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    近年來，隨著城市化進程發(fā)展，地鐵的開通，蕭山的房子越來越吃香。物業(yè)與業(yè)主的糾紛也逐年增長，去年一年，蕭山法院就受理了1092起物業(yè)服務(wù)糾紛案，在結(jié)案的1088起中，99.45%都是業(yè)主因拖欠物業(yè)費被物業(yè)起訴。業(yè)主們的抗辯理由也大多是物業(yè)服務(wù)不到位。但在蕭山法院近3年結(jié)案的2000多起物業(yè)糾紛案中，業(yè)主絕對勝訴不到5件，事實上，在這些勝訴案件中大多是因為物業(yè)主張已經(jīng)超過訴訟時效。

　　物業(yè)服務(wù)質(zhì)量低，就不繳納物業(yè)費。很多人都會覺得合情合理，但為何得不到法院的支持？昨天下午，蕭山法院召開了物業(yè)糾紛案件審判新聞發(fā)布會，解答了這個問題。

　　拒繳理由 房子漏水墻面開裂

　　新房就有質(zhì)量問題的確讓人很頭疼。2005年3月，王先生在蕭山買了一套新房，2008年7月，搬進新家，不久后，家里不是漏水就是墻面開裂。打那時起，王先生就再也沒交過物業(yè)費，“房子質(zhì)量不過關(guān)，物業(yè)沒有修好，就別想拿物業(yè)費。”王先生認為，物業(yè)從小區(qū)房屋交付時就開始為小區(qū)提供服務(wù)，現(xiàn)在自己的房子存在質(zhì)量問題，物業(yè)也沒有及時幫助解決問題，不交物業(yè)服務(wù)費合情合理。

　　多年不交物業(yè)費，去年，物業(yè)公司無奈將王先生告上法庭，并要求王先生支付從2008年7月到2012年12月間欠下的5200元物業(yè)費。法院最終判物業(yè)公司勝訴，王先生應(yīng)繳納的物業(yè)費一分也不能少。

　　法官解讀 業(yè)主敗訴原因

　　“對于房屋質(zhì)量問題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定和商品房買賣合同的約定，向開發(fā)商主張維權(quán)。”蕭山法院速裁庭諸燦祥庭長解釋，從法律上講，物業(yè)公司與開發(fā)商是兩個獨立的民事主體，物業(yè)與全體業(yè)主簽的是物業(yè)服務(wù)關(guān)系的合同，物業(yè)無需對房屋的質(zhì)量負責(zé)，業(yè)主不能因房屋質(zhì)量問題而把對開發(fā)商的不滿轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)身上，并以此為由拒交物業(yè)服務(wù)費。

　　拒繳理由 停在小區(qū)內(nèi)的摩托車失竊

　　蕭山業(yè)主童先生不交物業(yè)理由是自己的財物曾失竊。2010年11月，童先生停在小區(qū)的一輛摩托車被盜，童先生找到物業(yè)，要求物業(yè)賠償自己的損失，“車子被偷前我們就簽下物業(yè)服務(wù)合同，現(xiàn)在車被偷了，你們不賠錢，我就不交物業(yè)費。”童先生認為，物業(yè)應(yīng)對業(yè)主的財產(chǎn)負責(zé)，如果物業(yè)不賠損失，那么就有權(quán)不繳納物業(yè)費。

　　在隨后的3年里，童先生就沒有繳納過一分物業(yè)費。物業(yè)公司多次催討未果，最終將童先生告上法庭，童先生被判應(yīng)當(dāng)支付3年3518元物業(yè)費用。

　　法官解讀 業(yè)主敗訴原因

　　業(yè)主財物被盜，物業(yè)方也有可能存在過失，業(yè)主不交物業(yè)費為何仍敗訴？

　　諸庭長認為，如果物業(yè)確實存在監(jiān)管不當(dāng)?shù)倪^失，童先生的行為還是得不到法律的支持，童先生主張的是摩托車被盜相關(guān)損失，屬于財產(chǎn)損害賠償糾紛，可以另案向物業(yè)公司提起訴訟。而物業(yè)服務(wù)合同針對整個小區(qū)的全體業(yè)主，個別業(yè)主的特殊抗辯不代表全體業(yè)主的意見。所以法院僅會對物業(yè)服務(wù)費進行裁判。“不同的法律責(zé)任關(guān)系需要分別對待，業(yè)主不能因為主張一項合法權(quán)益而破壞了另一項合同義務(wù)。”諸庭長提醒道。

　　拒繳理由 違章建筑沒拆除 物業(yè)“無能”

　　小區(qū)亂搭亂建屢禁不止，有時候，行事規(guī)規(guī)矩矩的業(yè)主心里有了想法，“為什么物業(yè)不來管，交了物業(yè)費，物業(yè)就應(yīng)該把小區(qū)管理好啊。”張先生是蕭山某小區(qū)的業(yè)主，2007年入住該小區(qū)后，他都按時交納物業(yè)服務(wù)費。

　　“后來小區(qū)一樓的違章搭建越來越多，我們樓下的業(yè)主也搭了個陽光房。”張先生說，他曾多次向物業(yè)反映，但違章搭建的陽光房還是沒有拆除，從2009年1月份開始，他便以物業(yè)公司不作為、管理不善為由，拒交物業(yè)服務(wù)費。

　　到2012年末，張先生共欠下8600元物業(yè)費。雙方對簿公堂后，張先生敗了訴，法院認定物業(yè)公司已經(jīng)盡到了管理義務(wù)。

　　法官解讀 業(yè)主敗訴原因

　　“物業(yè)公司的管理職權(quán)有限，本身沒有任何行政強制權(quán)。”諸庭長說，法院在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，張先生向物業(yè)反映小區(qū)存在亂搭亂建現(xiàn)象后，物業(yè)已經(jīng)向一樓住戶提出制止要求，并及時上報給有關(guān)行政部門，“小區(qū)存在違章行為并不意味著物業(yè)沒有盡到管理義務(wù)，更不能因此而拒交物業(yè)費。”

　　法院建議社區(qū)或業(yè)委會  設(shè)“物業(yè)糾紛調(diào)解委員會”

　　昨天下午，蕭山法院又審理了一起物業(yè)服務(wù)糾紛案，判決結(jié)果仍舊是業(yè)主應(yīng)補繳欠下的物業(yè)費。“物業(yè)費我會補繳，但物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量必須提高。”得知自己敗訴，家住蕭山新白馬公寓的姚女士表示服從法院的判決，但對物業(yè)的不滿之情沒有絲毫削減，“房屋漏水，小區(qū)治安不到位、小區(qū)亂停車，這些問題都沒有得到解決。”

　　“發(fā)現(xiàn)物業(yè)存在管理失職的行為，業(yè)主如果走極端很可能適得其反。”諸庭長說，目前物業(yè)糾紛案件中業(yè)主在補繳物業(yè)費時往往還要繳納大量滯納金，當(dāng)滯納金總額超過訴訟標的的30%，雖然法院會酌情減少滯納金額，但糾紛得不到解決，業(yè)主的損失會越來越多。如果業(yè)主覺得物業(yè)存在管理失職，應(yīng)當(dāng)走別的途徑維權(quán)，而不是拖欠物業(yè)費。業(yè)主委員會、社區(qū)、街道，都可以幫助業(yè)主解決物業(yè)服務(wù)糾紛。

　　但事實上，很多業(yè)主都會遇上維權(quán)難的問題，因為業(yè)主作為個體，不能以原告的身份起訴物業(yè)。

　　諸庭長建議，社區(qū)或者業(yè)委會設(shè)立專業(yè)的物業(yè)糾紛調(diào)解委員會。“事實上，在蕭山法院結(jié)案的諸多案件中，以調(diào)解、撤訴方式結(jié)案的占大部分，超過7成的訴訟都能通過調(diào)解形式結(jié)案，如果建立一個矛盾疏散機制，大部分糾紛都能避免對簿公堂。同時，如果設(shè)立物業(yè)糾紛調(diào)解委員會，不僅可以幫助業(yè)主維權(quán)，還可以對物業(yè)管理起到監(jiān)督作用。”

　　諸庭長認為，在業(yè)主權(quán)益受到侵害時，糾紛調(diào)解委員會應(yīng)該站出來調(diào)解，如果立法進一步確立業(yè)委會具有訴訟權(quán)能力，對于物業(yè)的監(jiān)督力度則會大大加強。

　　物業(yè)行業(yè)應(yīng)自律 服務(wù)需規(guī)范

　　在蕭山法院受理的物業(yè)服務(wù)糾紛中，有相當(dāng)一部分是由開發(fā)商遺留問題引發(fā)，而物業(yè)公司往往是開發(fā)商的關(guān)聯(lián)企業(yè)，甚至是子公司，“物業(yè)在處理業(yè)主與開發(fā)商之間的糾紛時，很多時候不僅沒有起到緩沖作用，有的反而阻止了業(yè)主維權(quán)。”諸庭長提到，物業(yè)袒護開發(fā)商往往會影響物業(yè)糾紛的解決效率，從而惡化糾紛，追求經(jīng)濟利益的同時還需基本的行業(yè)自律。物業(yè)企業(yè)受托開展物業(yè)服務(wù)事宜，代表且維護全體業(yè)主的權(quán)益，但如果出現(xiàn)只收費不服務(wù)，收支賬目不公開透明等功能錯位的行為，同樣會使矛盾激化。