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    嚴(yán)監(jiān)管態(tài)勢下，房地產(chǎn)接下來會如何演繹？昨天在杭州舉行的2018諾亞財富房地產(chǎn)金融高峰論壇上，歌斐資產(chǎn)地產(chǎn)基金合伙人譚文虹、融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德、氪空間總裁鐘澍、華遠地產(chǎn)原董事長任志強等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度會越來越高，大量中小型房企將退出市場。而在北上廣深一線城市，以及杭州這樣的準(zhǔn)一線城市，房地產(chǎn)將進入以租賃開發(fā)為主的新階段。

    論壇上公布的一組數(shù)據(jù)顯示，去年四季度至今年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增速出現(xiàn)下跌，由去年三季度的15.8%降至-1.2%和0.5%；今年一季度，全國商品房銷售面積和銷售額增速降到近幾年的最低值；同樣的情況還有房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金增速，僅為3.1%。

    任志強還透露了一組數(shù)據(jù)，今年一季度，全國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資189億美元，相當(dāng)于去年全年海外融資額的一半，比2016年全年還要多。房地產(chǎn)企業(yè)之所以要舍近求遠，是因為受調(diào)控限制無法在境內(nèi)獲得足夠的資金。

    歌斐地產(chǎn)基金合伙人譚文虹用另外一組數(shù)據(jù)印證了這一觀點。她說，過去兩年，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行低成本公司債的方式獲得的融資占比，從28%銳減到4%；而高成本融資占比則從13%上升到了32%。

    她據(jù)此認(rèn)為，在嚴(yán)監(jiān)管的大環(huán)境下，房地產(chǎn)行業(yè)將越來越呈現(xiàn)馬太效益，集中度會越來越高。2017年，全國新增商品房銷售額13萬億元，其中前10家開發(fā)商占了將近24%，而在2009年，這個比例還不到8%。

    融創(chuàng)中國執(zhí)行董事兼行政總裁汪孟德更直接，他說，一些很小的縣城，很小的房企開發(fā)的樓盤，現(xiàn)在房價都過一萬了，“是不太正常的”。因此，融創(chuàng)今年會把投資速度降下來，并堅決去庫存。

    不過，對于北上廣深等一線城市，以及杭州等準(zhǔn)一線核心城市，幾位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然同樣會受到嚴(yán)監(jiān)管影響，但資源、產(chǎn)業(yè)、金融等要素集聚的優(yōu)勢越來越明顯，因而對人才的吸附能力也會越來越強。人才涌入，比如去年開始的搶人大戰(zhàn)，意味著需求增加，將驅(qū)使房地產(chǎn)進入大都市圈、城市群為動力的新階段，只不過玩法變了。

    譚文虹說，在一線城市和準(zhǔn)一線核心城市，核心地段很難再出現(xiàn)增量項目，因此，這些城市的房地產(chǎn)投資，需要從存量中找到增長點。政府也給出了明確的信號：一是鼓勵持有，二是要消費升級。一個正在發(fā)生的變化是，房地產(chǎn)從開發(fā)商向運營商轉(zhuǎn)變，蓋房子不再是房企的主要任務(wù)，當(dāng)好房東才是。而當(dāng)好房東的一個前提是，把存量改造和運營好，從而產(chǎn)生穩(wěn)定的租金，租金收入越高，資產(chǎn)的估值就越高。

    據(jù)她透露，歌斐地產(chǎn)基金目前正在密切關(guān)注快速發(fā)展、有產(chǎn)業(yè)支撐、有人口流入、有不斷的經(jīng)濟內(nèi)生動力的城市，比如杭州，未來將加大力度在這些城市收購核心資產(chǎn)，改造提升之后再出租。

    聯(lián)合辦公服務(wù)企業(yè)氪空間也將一同在這些城市布局，目前氪空間在杭州已經(jīng)有兩個場點，為中小企業(yè)和大型企業(yè)提供靈活的辦公工位和增值服務(wù)。

    任志強則呼吁，通過稅收減免等政策，鼓勵私有住宅進入租賃市場，以解決核心城市房地市場面臨的主要矛盾。（原標(biāo)題：租賃將成為杭州樓市新的方向 記者：朱文科）