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    與商品房住宅市場蓬勃發(fā)展大相徑庭的是，寧波寫字樓市場始終不溫不火。在業(yè)內(nèi)人士看來，寧波寫字樓市場長年以來一直處于“去庫存”的階段，推盤量逐年遞增，去化速度則不緊不慢。然而，隨著新一輪寧波城市規(guī)劃的實施，區(qū)域能級迅速提升，去年至今，寧波寫字樓市場開始了一輪“不動聲色”的上揚和發(fā)展。

    租賃市場顯著回暖
    剛需強勁，空置率下降

    去年至今，寧波寫字樓租賃市場熱度明顯上升，據(jù)沃德地產(chǎn)統(tǒng)計，去年寧波寫字樓租賃市場平均租金為1.6-1.8元/平方米/天，單價同比上漲0.1-0.2元。最為突出的區(qū)域在南部商務(wù)區(qū)和東部新城，據(jù)不完全統(tǒng)計，南部商務(wù)區(qū)的寫字樓整體入駐率超過95%；隨著高精尖企業(yè)的批量入駐，東部新城寫字樓的空置率亦大幅下降。與此同時，南部商務(wù)區(qū)和東部新城寫字樓的平均租金漲幅明顯，與2016年相比，去年東部新區(qū)域內(nèi)寫字樓租金平均上漲0.3-0.8元/平方米/天，如匯銀國際大廈、國際金融中心等寫字樓租金已超過2.5元/平方米/天，遠超市域范圍的平均水平，而地標性的中銀大廈、環(huán)球航運中心大廈租金更是達到3.1元/平方米/天。

    近年來的市場數(shù)據(jù)顯示，以資產(chǎn)配置為目的購買寫字樓的行為占比僅為5%左右。東部新城一家電商公司負責(zé)人朱先生說：“雖然東部新城發(fā)展前景可觀，但對中小型企業(yè)來說，我們更注重流動資金的良性循環(huán)，因此一般都是選擇租用寫字樓，而不會購買寫字樓來作為資產(chǎn)配置。”

    “寧波寫字樓市場的這一輪上漲，主要源自企業(yè)租賃需求的顯著提升。”有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著2017年寧波新一輪城市總體規(guī)劃編制開啟，寧波城市發(fā)展進一步提速，城市建設(shè)的發(fā)展帶動了企業(yè)發(fā)展，不少本地企業(yè)對于辦公場所、空間的升級換代需求集中顯現(xiàn)。同時，由于寧波城市經(jīng)濟向心力的增強，上海、杭州等城市資本外溢，眾多外來企業(yè)紛紛進駐寧波，再加上金融業(yè)、保險業(yè)、教育培訓(xùn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，也是近期“吃進”寧波寫字樓的剛需主力軍。

    產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)強勢凸顯
    寧波寫字樓市場格局成型

    “近年來，寧波的寫字樓市場明顯呈現(xiàn)出以產(chǎn)業(yè)聚攏為導(dǎo)向的發(fā)展特征，這種集聚效應(yīng)如滾雪球般快速顯現(xiàn)，成為熱點區(qū)域?qū)懽謽鞘袌雠畈�發(fā)展的一大原因。”多年從事商業(yè)地產(chǎn)銷代與咨詢顧問的資深人士毛建光說。

    事實上，寧波寫字樓已經(jīng)形成以老三江口為圓心，輻射構(gòu)建三“芯”聯(lián)動的市場格局。老三江口寫字樓集群以總部經(jīng)濟為載體。以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，外貿(mào)物流、網(wǎng)絡(luò)傳媒、中介服務(wù)、會展培訓(xùn)、廣告創(chuàng)意等多元化產(chǎn)業(yè)聚攏的南部商務(wù)區(qū)已然成型，樓宇經(jīng)濟以及區(qū)域競爭力日益強盛。而以政策為支持，以產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向，國際會展貿(mào)易、國際航運物流、國際金融服務(wù)三大產(chǎn)業(yè)集聚的東部新城亦已冉冉升起。

    此外，江北新型城市化建設(shè)步伐不斷加快，“高端商務(wù)辦公、電商經(jīng)濟創(chuàng)新、都市功能集聚、生態(tài)宜居宜游”四大核心功能培育初見成效，宜居宜業(yè)的新三江口生活高地正在加速興起。而在新三江口板塊北部，一個涵蓋20萬平方米寫字樓集群與40萬平方米商業(yè)配套的濱江核心商貿(mào)區(qū)正在開發(fā)建設(shè)之中。與南部商務(wù)區(qū)綜合性多元化產(chǎn)業(yè)聚攏、東部新城“高精尖”企業(yè)匯集定位形成差異的是，江北濱江核心寫字樓集群將有機聯(lián)動奧體中心板塊，打造“體育運動”主題；聯(lián)動姚江大劇院板塊，打造“文化產(chǎn)業(yè)”主題；聯(lián)動江北電商園區(qū)，打造“IT創(chuàng)客”主題。以更年輕化、主題化的姿態(tài)，打造未來寧波城市又一個商務(wù)辦公新高地，從而與南部商務(wù)區(qū)、東部新城互相呼應(yīng)。

    粗放型“去庫存”放緩
    90后倒逼寫字樓產(chǎn)品升級

    南部商務(wù)區(qū)、東部新城的現(xiàn)代化寫字樓市場需求旺盛，反觀寧波老城區(qū)的部分“存量”寫字樓則多為開發(fā)年限較長的老舊寫字樓，這部分寫字樓由于功能性單一、硬件設(shè)施陳舊，已無法有效滿足現(xiàn)代化企業(yè)的辦公需求，如無法解決車位問題，配套水電網(wǎng)系統(tǒng)老化、物業(yè)水平較低、多功能的共享區(qū)間缺失等。

    “存量大，去化慢，已經(jīng)成為相當(dāng)一部分寫字樓面臨的窘境。”在業(yè)內(nèi)人士看來，這類寫字樓只能通過降低租金，來吸引零散辦公人員的入駐。

    “一方面?zhèn)鹘y(tǒng)的單一功能性寫字樓正逐漸失去市場競爭力，另一方面，具有多元化配套和人性化設(shè)計的新一代寫字樓正受到越來越多企業(yè)的青睞。”毛建光說，“另外，由于國家積極推進‘雙創(chuàng)’戰(zhàn)略，小面積集中式的創(chuàng)客辦公空間也逐漸進入市場，或?qū)⒊蔀橐还墒袌銮辶鳌?rdquo;

    隨著85后、90后群體成為職場主力軍，企業(yè)對辦公環(huán)境的要求越來越高：主題化的辦公區(qū)間、自由寬敞的共享空間、智能化的設(shè)備、“創(chuàng)意感與體驗感”兼具的室內(nèi)設(shè)計以及多元化的周邊配套，這些元素已經(jīng)越來越多地被結(jié)合到全新的寫字樓產(chǎn)品開發(fā)中。比如與高端藝術(shù)商業(yè)項目為鄰的新世界寧鑄中心、聚合五大業(yè)態(tài)的寧波中心、以“新亞洲風(fēng)格”定位的亞洲之窗商務(wù)復(fù)合體、主打“運動型辦公”概念的中體SPORTS城、配備“濱水品質(zhì)生活”綜合業(yè)態(tài)的上江邑等。更多擁有多元化、復(fù)合化功能的新一代寫字樓產(chǎn)品或?qū)�從整體上進一步改變寧波寫字樓市場的現(xiàn)有格局，并在品質(zhì)標準上，逐漸拉近與核心一線城市的距離。
    （原標題：沉寂多年的寫字樓市場悄然回暖 余涌）