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    樓書吹得天花亂墜，入住后發(fā)現(xiàn)實際相差很多

    章順天是南京一家鋼鐵公司的職工，2004年“五一”節(jié)，他在逛南京的新街口百貨商場時，一位售樓小姐在商場門口熱情地向他發(fā)送印得十分精美的一座名叫“天空之都”樓盤的彩頁廣告。章順天早就準(zhǔn)備買房了，然而看了多家樓盤后，一直沒能選到自己中意、居住環(huán)境理想的小區(qū)。這次，他一接過廣告單，立即被廣告中的精美圖畫吸引。售樓小姐見他對樓盤有著濃厚的興趣，便動員他說，此樓盤就在附近，如果不放心，可到現(xiàn)場察看。

    當(dāng)章順天隨售樓小姐來到不遠(yuǎn)處的“天空之都”售樓處時，只見現(xiàn)場聚集了許多準(zhǔn)備購房的客戶。一位售樓先生指著沙盤講解：該樓盤將由美國景觀大師負(fù)責(zé)景觀規(guī)劃設(shè)計，將在“天空之都”大廈1樓建高達(dá)9米的熱帶生態(tài)雨林水景大堂、16樓建公共餐廳、31樓建多媒體國際會議中心、37及38層建豪華超五星級皇家云頂俱樂部、頂層建立直升機停機坪；業(yè)主購房后，開發(fā)商將送給每位業(yè)主6萬元的會所VIP儲值卡，憑卡可在37、38層云頂俱樂部享受貴賓服務(wù)。

    “你們講的這些都能兌現(xiàn)嗎？”章順天當(dāng)場就發(fā)出了這樣的疑問。售樓人員將一沓資料遞給他說：“我們講的這些都寫進樓書中了，白紙黑字還會有假嗎？”

    章順天翻看樓書，見確實如其所講，便放心了。當(dāng)時周邊樓盤均價在每平方米7000余元，但該樓盤卻開出了每平方米1萬元以上的價格。雖然價格貴上許多，但章順天覺得有如此優(yōu)秀的軟環(huán)境，還是值得購買的。于是和許多客戶一樣，當(dāng)即與開發(fā)商簽訂了購房意向書。當(dāng)年5月14日，他又與開發(fā)商簽訂了《商品房買賣契約》，約定2006年12月31日前開發(fā)商向他交付所購房屋。

    簽訂完契約不久，章順天將積攢下來的錢都拿了出來，并向親友借了一些資金，依約向開發(fā)商支付了全部購房款。2007年初，章順天拿到新房鑰匙后，才發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有不少違約行為：樓書原先載明的窗戶是防光、防紫外線的軟鍍膜窗戶，開發(fā)商卻換成了普通窗戶；原先約定的防盜門也變成了防撬門；為節(jié)省變電成本，合同規(guī)定10KW/戶的用電標(biāo)準(zhǔn)被開發(fā)商改成了8KW/戶。

    對于這些問題，章順天沒有過多計較。但令他難以容忍的是，當(dāng)初樓書中宣傳的也是他看中的軟環(huán)境卻全部落空了：原來宣稱一樓要建的熱帶生態(tài)雨林水景大堂，卻連一點水也沒有；計劃16樓建餐廳、31樓建多媒體國際會議中心，事實上卻空空蕩蕩；承諾37、38層建豪華超五星級皇家云頂俱樂部，竟成了空中樓閣；答應(yīng)送給業(yè)主6萬元會所VIP儲值卡，成了一紙空文；號稱在樓頂建立直升機停機坪，然而，樓頂卻聳立著許多柱子，根本不可能實現(xiàn)這個承諾……

    開發(fā)商拒不兌現(xiàn)承諾，業(yè)主索賠一審敗北

    “當(dāng)初樓書中宣傳的這些設(shè)施為什么都沒出現(xiàn)？”章順天找到開發(fā)商詢問緣由。

    起初，開發(fā)商以工期緊為借口加以搪塞，后來索性避而不見。2007年9月見還沒有對這些公共設(shè)施動工的跡象，章順天和其他多名業(yè)主拿著樓書將開發(fā)商負(fù)責(zé)人堵在其辦公室內(nèi)，質(zhì)問開發(fā)商為何說話不算數(shù)。這時，開發(fā)商指著樓書最后一頁一行不起眼的小字說，樓書中已經(jīng)明確規(guī)定了“樓書僅供參考，一切以商品房買賣合同為準(zhǔn)”，并指出雙方簽訂的合同里，并沒有將建造水景大堂、國際會議中心、皇家俱樂部、停機坪等承諾寫入其中。

    業(yè)主們提出，開發(fā)商的樓書放在售樓處現(xiàn)場送給想買房的客戶，樓書應(yīng)該是合同的一部分。然而開發(fā)商卻表示，當(dāng)初在發(fā)送樓書時，就在上面明確規(guī)定了“解釋權(quán)歸開發(fā)商”。現(xiàn)在他們的解釋是，樓書不是合同的一部分。

    難以接受開發(fā)商的解釋，章順天聯(lián)合其他44名業(yè)主委托律師，于2007年9月11日聯(lián)名將開發(fā)商告上了南京市中級法院，以開發(fā)商違約為由，向其索賠300余萬元，平均每戶業(yè)主索賠8萬元左右。

    2008年3月26日，南京市中級法院開庭審理此案。

    庭上，原告4名訴訟代表人及代理律師認(rèn)為，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定，開發(fā)商提供的廣告樓書，約定明確，應(yīng)當(dāng)視為要約。即使該約定未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

    而開發(fā)商辯稱，樓書等宣傳資料中關(guān)于熱帶生態(tài)雨林水景大堂等公共設(shè)施的描述屬于要約邀請，并非要約，只有在特定的情況下才能構(gòu)成要約和合同的附件，即這種說明和允諾必須具體明確，必須載明設(shè)施的規(guī)模、面積、設(shè)計方案和交付時間等。同時，這些宣傳資料還必須對商品房買賣合同的訂立有重大影響，且這些設(shè)施對業(yè)主將來的工作、生活產(chǎn)生重要影響，必須對商品房的價格有重大影響。符合上述要件，才能構(gòu)成影響。而本案中的樓書宣傳資料并不符合上述要求，且樓書中已經(jīng)告知交付的具體標(biāo)準(zhǔn)以合同書為準(zhǔn)。

    原告的代理律師反問被告，樓書中載明，將建高達(dá)9米的熱帶生態(tài)雨林水景大堂、16樓建公共餐廳、31樓建多媒體國際會議中心、37及38層建豪華超五星級皇家云頂俱樂部、頂層建立直升機停機坪，難道這些還不夠具體明確嗎？當(dāng)時周邊樓盤每平方米價格為7000多元，而被告開發(fā)的“天空之都”樓盤價卻高達(dá)每平方米1萬元以上，跟樓書中提及的這些軟環(huán)境密切相關(guān)。

    開發(fā)商繼續(xù)辯稱，即使樓書上的內(nèi)容構(gòu)成要約，被告的行為也不構(gòu)成違約。因為樓書中并未明確約定上述設(shè)施交付的時間和交付標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)初雙方契約中約定的交房日期是交付業(yè)主購買的商品房時間，并不包含原告所主張的公共設(shè)施。

    原告的代理律師認(rèn)為，商品房買賣合同中約定的交房日期應(yīng)包括公共設(shè)施交付的日期，被告交付商品房時應(yīng)該連同公共設(shè)施一起交付給業(yè)主，如果幾年、甚至幾十年后再將公共設(shè)施交付業(yè)主使用，于情于法都說不過去。

    庭上，原、被告雙方為樓書是否構(gòu)成要約爭論得不可開交，誰也說服不了誰。最后，南京市中級法院認(rèn)為，原告要求被告按樓書宣傳資料中的描述向其交付的公共設(shè)施，是為全體業(yè)主服務(wù)的，故即使被告樓書宣傳資料中對上述公共設(shè)施的描述構(gòu)成要約，但在800多戶全體業(yè)主或多數(shù)業(yè)主未形成一致意見的情況下，原告44名業(yè)主作為部分業(yè)主起訴,不具備主體資格。

    由此,2008年11月21日，南京市中級法院一審駁回了原告的訴求。