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    2009年尚未過半，寧波樓市已經(jīng)從“小陽春”進入“盛夏”。5月份，市六區(qū)商品住宅房銷售量為4094套，比上月增加1175套。事實上，今年前五個月寧波住宅市場的成交套數(shù)已經(jīng)遠遠超過往年水平。根據(jù)寧波市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)顯示，2008年市六區(qū)商品住宅全年成交套數(shù)僅為一萬多套，總成交面積為130萬平方米。即使是交易火熱的2007年，全年的成交套數(shù)為二萬六千多套，而今年前五個月商品住宅成交套數(shù)已經(jīng)接近一萬兩千套。

    放大了的剛性需求

    今年年初，寧波住宅市場交易回暖，專業(yè)人士都把這種現(xiàn)象歸結為剛性需求的釋放。但從后來成交量逐月飆升的情況來看，這種需求已經(jīng)被放大。

    某貿(mào)易企業(yè)的小薛，畢業(yè)后留甬工作，如今剛滿兩年。雖然還是單身，但父母親已經(jīng)為他操心婚房，聽說寧波房價這幾個月上漲厲害，他們不得不拿出全部積蓄幫小薛交了首付。在某事業(yè)單位工作的陳先生，打算這兩年內(nèi)為退休的雙親買房，聽說東部新城某樓盤已經(jīng)從去年的八九千塊單價飆升到現(xiàn)在的一萬二千元，他立刻與全家商量決定買一套。后來聽說這套房子靠河單價要一萬四千元，陳先生一家決定再把基金定投的錢贖出，竭盡全力買上這套眾人追捧的房子。

    目前，在寧波和小薛、陳先生類似的購房者比比皆是。這些普通的購房者，看著房價飛速飆升，唯恐出手晚了更買不起，在開發(fā)商的鼓動之下，紛紛跟風行動起來。

    從寧波多家房企的樓盤銷售情況來看，登記信息中“自住”占大多數(shù)。但所謂的自住，其實大部分帶有超前性質(zhì)。也就是說，很多人都把購房計劃提前實現(xiàn)了。

    如今，不斷上漲的房價刺激更多的市民購房，民間資金也就源源不斷地流入房地產(chǎn)市場，即普通購房者將低風險的貨幣支付給開發(fā)商，得到的是具有高風險的房屋資產(chǎn)。在這一輪的轉移過程中，開發(fā)商成功地將風險轉嫁到普通購房者身上，同時賺取了高額的利潤。而事實上，普通購房者尤其是剛性買家承擔風險的能力遠弱于開發(fā)商，一旦房地產(chǎn)市場風向轉變，將會出現(xiàn)拋售行為甚至是斷供行為，這不僅會導致居民財富大幅縮水，也會引發(fā)一連串的不良影響。

    改善型需求多半兼顧投資

    目前，購買別墅和中高檔房源的改善型買家也手持重金紛紛涌進樓市，受到傳統(tǒng)“買漲不買跌”觀念的影響，他們看到寧波樓市在剛性需求帶動下成交快速回升，房價飛速上漲，基于保值增值同時改善居住條件的心理，也火速地下單。

    寧波的別墅產(chǎn)品和高層景觀豪宅由于具有地段優(yōu)勢和物業(yè)類型的稀缺性，同時改善型買家的經(jīng)濟實力雄厚，對于價格并不敏感，這部分房產(chǎn)品的價格又不斷追高，以致部分樓盤個別戶型的單價已經(jīng)接近4萬元/平方米。

    改善型買家的置業(yè)行為讓本土及外來開發(fā)商都感到驚異，在大經(jīng)濟面尚未轉好的前提下，他們?nèi)跃哂袕妱诺馁徺I力，由此開發(fā)商認定寧波市場是風險系數(shù)較低、回報卻甚為豐厚的寶地。專業(yè)人士表示，改善型買家進入樓市除了提高生活品質(zhì)的要求外，兼顧投資也是他們的出發(fā)點。這也緣于目前寧波市民投資渠道過少，大量民間資本投到房產(chǎn)市場上，導致投資性甚至是投機需求增加。如果社會能為這些游資提供更多的投資渠道，擁堵在房地產(chǎn)行業(yè)的大量資金才會有效分流，才能有效地緩解樓市中的投資行為，從而平抑房價。

    需求透支會引發(fā)不良影響

    專業(yè)人士表示，房價是由市場通過價值規(guī)律決定的。影響寧波房價走勢的因素很多，既有市場因素也有非市場因素。市場供求失衡是導致房價上漲的主要原因。去年以及前年寧波市區(qū)土地投放量偏少，去年的低迷形勢也導致開發(fā)商拿地熱情不高，部分土地流拍，影響了今年住宅商品房的供給，地價不斷上漲，新盤上市量減少，房源緊缺，另一方面市民買漲不買跌的跟風習慣，也促使房價進一步上漲。從需求方面分析，寧波的住宅需求有許多其他城市不同的特點：比如高端需求量大、高收入群體購買多。高端人群對房價的承受能力較強，表現(xiàn)在高端住宅價格的一路飄紅，但高端住宅持續(xù)向好背后，是大量中低收入群體跟風買房，背上沉重的按揭包袱，嚴重影響了生活質(zhì)量，還有不少剛性需求者望房興嘆，越來越難以實現(xiàn)安家的夢想。

    對房價持續(xù)高位運行，不少專業(yè)人士都表示擔憂，從供需關系來說寧波房價的確有上漲的內(nèi)在動力，但是在僅五個月的時間內(nèi)，房價飛漲，超常的高價位運行已經(jīng)使樓市購買力大量透支，目前一方面是房價的快速上漲，另一方面房價虛高，未來樓市很可能面臨調(diào)整，如果政府再出臺物業(yè)稅等更嚴厲的宏觀政策的話，將會改變購房者買房預期，回歸租房、觀望等非購買選擇，房價會有一定的下降空間。近期樓市已顯現(xiàn)出投資過熱與需求透支的矛盾。過熱的投資需求如不能很好降溫，相信一系列打擊投資炒房的政策也有可能被提起，改變目前的過熱態(tài)勢。