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    （原標(biāo)題：一線城市寫字樓寒潮：空置率上升租金下跌 張曉玲、林芯芯）

    房地產(chǎn)市場最冷的不是住宅，而是寫字樓。

    今年以來，一線城市除了廣州，北京、上海、深圳的寫字樓空置率均持續(xù)攀升。

    經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)的變遷，是寫字樓空置的根本原因，而持續(xù)增加的供應(yīng)量，也提升了空置率，局部區(qū)域供不應(yīng)求。

    多位第三方機(jī)構(gòu)人士指出，供給與需求的斷裂，將使寫字樓在很長一段時間內(nèi)處于待調(diào)整的過剩狀態(tài)。

    將眼光放得更長遠(yuǎn)些，隨著經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)的調(diào)整升級，寫字樓市場的春天也許要幾年后才能到來。

    空置率上升租金承壓

    戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，過去一年，全國一線城市整體寫字樓市場空置率攀升，達(dá)到近10年最高點(diǎn)，目前平均在10%左右；二線城市寫字樓平均空置率則更高，平均在28%左右。

    租金方面，據(jù)中國指數(shù)研究院報告，2019年四季度一線城市商圈寫字樓的租金中，25%環(huán)比上漲，75%環(huán)比下跌；二線城市商圈寫字樓的租金中，50%環(huán)比上漲，40.9%環(huán)比下跌，9.1%與上期持平。

    截至三季度末，北上廣深寫字樓的每平方月平均租金分別為389元、310元、178元、和233元，同比增幅2.5%、-1.6%、1.1%、-3.7%，一線城市租金整體承壓。

    值得一提的是，一線城市里，寫字樓空置率內(nèi)部分化嚴(yán)重，最低的是廣州，最高的是深圳。

    據(jù)58安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報告》數(shù)據(jù)，2019年前三季度，北京、上海、深圳寫字樓空置率為13.8%、12.5%、21.2%，分別較去年底上浮3.2%，2.4%，1.8%，廣州寫字樓空置率維持低位且持續(xù)下降至3.7%。

    甲級寫字樓市場方面，根據(jù)萊坊2019年第三季度報告數(shù)據(jù)，廣州甲級寫字樓市場第三季度無新項目交付，目前存量為570萬平方米，整體空置率為8%，環(huán)比下降1%，主要租賃需求來自TMT行業(yè)，珠江新城、天河北、越秀、琶洲等區(qū)域空置率均在10%以下。

    反觀深圳，雖有先行示范區(qū)概念優(yōu)勢，主要租賃需求也是TMT行業(yè)，市場空置率卻不容樂觀，第三季度甲級寫字樓整體空置率高達(dá)21.3%，各細(xì)分市場空置率普遍在10%以上，其中，前海47%，華強(qiáng)北34.6%，車公廟30.8%，高新園24.9%，福田中心區(qū)15.1%。

    未來三年寫字樓市場空置率也不容樂觀，因?yàn)樾略龉��?yīng)在持續(xù)增加。萊坊研究部預(yù)計，廣州甲級寫字樓市場未來三年新增供應(yīng)約為253萬平方米，以琶洲和金融城熱點(diǎn)區(qū)域?yàn)橹�，隨著琶洲互聯(lián)網(wǎng)總部等項目竣工入市，空置率將會逐步提升，在2020年達(dá)到峰值后會逐漸回落。

    在深圳，短期內(nèi)市場租賃需求持續(xù)萎縮，寫字樓新項目卻還在不斷竣工入市。在第三季度，深圳甲級寫字樓市場就有四個新項目竣工交付，主要位于福田和前海區(qū)域，存量上升至725萬平方米。萊坊預(yù)計，單在2020年深圳還將約有120萬平方米的新項目竣工入市。

    這是一場長期戰(zhàn)役

    在全國寫字樓空置率不容樂觀的情形下，空置率數(shù)據(jù)分化背后，有多重影響因素在交織作用。

    張波分析，深圳方面，P2P行業(yè)綜合整頓導(dǎo)致相關(guān)金融企業(yè)退出，再加上新增供應(yīng)大幅增加，是寫字樓空置率上升的主要原因。廣州方面，空置率的持續(xù)下降得益于較低的租金水平，以及較少的新增供應(yīng)。

    新增供應(yīng)多，一定程度加劇了深圳寫字樓空置率高居不下的形勢。第一太平戴維斯研究部謝靖宇認(rèn)為，深圳大量新增供應(yīng)推高空置率，至少在未來半年內(nèi)，預(yù)計更多業(yè)主會提供更大租金讓步或者優(yōu)惠舉措，深圳寫字樓第四季度的租金也將有所下跌。

    58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也表示，今年全國寫字樓新開發(fā)面積增長由負(fù)轉(zhuǎn)正，開發(fā)商還在積極拓展寫字樓市場，而寫字樓項目施工進(jìn)度緩慢，后續(xù)充足的供應(yīng)有可能進(jìn)一步施壓售價及租金。

    現(xiàn)階段，在整體經(jīng)濟(jì)下行的大環(huán)境下，面對高昂的租賃成本壓力，中小企業(yè)擴(kuò)張謹(jǐn)慎，甚至出走，寫字樓需求在短期內(nèi)很難有較大改善。

    但總體而言，多名分析人士均認(rèn)為，這是一場長期戰(zhàn)役，不能只看一時得失。

    以形勢嚴(yán)峻的深圳為例，從中長期看，萊坊中國戰(zhàn)略咨詢部高級董事陳鐵東表示：“由于服務(wù)業(yè)在深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中占據(jù)的比例還在不斷提升，以及考慮社會主義示范區(qū)的政策紅利將在未來幾年逐步釋放到科技、通信和金融等行業(yè)當(dāng)中，預(yù)計甲級寫字樓市場會在2020年之后逐漸回暖，需求出現(xiàn)回升。”

    從歷史上看，北京寫字樓此前的低空置率也得益于第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，深圳的第二產(chǎn)業(yè)占比在一線城市中最高，隨著制造業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)占比抬升，寫字樓需求也有望提升。

    雖然整體市場空置率嚴(yán)峻，據(jù)萊坊研究院數(shù)據(jù)，在第三季度，深圳南山的高新園寫字樓市場較為活躍，憑核心商務(wù)區(qū)一半的租金水平，吸引了相當(dāng)數(shù)量的金融服務(wù)和金融科技企業(yè)入駐。

    此前世邦魏理仕研究部也預(yù)計過，2019年下半年之后國內(nèi)寫字樓將有所復(fù)蘇，因?yàn)檎�策將引�?dǎo)更多元化的寫字樓需求，如深圳前海等地方政府用租金補(bǔ)貼政策為企業(yè)提供支持。

    此外，需求端也有值得注意的一些微小變化，諸如聯(lián)合辦公等替代性辦公方式正在誕生。

    隨著聯(lián)合辦公概念盛行，過往無力負(fù)擔(dān)甲級寫字樓的中小企業(yè)也有了入駐機(jī)會。據(jù)世邦魏理仕數(shù)據(jù)，盡管此前Wework上市折戟而后盈利模式遭質(zhì)疑，截至2019年第一季度末，聯(lián)合辦公在北上深三大城市的市場滲透率已達(dá)到6%。

    張波認(rèn)為，在這一層面，如果開發(fā)商或業(yè)主或可以考慮帶來新的企業(yè)空間解決方案，滿足更多元的寫字樓租賃需求，有望在未來降低寫字樓空置率。