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    最近，寧波市民李先生一直惦記著自己的一筆投資。他花200多萬元購買了某商業(yè)廣場的一樓商鋪，面積有50多平方米，這兩天反復按著計算器估算投資回報。李先生說，雖然已經簽了合同，付了錢，可心里依然沒有底，這筆投資到底值不值？

    返租高不等于增值能力強

    記者電話采訪了該商鋪所在商業(yè)廣場的銷售負責人并了解到，這個商業(yè)廣場預計2017年下半年開業(yè)，現(xiàn)在商鋪已經銷售了八成以上。李先生的商鋪位于一層位置，因此售價也相對較高。

    李先生購買的是商鋪的使用權，而經營權則歸開發(fā)商所有。李先生將享有共計15年的回報。前6年是固定返租，返租比例是6%、6%、7%、7%、8%、8%，后9年則按照商鋪收益的85：15進行比例分配。

    據了解，“售后返租”是目前商鋪吸引投資者比較常用的辦法。對此，寧波容創(chuàng)容和房產咨詢有限公司副總經理姚春永表示，商鋪投資主要還是看未來增值能力強不強，也就是說商鋪的租金會不會越漲越高。

    寧波惠中房地產投資咨詢服務有限公司副總經理童之江也表達了類似的觀點：“市場是動態(tài)的，一般12年到15年回本是投資商鋪相對合理的范圍。但回本只是最基本的保值，投資追求的是盈利最大化。就現(xiàn)在寧波的整體情況來看，一般單價在4萬元每平方米的商鋪，位置相對不差，也有一定的人氣保證。”

    人流量和運營開發(fā)商是關鍵

    “一鋪養(yǎng)三代”是很多商業(yè)地產推廣時會提及的說法。的確，在房地產發(fā)展最為迅速的幾年，地段、格局都不錯的商鋪，實現(xiàn)價值翻番的情況并不罕見。不過，在傳統(tǒng)商業(yè)頻頻受到沖擊的現(xiàn)在，商鋪投資稍有不慎，很可能會變成“三代養(yǎng)一鋪”。

    市民王先生有近15年的商鋪投資經歷，他告訴記者，10年前，成熟商鋪有8%的收益很常見，但最近兩年回報率能有5%到6%，已經算不錯了。以往像萬達廣場提供的“快時尚品牌+百貨商場+連鎖餐廳+電影院”的組合，現(xiàn)在只能算作是商業(yè)綜合體里的“基本款”。

    那么如何選對有潛力的商鋪呢？姚春永告訴記者，投資者在選擇商鋪時，關鍵要看兩大標準。首先要有區(qū)域人流量，商鋪才能“活”；其次是看運營的開發(fā)商，其決定了一個商業(yè)項目的發(fā)展?jié)摿�。像萬達、印力（印象城）、寶龍，都是專業(yè)做商業(yè)地產的開發(fā)商，這些項目里的商鋪相對值得投資。

    2016年，寧波商業(yè)平靜的背后“暗流涌動”。在最初形成的天一商圈、鄞州萬達、世紀東方“三足鼎立”的格局上，來福士、印象城、銀泰城、天倫時代廣場等一批城市商業(yè)綜合體集體發(fā)力，進一步帶動了寧波城市的商業(yè)氛圍和活躍度。

    姚春永還告訴記者，商鋪的招商情況也取決于租金水平。當前，很多人認為餐飲業(yè)是店鋪招商的第一選擇，但其實餐飲業(yè)在商業(yè)廣場中的租金承受能力較低，因為餐飲業(yè)需要的店鋪面積、設備、人工投入都很大，所以往往會選擇在商業(yè)廣場的三四層位置，而商業(yè)廣場人流量最大的一二層，多以黃金、珠寶、服飾等零售為主。（原標題：200萬買50平方米的商鋪，值不值？ 記者：張小飛  實習生：吳玥）