也更愿意做些改善類產(chǎn)品。品牌溢價、產(chǎn)品附加值加上不高的土地成本，這類產(chǎn)品的想象空間更大。”一位已經(jīng)在三四線城市有所斬獲的本土房企負(fù)責(zé)人透露。

　　近兩年杭州樓市火爆，很大一部分原因是改善型需求的爆發(fā)。而在三四線城市，同樣有這樣的需求存在，他們也希望住更好的房子，享受更好的服務(wù)，但同時又具有性價比。

　　在采訪中，許多品牌房企紛紛選擇在三四線城市做些改善類產(chǎn)品。

　　“寧波市場正在從原來的剛需和改善型混合市場，轉(zhuǎn)變到以改善型為主的市場。”融創(chuàng)寧波府營銷總監(jiān)龍文軍說。

　　德信在寧波的首個項(xiàng)目寧波德信東宸，戶型面積也基本都在110㎡以上。

　　記者了解到，目前三四線城市的庫存，主要集中在剛需樓盤上，改善型樓盤的供應(yīng)量相對來說并不大。

　　如此一來，具有產(chǎn)品優(yōu)勢的品牌房企就有了更大的優(yōu)勢。“寧波市場對品牌房企的接受程度很高，像萬科、融創(chuàng)、龍湖以及德信這樣的品牌，產(chǎn)品做得稍微高端點(diǎn)，基本不愁賣。我們選擇的核心區(qū)，庫存銷售周期基本都在3~6個月。”龍文軍坦言。

　　而一些三四線城市，對品牌房企的熱衷度也非常高。“像綠城在舟山開發(fā)的產(chǎn)品，每一次都是熱銷的，我自己就有一套，均價也才1萬多元/㎡。”一位常住舟山的余先生是典型的“綠粉”。

　　趙紅衛(wèi)說：“把在一二線城市經(jīng)歷市場考驗(yàn)的、口碑好的產(chǎn)品，拿到三四線城市，讓他們享受更好的生活配套，對房企來說，溢價更高，還能保證占有率。”

　　數(shù)據(jù)顯示，2016年的寧波市場，銷售前六位的分別是萬科、榮安、中海、信達(dá)、雅戈?duì)�、中國金茂。非�?dāng)?shù)氐钠放品科笠呀?jīng)占據(jù)了市場主流。（原標(biāo)題：品牌房企進(jìn)軍，改寫三四線樓市格局 記者：孫晨）