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　　隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和居住形式的變化，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件也日益增多。根據(jù)富陽區(qū)人民法院的數(shù)據(jù)，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件數(shù)量逐年增加，2016年上半年同期富陽區(qū)人民法院共受理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件200件左右。

　　近日，筆者特地來到區(qū)法院進(jìn)行實(shí)地走訪，請(qǐng)富陽區(qū)人民法院的何建勝法官以案說法，以期物業(yè)公司能提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主樹立正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。

　　開發(fā)商：負(fù)起該負(fù)的責(zé)任

　　“很多關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，第一個(gè)原因來自開發(fā)商。比如某高檔小區(qū)開發(fā)商在房屋銷售時(shí)，對(duì)業(yè)主承諾的一些條件，在交房時(shí)未達(dá)到宣傳時(shí)的效果，業(yè)主就有了心理落差，由于房價(jià)已經(jīng)上漲，業(yè)主退房又不愿意退，這種落差帶來的怨氣就沖著物業(yè)公司去了，也成了不交物業(yè)費(fèi)的理由。”何建勝說。

　　據(jù)了解，目前富陽區(qū)造成物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的一大原因，還是來自房屋質(zhì)量的問題，比如業(yè)主入住后，房屋出現(xiàn)漏水、滲水、墻壁有縫隙、房屋地基下沉等問題。

　　“在銀湖某小區(qū)，有些房子不僅漏水，在漏水處甚至長出了蘑菇。而有些開發(fā)商以過了保質(zhì)期為由，或以各種理由推脫，最終沒有處理好房屋維修的問題。結(jié)果導(dǎo)致業(yè)主把怨氣撒到了物業(yè)公司頭上。”何建勝介紹，還有些業(yè)主買了房，付了定金，因?yàn)榻环亢蟀l(fā)現(xiàn)這些問題，就沒有收房，而在買房簽訂銷售合同的同時(shí)，就已經(jīng)簽訂了《前期物業(yè)管理協(xié)議》。

　　“一般這種情況，物業(yè)公司都是開發(fā)商選聘的，而正因?yàn)檫@樣，很多業(yè)主就以為開發(fā)商和物業(yè)公司是一家。因?yàn)檫@些原因，業(yè)主又把怨氣轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)公司，造成物業(yè)費(fèi)收不上來，最后就導(dǎo)致以法律的手段解決糾紛。”何建勝說。

　　而要有效的解決這個(gè)問題，何法官說，這就要開發(fā)商負(fù)起責(zé)任，物業(yè)公司也要銜接起開發(fā)商和業(yè)主之間的溝通。而業(yè)主要有一個(gè)維權(quán)意識(shí)，要甄別清楚責(zé)任方，由責(zé)任方來承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　物業(yè)公司：和業(yè)主建立感情很重要

　　何建勝介紹，物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件，第二個(gè)原因來自物業(yè)公司工作人員的溝通問題。比如銀湖某高檔小區(qū)，業(yè)主是杭州人，買了房后很少來住。而業(yè)主在房子外面的空地圍了一個(gè)木柵欄，并在木柵欄圍起來的小花園里栽種了一些果木。他對(duì)物業(yè)公司工作人員說，平時(shí)他很少回來，就讓物業(yè)公司工作人員幫忙澆澆水，打打藥。而該物業(yè)公司工作人員按合同條款回答該業(yè)主：小花園是業(yè)主的私人場所，不在物業(yè)公司服務(wù)范圍。

　　就因?yàn)檫@么一件簡單的事，導(dǎo)致業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，后來拖欠物業(yè)費(fèi)時(shí)間太長，該物業(yè)公司以不交物業(yè)費(fèi)為由，訴至法院。何建勝說：“像這起糾紛案件，問題就出在物業(yè)公司的工作人員溝通問題上，像這樣的業(yè)主本身就很少回來住，物業(yè)公司對(duì)這樣的業(yè)主服務(wù)應(yīng)該適當(dāng)?shù)膬A斜，提供一些舉手之勞的增值服務(wù)，而物業(yè)公司不靈活處理，在這些舉手之勞的問題上就容易和業(yè)主產(chǎn)生很大的分歧。”

　　而要有效的解決這個(gè)問題，何法官說，物業(yè)公司從業(yè)人員要主動(dòng)和業(yè)主建立感情的意識(shí)，細(xì)節(jié)上的好壞，往往是衡量一家物業(yè)公司的好壞。“比如就在我家所在的小區(qū)，有一位物業(yè)公司的阿姨，每到天要下雨了，就會(huì)跑到每一幢樓下去喊，讓大家趕緊收衣服。雖然只是一件小事，但是這位阿姨幾年如一日，這樣業(yè)主對(duì)該物業(yè)公司就有了很好的印象，漸漸就有了親切感和信任感。物業(yè)費(fèi)就好收很多。”何建勝說。

　　業(yè)主：換位思考 建立理性的心理期望值

　　而造成物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件的第三個(gè)原因則來自業(yè)主。比如有些小區(qū)的業(yè)主住在一樓就不愿意付能耗費(fèi)。“并不是說住一樓的業(yè)主就不需要付能耗費(fèi)，除非合同上事先有約定，如果沒有約定，還要按照平方來攤派能耗費(fèi)。而且這個(gè)問題業(yè)主在購房時(shí)，就應(yīng)該考慮到。”何建勝說。

　　另外，還有一些業(yè)主由于買下房屋后，房屋就空置。當(dāng)物業(yè)公司上門收取物業(yè)費(fèi)時(shí)，業(yè)主就以房屋不住人為由拖欠物業(yè)費(fèi)。針對(duì)這個(gè)問題，何建勝介紹，在2014月1日出臺(tái)的《杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》中就規(guī)定，空置房也要收取物業(yè)管理費(fèi)。因?yàn)槲飿I(yè)公司提供的是公共服務(wù)，對(duì)物業(yè)公司所管轄的小區(qū)的服務(wù)，其中有保安、保潔、綠化等各種責(zé)任，并不是針對(duì)某一個(gè)人。“無論小區(qū)的房子有沒人住，物業(yè)公司都要付出相應(yīng)的工資和開支。”

　　“經(jīng)過我們辦案中的了解，發(fā)現(xiàn)很多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)心理期望值偏高。因此就出現(xiàn)分歧，導(dǎo)致不交物業(yè)費(fèi)。”何建勝說。

　　據(jù)了解，富陽城區(qū)有些老舊小區(qū)的物業(yè)費(fèi)只有每月0.5元/平方米，而有些比較好的小區(qū)每月在1.5元左右/平方米。因?yàn)楦冻龅奈飿I(yè)費(fèi)不同，得到的服務(wù)自然會(huì)有差異。

　　業(yè)主站在消費(fèi)者的角度希望獲得更多的服務(wù)是合情合理的，而物業(yè)公司必須要有合理的利潤才能生存下去。何建勝說：“法院最終的出發(fā)點(diǎn)，是讓社會(huì)和諧和穩(wěn)定，讓雙方的利益都能得到公平的對(duì)待。所以，如果是由于物業(yè)公司自身的服務(wù)問題導(dǎo)致業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，法院傾向支持業(yè)主不支付違約金。相反，對(duì)無故、惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，法院是支持違約金的。”（原標(biāo)題：物業(yè)糾紛那些事，看看法官怎么說 錢旭群）