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    如果你沒(méi)有“土豪”到一次性全款付清瀟灑買(mǎi)房，那么就要和我們大多數(shù)人一樣，申請(qǐng)住房貸款來(lái)支付房款。

    當(dāng)你獨(dú)立購(gòu)買(mǎi)第一套房的時(shí)候，你了解住房貸款是怎么回事嗎？

    在杭州，如果購(gòu)房者名下沒(méi)有房產(chǎn)，首套房首付比例，最少是三成。對(duì)于動(dòng)輒三五百萬(wàn)的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，30%的首付款已經(jīng)是一筆不小的數(shù)目，而賣(mài)家此時(shí)通常又會(huì)急吼吼催你趕快貸出剩余的房款。于是，盡早申請(qǐng)到住房貸款就格外迫在眉睫。

    對(duì)于那些“懷揣著夢(mèng)想”希望在杭城安家落戶(hù)的年輕人來(lái)說(shuō)，怎么才能快速高效地拿到他們的第一筆住房貸款？又有什么辦法可以提高個(gè)人住房按揭貸款的審批成功率呢？快報(bào)今天來(lái)把這件事情說(shuō)個(gè)清楚透徹。

    申請(qǐng)住房貸款全流程：

    選擇合適的樓盤(pán)
    計(jì)算能承受的貸款金額
    ■咨詢(xún)和材料準(zhǔn)備

    對(duì)絕大多數(shù)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，申請(qǐng)住房按揭貸款的第一步，一定是咨詢(xún)。

    最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)當(dāng)然是咨詢(xún)你看中的樓盤(pán)的價(jià)格，這直接決定你未來(lái)要拿出多少首付款以及后續(xù)的“月供”，請(qǐng)拿出精算師的勁頭，大致算一算交多少、貸多少、月供多少，務(wù)必找出一套最適合你的還貸方案來(lái)。當(dāng)然，這個(gè)時(shí)候，不符合個(gè)人首付和還款能力的戶(hù)型、總價(jià)，都可以直接剔除了。

    至于材料，通常是購(gòu)房者的個(gè)人基本資料、身份證、工作證明、收入證明、信用狀況等。如果要申請(qǐng)公積金貸款，還要提前去公積金中心拉一下公積金繳交證明。

    在杭州申請(qǐng)公積金貸款，一般情況下，至少要連續(xù)繳存住房公積金滿(mǎn)六個(gè)月。值得一提的是，目前在杭州申請(qǐng)商品房按揭貸款，商業(yè)銀行都會(huì)查看一下購(gòu)房者是否已經(jīng)支付了首付款，因此對(duì)于貸款申請(qǐng)人來(lái)說(shuō)，提前準(zhǔn)備好預(yù)付款收據(jù)的原件及復(fù)印件是十分必要的。

    目前許多商業(yè)銀行
    貸款前會(huì)提出附加條件
    ■選擇銀行及確認(rèn)貸款金額

    接下來(lái)就是要選擇商業(yè)銀行以及確認(rèn)貸款金額了。

    挑選一家好的貸款銀行，就像是交到一個(gè)可以信賴(lài)的朋友一樣，不但可以幫你解決實(shí)際問(wèn)題，還能提供各項(xiàng)服務(wù)。

    刨除銀行自身的品牌效應(yīng)，目前各大銀行的利率都是在央行公布基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上確定的，這一塊相差不大。唯一的區(qū)別在于浮動(dòng)利率以及貸款政策上的差異。

    最新報(bào)告顯示，2018年2月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，環(huán)比上升0.55%；同比去年2月首套房貸款平均利率4.47%，上升了22.15%。

    而在杭州，目前大多商業(yè)銀行的首套房貸利率已上調(diào)10%-15%左右的水平。選擇一家利率上浮相對(duì)較少的銀行，直接關(guān)系你的切身利益。

    記者還幫你打探到，由于貸款額度緊張以及限購(gòu)政策的存在，目前，許多商業(yè)銀行在貸款給購(gòu)房者之前會(huì)綁定一些額外條件：比如在銀行維持一定比例的存款、搭售一定數(shù)額的保險(xiǎn)或者理財(cái)產(chǎn)品等等，而這些附加條件也是購(gòu)房者在選擇商業(yè)銀行前，需要好好比較、綜合考量的。

    月收入開(kāi)得越高越好？
    可能直接導(dǎo)致銀行拒貸
    ■貸款審批

    選好銀行、遞交資料之后，很快就會(huì)進(jìn)入到銀行貸款審批階段。

    或許你會(huì)問(wèn)，這個(gè)階段是不是只要等著銀行出結(jié)果就行了呢？

    事實(shí)上，記者從銀行內(nèi)部打探到，在這個(gè)階段，房貸申請(qǐng)人還可以做不少“工作”，有助于大幅提升自己住房貸款的審批成功率哦！

    杭州某股份制銀行信貸部負(fù)責(zé)人透露：“銀行在貸款審批時(shí)是有職業(yè)偏好的，一般來(lái)說(shuō)，公務(wù)員、教師、醫(yī)生、律師及國(guó)企員工等職業(yè)更容易拿到銀行的住房貸款；在年齡層面，25-40周歲是比較受歡迎的群體，其次是18-25周歲、40-50周歲的人群；如果貸款人恰巧都不是上述職業(yè)的工作者，那么還有一個(gè)辦法可想——提高自己的收入證明或者其他資產(chǎn)證明。”

    但要特別注意，銀行對(duì)貸款人月收入的要求一般為：每月收入是房貸月供至少兩倍。有些人覺(jué)得把月收入開(kāi)得越高越好，這違反了實(shí)事求是的原則，而且如果收入證明過(guò)高，但流水不匹配，需要額外提供一些資產(chǎn)證明，比如債券、銀行存款、車(chē)輛購(gòu)置憑證、個(gè)人所得稅證明等。而且，每次向金融機(jī)構(gòu)提供收入證明的記錄都會(huì)備案，如果申請(qǐng)房貸時(shí)不是第一次開(kāi)收入證明，提供的信息跟以前不一致，銀行可能要審查不一致的原因，如果查明是虛假信息，將會(huì)拒貸，嚴(yán)重時(shí)甚至申請(qǐng)人要承擔(dān)法律責(zé)任。

    “銀行最看重的是貸款申請(qǐng)人實(shí)際的還款能力。在現(xiàn)實(shí)中，申請(qǐng)人常會(huì)出現(xiàn)這兩種關(guān)鍵問(wèn)題：負(fù)債太高，超出自身承受能力；征信記錄較差，有6次逾期或連續(xù)3次逾期，甚至有法院的強(qiáng)制執(zhí)行記錄等，這肯定會(huì)直接影響到住房貸款的成功率。”這位負(fù)責(zé)人說(shuō)，貸款審批過(guò)程中，還款能力和個(gè)人征信都是十分重要的。其中，個(gè)人征信是獲得貸款的前提條件，征信好能保障借款人按時(shí)償還房貸，有嚴(yán)重征信不良者很可能直接會(huì)被拒貸。

    等額本金還款法似乎更劃算
    但多數(shù)年輕人卻選擇等額本息還款法
    ■簽立貸款合同、確定償還方式

    一切順利的話(huà)，走到這一步，我們很快就能和銀行簽立《貸款合同》和《劃款扣款授權(quán)書(shū)》了，然后在貸款行開(kāi)立存款賬戶(hù)或銀行卡，確定相應(yīng)的還款方式就行了。

    最常見(jiàn)的房貸還款方式，是等額本金還款法和等額本息還款法。

    這兩種還款方式雖然僅一字之差，實(shí)際還款數(shù)額卻差距很大，究竟選擇哪種還款方式？對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)十分關(guān)鍵。

    舉個(gè)例子，同樣是貸款100萬(wàn)元，20年還清，年利率6%，等額本金需要償還利息總額657729元，而等額本息需要償還利息796447元，兩者相差近14萬(wàn)元。

    這樣一說(shuō)，你會(huì)不會(huì)覺(jué)得選擇等額本金的還款方式要比等額本息要?jiǎng)澦愣嗔四兀?/p>

    但從實(shí)際情況來(lái)看，選擇等額本金在還款初期時(shí)還款金額較大，并呈現(xiàn)出前多后少的“遞減”態(tài)勢(shì)；而采用等額本息，每月的還款金額則是相同的。

    還是以上面的例子進(jìn)行計(jì)算，假設(shè)一對(duì)夫妻一個(gè)月的總收入是1.5萬(wàn)元，采用等額本息的還款方式，每月需還7485元，也就是收入的一半，可以接受。但如果采用等額本金還款的話(huà)，第一個(gè)月就要還9625元，這就有點(diǎn)壓力了，有可能影響到正常生活消費(fèi)了。

    再加上通脹因素，對(duì)于許多初入社會(huì)的年輕人來(lái)說(shuō)，采用等額本息的還款方式，或許更加貼近實(shí)際。

    實(shí)際也是如此，等額本息在現(xiàn)實(shí)生活中也更多地被購(gòu)房者所選擇。

    樓市觀(guān)察：
    3-5年后“95后剛需購(gòu)房者”或成20年來(lái)最幸福購(gòu)房者

    前幾天舉行的十三屆全國(guó)人大一次會(huì)議記者會(huì)上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)兼國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝，在回答關(guān)于住房貸款和住房貸款利率問(wèn)題時(shí)表示，我國(guó)住房貸款可以滿(mǎn)足市場(chǎng)的合理需求，貸款利率略有上升但仍處較低水平，人民銀行將督促各商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)住房貸款差別化政策，積極支持住民特別是新市民正常的購(gòu)房需求。

    關(guān)于住房貸款利率，潘功勝說(shuō)，雖然利率確實(shí)略有上升，但仍然處在一個(gè)較低水平。他說(shuō)，商業(yè)銀行綜合考慮負(fù)債端的利率上升，對(duì)住房貸款自主靈活地進(jìn)行定價(jià)和浮動(dòng)區(qū)間，總體上符合利率市場(chǎng)化的要求和趨勢(shì)。“人民銀行會(huì)督促各商業(yè)銀行嚴(yán)格落實(shí)住房貸款差別化政策，積極支持住民特別是新市民正常的購(gòu)房需求。”

    本月9日，央行公布《2018年2月金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告》。數(shù)據(jù)顯示，2018年1-2月貸款新增3.74萬(wàn)億，同比多增5400億；短期開(kāi)發(fā)貸同比上升517.56%，新增2637億，同比多增2110億；長(zhǎng)期住房貸款在2017年增幅減小，但仍在增長(zhǎng)，2018年1-2月卻出現(xiàn)下降，同比降9.58%，少發(fā)了967億。所以，銀行不缺錢(qián)，但個(gè)人房貸確實(shí)在緊縮。

    都說(shuō)開(kāi)發(fā)商獲得開(kāi)發(fā)貸的難度提高了，多家銀行已經(jīng)開(kāi)始“叫停”開(kāi)發(fā)貸。那為什么短期開(kāi)發(fā)貸還會(huì)新增2637億呢？主要原因就是保障性住房貸款增量，隨著安居工程、棚改工程、廉租房、公租房等工程的大量上馬，對(duì)于貸款的需求增加不少，而優(yōu)先保證保障性住房貸款也是目前銀行業(yè)的要求之一。

    當(dāng)眼下正在建設(shè)的保障性住房，在3-5年后竣工并投入使用，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低端剛需住房會(huì)產(chǎn)生較大沖擊。到時(shí)，開(kāi)始大量進(jìn)入市場(chǎng)的95后剛需購(gòu)房者，可能會(huì)成為近20年來(lái)最幸福的購(gòu)房者。（原標(biāo)題：怎樣提高個(gè)人住房按揭貸款的審批成功率？ 記者：林司楠）