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　　（原標(biāo)題：IPO成中小房企融資“良方”？ 記者：崔陸鵬）

　　又到一年考試季，萬千莘莘學(xué)子奮力沖刺，以求及第登科、前程似錦。沖刺應(yīng)考的“人群”中，有一批特殊考生來到港交所門前，他們之中多是“往屆生”，個別更是多次“趕考”，他們便是中梁控股、海倫堡地產(chǎn)、奧山控股以及萬創(chuàng)國際。

　　行業(yè)集中度上升、融資渠道收緊、港股門檻抬高、上市估值較低，赴港IPO或成上述中小房企的“救命稻草”？

　　招股書“失效”難擋IPO熱情

　　精心撰寫的招股說明書，并未得到港交所的青睞。中梁地產(chǎn)、海倫堡地產(chǎn)、奧山控股及萬創(chuàng)國際在2018年申請上市的招股說明書在近日“失效”。

　　公開資料顯示，2018年，在調(diào)控和融資收緊的背景下，上述四家企業(yè)與正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、銀城國際、德信中國、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、恒達(dá)集團(tuán)及萬城控股共赴香港資本市場，形成一股中小內(nèi)房企赴港IPO熱潮。

　　除上述四家房企外，其它8家企業(yè)均在今年5月前完成IPO。

　　“隨著地產(chǎn)行業(yè)集中度的提升，規(guī)模競爭越來越激烈。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，為了贏得更多的市場話語權(quán)，在夾縫中求生存的中小房企紛紛開啟急速擴(kuò)張模式，這也導(dǎo)致企業(yè)負(fù)債率居高不下，現(xiàn)金流持續(xù)惡化。

　　自2018年起，融資渠道全面收緊、融資成本逐漸高企，對上述財務(wù)狀況并不樂觀的中小企業(yè)而言，無疑更是雪上加霜。在當(dāng)下，登陸資本市場對其顯得尤為迫切。

　　“大多數(shù)企業(yè)IPO的目的都是尋求融資再發(fā)展，因此時間窗口很重要。境外融資成為中小房企融資的可行通道，特別是香港股市，任何公司只需要符合上市規(guī)則、財務(wù)信息披露完善等要求，都能夠通過注冊制上市。”一位不愿透露姓名的房企人士稱，上市條件較寬松、對盈利水平要求相對較低、不需要排隊、周期相對較短，赴港上市或成上述房企能觸碰到的不多的“救命稻草”。

　　截至記者發(fā)稿前，中梁地產(chǎn)、海倫堡地產(chǎn)、奧山控股及萬創(chuàng)國際均重新向港交所遞交招股說明書。

　　除此之外，5月24日，江西房企新力控股也向港交所遞交了上市申請。截至目前，在港交所等待IPO的房企還有六家。

　　上市潮背后償債壓力凸顯

　　近年來，“加杠桿”成為房企快速擴(kuò)張的重要手段。一旦行業(yè)融資收緊，急速擴(kuò)張、布局單一、渠道受限的中小房企就會最先面臨生死考驗。

　　根據(jù)光大證券的研究報告，債務(wù)到期時外部環(huán)境的變化使得企業(yè)資金周轉(zhuǎn)困難，2018年債券集中違約的現(xiàn)象較為嚴(yán)重，有43個新增違約主體。

　　同時，中信建投研究報告顯示，未來5年房地產(chǎn)債到期償還壓力逐步抬升，2021年為高峰，2019年-2023年分別有3711.93億元、4026.04億元、7479.55億元、2518.99億元和2846.26億元到期。但若考慮回售條款，2019年房地產(chǎn)債償還壓力最大。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉分析指出，現(xiàn)在資本市場包括發(fā)債、信托在內(nèi)的融資環(huán)境全面收緊，只有港股資本市場相對開放，爭取這種上市平臺有利于為公司未來戰(zhàn)略發(fā)展提供資金支持。不過，張宏偉表示：“很難去判斷中小房企登陸資本市場之后有沒有更多的發(fā)展，登陸港股資本市場募集資金的規(guī)模也不是很大。”

　　登陸或仍面臨“認(rèn)購不足”尷尬

　　“費盡心力”登陸港交所，中小內(nèi)房企仍面臨“認(rèn)購不足”的尷尬。

　　德信中國于今年2月14日至2月19日公開招股，計劃發(fā)售5.32億股，當(dāng)中10%作公開發(fā)售，90%為國際配售，招股價介乎每股2.32港元至3.25港元，集資規(guī)模約12.34億港元至17.29億港元。

　　2月25日，德信中國發(fā)布公告，公司發(fā)行5.32億股。每股發(fā)行價2.80港元，所得款項凈額13.729億港元，預(yù)期2月26日上市。

　　公告顯示，香港公開發(fā)售認(rèn)購合共1690.6萬股，相當(dāng)于香港公開發(fā)售項下初步可供認(rèn)購總數(shù)約0.32倍。根據(jù)香港公開發(fā)售初步提呈發(fā)售而未獲認(rèn)購的3629.4萬股發(fā)售股份，已重新分配至國際發(fā)售。由于重新分配，國際發(fā)售或略微超額認(rèn)購，項下的股份最終數(shù)目已增至5.15094億股，約占于任何超額配股權(quán)獲行使前全球發(fā)售項下發(fā)售股份總數(shù)的96.8%。

　　由于港股市場估值不高，中小房企公開發(fā)售認(rèn)購不足的情況也屢見不鮮。自2009年寶龍、佳兆業(yè)登陸港交所過程中，就顯示出本地投資者認(rèn)購額不足，需要依靠國際認(rèn)購勉強(qiáng)上市的現(xiàn)象。

　　2018年上市的房企中，弘陽地產(chǎn)原定的全球發(fā)售股份數(shù)目為8億股，其中國際發(fā)售90%，香港公開發(fā)售10%，每股發(fā)售價格2.18港元至3.18港元，總體融資規(guī)模在17.4億~25.4億港元之間。最終，香港市場只認(rèn)購了計劃的18%，股份重新分配至國際發(fā)售，最終每股以2.28港元定價，合計集資凈額約17.124億港元，低于原定的籌資預(yù)期。

　　美的置業(yè)最終分配至香港公開發(fā)售的發(fā)售股份數(shù)目為456.6萬股，相當(dāng)于根據(jù)香港公開發(fā)售初步可供認(rèn)購的發(fā)售股份總數(shù)約25.37%；而大發(fā)地產(chǎn)為645萬股發(fā)售股份，占香港公開發(fā)售項下初步可供認(rèn)購發(fā)售股份總數(shù)約32.25%。

　　一位港股分析師說，目前港股市場環(huán)境并不好，“內(nèi)房股前景不明朗，投資者的信心不足，內(nèi)房股上市并不能賣出很高的股價。”