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    在經(jīng)受了持續(xù)數(shù)月的市場(chǎng)壓力后，開發(fā)商和地方政府的“蜜月期”似乎已經(jīng)結(jié)束。走低的房價(jià)、消費(fèi)者的觀望、巨量的庫存使得開發(fā)商難以維持預(yù)期利潤，于是對(duì)看似無法撼動(dòng)的地價(jià)和稅費(fèi)成本反戈一擊，試圖通過輿論壓力，拓寬自己的降價(jià)余地以圖生存。如全國政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印在今年的政協(xié)會(huì)議上指出：當(dāng)前構(gòu)成我國的房價(jià)建筑成本、房企管理成本、土地成本、各類稅費(fèi)和企業(yè)利潤五大交易成本中，后三項(xiàng)成本占的了80%以上。華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)也表示：政府從房價(jià)中分得的份額，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過70%的比重。

    2007年以來，房價(jià)一路飆升，以至于帶給人們房價(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌的幻象，正因此，很多投資客涉身其中，將房地產(chǎn)作為最為穩(wěn)妥和回報(bào)率最高的投資渠道，實(shí)際上，正是其國民經(jīng)濟(jì)支柱的地位裹挾了人們的意志，未將房產(chǎn)品作為一般商品看待，從而也未對(duì)商品的價(jià)值浮動(dòng)做好心理準(zhǔn)備。去年下半年開始的樓市之變，這個(gè)神話終告破滅，正如任何投資都會(huì)有賺有陪，房價(jià)的波動(dòng)使得房產(chǎn)品得以接近其“商品房”的本義。

    但因具有的先天優(yōu)勢(shì)，并且不存在交易成本，所以作為土地出讓方的地方政府卻往往可以擺脫經(jīng)濟(jì)規(guī)律，利用土地的稀缺性充實(shí)其土地財(cái)政。雖然在當(dāng)今的市場(chǎng)條件下，土地已經(jīng)“量價(jià)齊跌”，但現(xiàn)對(duì)于在售的房源，偏高的土地成本已經(jīng)產(chǎn)生。

    于是，雖然有著巨大的剛性需求，但由于巨大的土地和稅費(fèi)成本的存在，開發(fā)商仍不能自如地使用“降價(jià)”這一制勝招數(shù)以自救。有需求、有供給和低成交形成了當(dāng)前的樓市僵局，橫亙其中的還是土地和稅費(fèi)成本。目前樓市經(jīng)歷的“小陽春”只是表象和暫時(shí)的，這一點(diǎn)已成為社會(huì)主流觀點(diǎn)，而一個(gè)可能持續(xù)較長時(shí)間的僵局才是真正需要相關(guān)各方破解的。

    政府——開發(fā)商這一同盟的內(nèi)部分裂或許是個(gè)破局的希望所在。

四方博弈格局生變

    在房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行中，人們一般看到了政府、開發(fā)商和購房者三方的博弈，但實(shí)際上十多年的住房商品化歷程，也形成了另外一極，那就是在房價(jià)上漲中已經(jīng)獲利和潛在獲利的人們，他們當(dāng)中的激進(jìn)者當(dāng)然就是在旺市下買入多套房產(chǎn)的人。

    政府在這場(chǎng)博弈中的作用主要通過宏觀調(diào)控來體現(xiàn)的，之前的“國六條”、“國八條”等的出臺(tái)雖然意在抑制房價(jià)，但地方政府卻使其成為在穩(wěn)固土地財(cái)政的前提下，壓縮開發(fā)商利潤以向民眾示好之舉，因?yàn)槎�者在博弈中的同盟關(guān)系，每次宏觀政策的出臺(tái)，不僅沒有拉低房價(jià)，卻往往偏離購房者的期望，將房價(jià)帶高。

    經(jīng)濟(jì)危機(jī)的到來，房地產(chǎn)業(yè)受到了明顯的沖擊，國家宏觀政策轉(zhuǎn)向“救市”，但與壓制房價(jià)相同的是，宏觀政策的效用依然非常有效。政府希望穩(wěn)定房價(jià)，開發(fā)商和既得利益者希望房價(jià)上漲，而廣大消費(fèi)者則持幣觀望，在幾番試探后，開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，在當(dāng)今市場(chǎng)條件下欲早日脫手，回籠資金，非降價(jià)不可。

    于是出現(xiàn)了紛繁復(fù)雜的場(chǎng)面，開發(fā)商在明降暗降的同時(shí)，遇到了兩個(gè)坎，已經(jīng)產(chǎn)生的土地成本讓房價(jià)的下降空間有限，另一個(gè)是來自老業(yè)主的壓力，降價(jià)樓盤陸續(xù)迎來了怒氣沖沖的要求退還差價(jià)的老業(yè)主。

    在生存壓力空前增大的今天，開發(fā)商罕見地向政府發(fā)難，使得這一四方博弈的格局出現(xiàn)了些許松動(dòng)，一種格局的打破往往是另一個(gè)格局的形成過程。

降價(jià)和地款轉(zhuǎn)讓激活剛性需求

    把當(dāng)前的短暫春天當(dāng)做樓市回暖的人，持一種雷打不動(dòng)的態(tài)度：那么大的剛性需求放著，房價(jià)不會(huì)跌的。

    如果此種預(yù)言能夠成真的話，那么必須是在一個(gè)前提之下，那就是剛性需求是有效的，否則，就只能是海市蜃樓而已。

    正如許家印所言，在國際上，較為合理的房價(jià)收入比在4-6倍之間，但我國的平均房價(jià)收入比高達(dá)15倍。“一些地方過高的房價(jià)已經(jīng)把80%以上的普通居民推出了商品房市場(chǎng)之外，即便勉強(qiáng)買了房的人也背負(fù)沉重的經(jīng)濟(jì)壓力，生活質(zhì)量受到嚴(yán)重影響。”

    亦即，“看漲派”所謂的剛性需求實(shí)際是一種理論上的需求，而實(shí)際上，在當(dāng)前的房價(jià)水平下，其中很多人的需求是注定不可能付諸尋求滿足的，這正是源于高達(dá)15倍的平均房價(jià)收入比。比如，2008年末杭州市常住人口已達(dá)796.6萬人，但同年1-11月杭州商品住宅銷售面積只有536.18萬平方米，如按平均每套住房90平米算的話，至多有6萬個(gè)家庭擁有了自己的住房，與之并存的卻是，起碼兩年才消化完的存量和瀕臨危險(xiǎn)的空置率。

    在平均房價(jià)收入比遠(yuǎn)超國際的同時(shí)，中國房地產(chǎn)企業(yè)的利潤也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了5%的世界平均比例。正是高昂的政府土地稅費(fèi)成本和較高的利潤水平，阻礙了大部分剛性需求與供給的對(duì)接。

    因此，激活剛性需求、振興樓市的兩個(gè)有效的手段就是政府土地出讓金的轉(zhuǎn)讓和開發(fā)商的讓利。企業(yè)作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體，其價(jià)格的調(diào)控主要靠市場(chǎng)解決，而作為社會(huì)管理機(jī)構(gòu)的政府，則有義務(wù)進(jìn)行自覺和自愿的讓利選擇。

    實(shí)際上，此種設(shè)想已從理論進(jìn)入實(shí)踐，河南省今年將籌措5億元財(cái)政資金，對(duì)購買90平方米以下普通商品房的3萬戶中低收入家庭，比照經(jīng)濟(jì)適用房優(yōu)惠政策，按照每平方米不超過200元的標(biāo)準(zhǔn)，退還土地出讓金。

    與容易監(jiān)守自盜的經(jīng)濟(jì)適用房相比，政府通過退還土地出讓金的手段激活剛性需求，提升普通商品房的成交量，是短期內(nèi)更為直接有效的方法。其結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)、購房者之間供求關(guān)系的充分對(duì)接，一個(gè)健康永續(xù)發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)則為地方政府帶來充足長遠(yuǎn)的稅費(fèi)收入，相較坐山吃空的土地財(cái)政，這是更為健康的選擇。