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   言過其實也違法，二審改判開發(fā)商履行承諾并賠錢

    一審宣判后，章順天等業(yè)主對判決不服。但當提到準備上訴時，大部分業(yè)主感到前景渺茫，不愿再跟強大的開發(fā)商繼續(xù)叫板。但章順天堅持認為，一審判決認定事實不清。該案是一起合同違約訴訟糾紛，樓書是否是合同的一部分，法院應對此作出認定，而一審法院卻只是做了“即使構(gòu)成要約”這樣含糊的認定，使得判決飄忽不定。

    章順天還認為，一審法院審理程序錯誤�！睹袷略V訟法》第55條規(guī)定：“訴訟標的是同一種類、當事人一方人數(shù)眾多在起訴時人數(shù)尚未確定的，人民法院可以發(fā)出公告，說明案件情況和訴訟請求，通知權利人在一定期間向人民法院登記�！倍�一審法院并未進行公告，卻在判決書中稱原告44名業(yè)主“不能代表所有業(yè)主”，可又沒有說明誰能代表所有業(yè)主。

    于是章順天聯(lián)合其他7名原告，在上訴期結(jié)束的前兩天，向江蘇省高級法院提起上訴。

    2009年7月29日，江蘇省高級法院開庭審理了此上訴案件。

    江蘇省高級法院沒有就樓書是否作為合同組成部分采取回避態(tài)度。法院認為，開發(fā)商對一些具體公共設施有明確的說明，描述是具體確定的，且上訴人也陳述就是基于這些配套設施和設計，才愿意購買涉案商品房，由此可以認為，樓書中的這些描述對于上訴人決定是否訂立商品房買賣合同有重大影響。因此，該樓書應該成為合同的內(nèi)容。樓書中雖然有“以商品房買賣合同為準”字樣，但是放在封底位置，且該文字字體很小，和其他內(nèi)容相比不易為閱讀者觀察到，且該文字是對提供樓書的開發(fā)商一方的義務的限制。因此，不能僅以該段文字作為開發(fā)商能免除該義務的依據(jù)。

    開發(fā)商轉(zhuǎn)而辯稱，章順天等上訴人訴稱的爭議焦點屬于小區(qū)的公共設施及公共配套服務，根據(jù)《物權法》的相關規(guī)定，對于上訴公共設施，業(yè)主享有共有和共同管理的權利，但業(yè)主行使權利的方式只能是業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義行使。而上訴人不能代表全體業(yè)主行使上述權利。因此，一審法院認定上訴人作為部分業(yè)主起訴，不具備主體資格是正確的。

    然而，“天空之都”一直沒有成立業(yè)主委員會。沒有成立業(yè)委會的小區(qū)，業(yè)主難道就不能維權嗎？江蘇省高級法院給出了否定的回答。法院認為，本案是商品房買賣合同糾紛，本案所涉法律關系是合同法律關系，上訴人要求開發(fā)商承擔責任的基礎是雙方簽訂的商品房買賣合同，其請求權基礎在于雙方合同中對開發(fā)商所交付的商品房的具體約定。從上訴人主張的權利來看，是基于合同中的約定，而不是上訴人分別作為商品房的所有人所享有的物權，因此本案應是違約之訴。章順天等44人作為與開發(fā)商簽訂的買賣合同一方，是與本案有直接利害關系的公民及法人，符合起訴的條件。雖然本案起訴人數(shù)眾多，但訴訟標的相同，各當事人之間存在共同的權利義務關系，本案屬于共同訴訟，符合法律規(guī)定的共同訴訟條件，故本案上訴人主體適格。原審判決認定上訴人主體不適格理由沒有法律依據(jù)，應予以糾正。

    聽了法庭的回答之后，開發(fā)商只好承諾將兌現(xiàn)這些設施的建設，于2009年12月3日前開放會所、公共餐廳、多媒體會議室等功能，為廣大業(yè)主提供服務，并承諾業(yè)主持有的貴賓卡可在上述設施中享受貴賓服務，否則將依法承擔相應的法律責任。

    江蘇省高級法院認可開發(fā)商的這些承諾，但指出，與合同約定的交付時間相比已經(jīng)構(gòu)成遲延交付，開發(fā)商應對這些設施承擔遲延交付的責任，況且實際建設的9米高的大堂只有4米左右，停機坪的建設也并不符合合同的約定，因此，開發(fā)商應承擔違約責任。結(jié)合開發(fā)商向上訴人發(fā)放的VIP儲值卡面值為6萬元，日前，江蘇省高級法院作出終審判決，酌定判定開發(fā)商賠償上訴人每戶2萬元，并承擔一審、二審的所有訴訟費。

    其余業(yè)主亦想索賠，但發(fā)現(xiàn)已經(jīng)超出有效訴訟期

    “天空之都”有800多戶業(yè)主，當?shù)弥�江蘇省高級法院終審判決開發(fā)商賠償上訴人每戶2萬元的消息后，其他業(yè)主奔走相告，認為也可以獲得2萬元的賠償。如果這樣的話，開發(fā)商將面臨1600余萬元的巨額賠償。

    然而，律師指出，普通民事案件訴訟時效為2年，“天空之都”是2006年年底交付的，開發(fā)商的違約行為發(fā)生在交付之時，業(yè)主要維權，必須在2008年年底之前起訴，否則就失去了訴訟時效。如果沒有起訴，至少也要有維權的表示，如向有關部門投訴、聘請律師向開發(fā)商發(fā)送律師函等方式主張自己的權利，這樣訴訟時效就不會中斷。依據(jù)《民事訴訟法》第55條第4款的規(guī)定，人民法院作出的判決、裁定，對參加登記（集體訴訟）的全體權利人發(fā)生效力。未參加登記（集體訴訟）的權利人在訴訟時效期間提起訴訟的，適用該判決、裁定。聽了律師的說法之后，其他業(yè)主就變得垂頭喪氣了。

    那么，此案中，章順天等業(yè)主認為，開發(fā)商的樓書是要約，是合同的一部分，而開發(fā)商卻認為是要約邀請，沒有法律約束。那么，要約與要約邀請有何區(qū)別呢？

    審理此案的二審法官解釋說，根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，要約與要約邀請主要區(qū)別在于，要約是對特定人發(fā)出的，希望訂立合同的意思表示，發(fā)出要約的一方稱為要約人，受領要約的一方稱為受要約人。要約一經(jīng)受要約人承諾，即對要約人具有法律約束力；而要約邀請則是向不特定的多數(shù)人發(fā)出的、希望他人向其發(fā)出要約的意思表示。要約邀請無論對于發(fā)出邀請人還是接受邀請人，都沒有法律約束力。

    由于房地產(chǎn)樓書、廣告是向不特定多數(shù)人發(fā)出的，其目的是希望有購買房屋意向的人向開發(fā)商提出訂立房屋買賣合同的要約，因而，從法律性質(zhì)上分析，房地產(chǎn)樓書、廣告一般屬于要約邀請，對開發(fā)商沒有法律約束力。

    既然沒有約束力，法律是否就允許開發(fā)商在樓書、廣告中海闊天空胡吹亂吹？當然不是。依據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，同時符合以下兩個條件的要約邀請，即可視為要約。一是就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定。如稱房屋為混凝土結(jié)構(gòu)、小區(qū)綠化率達到80％、每單元配有日本原裝三菱電梯二部等；二是該說明和允諾對商品房買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響。如果同時符合這兩個條件，即使該說明和允諾未訂入商品房買賣合同中，也應視為合同內(nèi)容。如果出賣人交付的房屋及相關設施不符合樓書和廣告宣傳中的具體確定的說明和允諾的，應承擔違約責任。這不僅符合《合同法》規(guī)定和客觀實際，也有利于保護買受人權益和規(guī)范出賣人的經(jīng)營行為，建立維護市場誠信制度。