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    （原標(biāo)題：誰是杭州寫字樓的重點客戶 杭州零售物業(yè)為什么那么搶手 記者：武恒光 實習(xí)記者：武先玲）

    日前，仲量聯(lián)行發(fā)布2019年回顧及2020年展望報告。報告顯示，2019年第四季度，杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場得益于傳統(tǒng)金融需求擴張，在新增供應(yīng)入市情況下仍維持穩(wěn)定的入駐率。

    零售物業(yè)市場方面，核心區(qū)加速調(diào)整創(chuàng)新，城西商圈新增供應(yīng)集中入市；盡管租賃需求維持穩(wěn)定，部分區(qū)域的飽和及表現(xiàn)不佳致使整體租金增速放緩。

    優(yōu)質(zhì)辦公樓空置率微增
    金融業(yè)是寫字樓主要客戶

    據(jù)仲量聯(lián)行研究數(shù)據(jù)統(tǒng)計，除去總部自用面積，2019年全年甲級辦公樓新增需求量約4成來自傳統(tǒng)金融服務(wù)業(yè)，包括銀行、信托、保險等均在年末錄得大面積擴張，加上錢江新城核心區(qū)樓宇提供的優(yōu)質(zhì)軟硬件服務(wù)及現(xiàn)階段的高性價比，持續(xù)吸引這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)。此外，設(shè)計、律所、教育為主導(dǎo)的專業(yè)服務(wù)業(yè)新增需求穩(wěn)定，占據(jù)全年甲級辦公樓新增需求量的近20%。

    數(shù)據(jù)顯示，2019年有4個新增項目入市，共計17萬平方米，較2018全年減少30余萬平方米，5個原計劃于2019年入市的項目均由于工期推后或市場策略原因延至2020年。另外，2019年杭州優(yōu)質(zhì)辦公樓市場空置率達25.8%，較2018年微幅上調(diào)0.2個百分點。

    截至2019年年末，由于空置存量壓力持續(xù)存在，甲級辦公樓市場整體租金同比下調(diào)2.1%，為4.3元/平方米/天；而乙級辦公樓租金同比上漲0.4%，甲、乙級辦公樓租金差價持續(xù)縮小。

    仲量聯(lián)行認為，受2019年供應(yīng)推遲交付影響，2020年將有7個項目共計約50萬平方米的體量入市（包括約10萬平方米的自用面積），其中近5成坐落于錢江新城，短期內(nèi)去化壓力仍將存在。仲量聯(lián)行杭州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)尤培榮表示：“宏觀經(jīng)濟增速放緩的影響將持續(xù)至2020年，但鑒于業(yè)主對租金維持預(yù)期，以及問詢量的回暖，預(yù)計優(yōu)質(zhì)辦公樓市場整體租金將呈平穩(wěn)走勢。”

    零售物業(yè)空置率穩(wěn)步下降
    小眾品牌成租賃需求亮點

    零售物業(yè)方面，截至2019年底，杭州全市優(yōu)質(zhì)零售市場空置率同比下降1個百分點至5.7%。除城北商圈外，各商圈空置水平均得以優(yōu)化。

    去年的零售市場中，第四季度可圈可點。2019年第四季度，位于城西商圈的三個項目同期開業(yè)運營，使得全年新增供應(yīng)達到54.8萬平方米，同比上漲21.5%。新項目的高開業(yè)率，使得整體市場空置率持續(xù)下行。

    零售市場的租金上，仲量聯(lián)行研究發(fā)現(xiàn)，核心區(qū)域和非核心區(qū)域的租金增速放緩。

    2019年第四季度，杭州零售物業(yè)市場凈有效租金達20.6元/平方米/天，同比上漲2.0%。核心板塊由于業(yè)主積極的品牌調(diào)整，為吸引符合定位的優(yōu)質(zhì)租戶下調(diào)部分點位的租金漲幅，使得核心區(qū)域整體租金同比上漲2.2%。而非核心區(qū)受部分區(qū)域飽和、項目表現(xiàn)疲軟的影響，同比租金漲幅收窄至1.7%。

    仲量聯(lián)行預(yù)測，受部分項目推遲開業(yè)影響，2020年共有5個項目合計近62萬平方米入市，比如城東新城的萬象匯、錢江新城的萬象城、城北商圈萬融城和龍湖兩個新項目。

    在需求層面，一方面知名零售商為提高會員及目標(biāo)客群黏性，將會越來越多地提供產(chǎn)品外的全方位生活服務(wù)內(nèi)容；另一方面?zhèn)涫墚?dāng)代年輕人及資本關(guān)注的小眾、單一品類將成為租賃需求亮點。但不論是現(xiàn)有品牌的創(chuàng)新概念店亦或是新晉小眾品牌，均更偏向于核心區(qū)的成熟項目。

    租金層面，仲量聯(lián)行預(yù)計，在供應(yīng)及需求的雙重影響下，非核心區(qū)的租金漲幅將再度與核心區(qū)租金表現(xiàn)拉開差距，整體市場空置率預(yù)計將小幅回調(diào)。