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    “樓市小陽春是虛假繁榮，武漢樓市價格也存在泡沫。”昨日，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容在漢縱論金融危機下房地產(chǎn)的走勢。

　　小陽春有假象
　　今年一季度開始，包括武漢在內(nèi)的全國70個可統(tǒng)計的大中城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)銷量上升、降價減少的“小陽春”現(xiàn)象。以武漢為例，一季度銷售商品住宅2萬套，比去年同期增加87%。上月銷售量再次過萬，商品住房均價略漲。
　　易憲容判斷，銷量復蘇是與去年雪災期間全國房地產(chǎn)大幅萎縮相比較的，如果按正常水平看，這種銷量增長依然緩慢。比如最能反映真實銷量水平的住房按揭貸款，在前年房地產(chǎn)活躍時，個人住房貸款月均新增600多億元，而今年一季度平均月增長才328億元。
　　他說，不少地區(qū)售樓存在雇人排隊，制造緊張心態(tài)，購房后再故意退房，以吸引老百姓入市。
　　武漢樓市有泡沫
　　易憲容認為，武漢一手商品住宅均價約5200元/平方米，相對京滬動輒2萬元的價格，的確不算高。但仍有泡沫。“衡量房價是否合理有3個指標：月還款額占收入的28%——35%;家庭負債率不超過50%;更重要的是房價收入比在3—6倍。即一套住宅的價格是家庭年收入的3—6倍。”
　　去年武漢人均可支配收入1.67萬元，照此匡算，買100平方米住宅要花52萬，房價收入比在15倍以上，遠高于合理水平。
　　易憲容評價，武漢的開發(fā)商也總拿剛性需求說事，認為城市化進程帶來的剛性需求會支撐房價向上。“實際上根本沒有什么剛性需求，只要房價一漲，有支付能力的人就會減少。房價超出心理預期就會導致銷量下降，市場重歸冷清。”
　　房地產(chǎn)沒調(diào)整完
　　我國房地產(chǎn)調(diào)整始于前年10月，一年后國際金融危機爆發(fā)，導致房地產(chǎn)市場更加冷清，為救市去年底國家及地方政府相繼出臺系列減稅放貸舉措，從而使房地產(chǎn)出現(xiàn)短期繁榮。“房地產(chǎn)調(diào)整有其自身規(guī)律，一般會有幾年周期。政策的出臺，會延緩調(diào)整的深度和時間，但在目前經(jīng)濟危機的大環(huán)境中，房地產(chǎn)調(diào)整遠未結(jié)束。”
　　易憲容判斷，房地產(chǎn)何時觸底，要看未來政府會不會出臺促進房地產(chǎn)的政策;也要看開發(fā)商的決策。“要使房地產(chǎn)健康發(fā)展，關鍵要區(qū)分開投資性和消費性的購房行為。國家目前正在商議出臺物業(yè)稅，這是財產(chǎn)稅的主體稅種之一，一旦開征會有效壓縮投資性購房利潤空間，把多收的稅用于補貼廣大百姓。”
　　易憲容預測，投資買房同樣可能虧得大，比如現(xiàn)在香港房價還沒回到1997年前。“但如果工資水平持續(xù)上升，房價肯定上升。但后者漲幅要低于前者才是房地產(chǎn)發(fā)展的健康水平。”