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    圍繞物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)行的種種競(jìng)賽，已是一個(gè)行至半程的故事。

    這個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)——單就物業(yè)管理收入業(yè)務(wù)已近萬(wàn)億，于2014年被首家從母公司剝離分拆上市的物業(yè)管理公司彩生活撞開(kāi)，此后中海物業(yè)、綠城服務(wù)相繼分拆上市。至今年9月，雅居樂(lè)宣布申請(qǐng)分拆“雅生活”上市，這已是第四家房企拆分物業(yè)業(yè)務(wù)赴港上市。

    依托增值業(yè)務(wù)等新興商業(yè)模式以及遠(yuǎn)超傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的盈利率，近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)吸引了資本市場(chǎng)的極大關(guān)注。但不得不提的是，物管公司“傳統(tǒng)管理＋增值服務(wù)”的模式帶給行業(yè)的驚喜正在遞減，好故事被第一家公司講得差不多了，回歸理性的投資者眼球聚焦在公司業(yè)績(jī)和核心競(jìng)爭(zhēng)力上。

    在此背景下，龍頭物業(yè)管理公司殘酷賽馬，在各自發(fā)展思路下?lián)屨际袌?chǎng)。無(wú)論是重視增值服務(wù)、強(qiáng)調(diào)用戶(hù)生態(tài)圈的培養(yǎng)，還是疾呼傳統(tǒng)資產(chǎn)的維護(hù)等不同模式，均需自我證明變現(xiàn)的能力。

    龍頭公司擴(kuò)張

    中海物業(yè)是繼彩生活之后，第二家獨(dú)立分拆上市的物業(yè)公司。2015年10月23日，中海物業(yè)敲鐘，至今已兩周年。

    中海物業(yè)兩周歲的禮物來(lái)自控股股東中國(guó)海外集團(tuán)下兩家上市公司。中海地產(chǎn)宣布，擬以1.9億元的價(jià)格出售旗下一家從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)的子公司100%權(quán)益給中海物業(yè)，協(xié)議簽訂于10月20日。據(jù)查，該子公司為中信物業(yè)服務(wù)有限公司。

    2016年9月15日，中海完成對(duì)中信的收購(gòu)案，此后，中信成為中海的全資附屬公司。從交易體量而言，中海收購(gòu)中信堪稱(chēng)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)規(guī)模最大的一宗交易。而中信的物業(yè)組合里就包括物業(yè)管理公司。

    公告顯示，預(yù)計(jì)到2018年，中信物業(yè)服務(wù)有限公司將能接收的總樓面面積達(dá)0.859億平方米。換言之，屆時(shí)，中海物業(yè)的管理規(guī)模將增加0.859億平方米。

    中海指出，向中海物業(yè)出售物業(yè)業(yè)務(wù)，以確保彼此業(yè)務(wù)有清晰的界定。

    同時(shí)，中海宏洋宣布與中海物業(yè)訂立新項(xiàng)目框架協(xié)議，中海物業(yè)將為中海宏洋提供新項(xiàng)目服務(wù)。這些項(xiàng)目是2016年12月，中海宏洋向中海地產(chǎn)收購(gòu)的若干位于國(guó)內(nèi)三線(xiàn)城市的物業(yè)項(xiàng)目，同樣來(lái)自中海對(duì)中信的收購(gòu)，過(guò)往公告信息顯示，物業(yè)組合的總建筑面積約0.952億平方米。

    上市以來(lái)，中海物業(yè)主要采取內(nèi)生增長(zhǎng)法。規(guī)模增長(zhǎng)持續(xù)得到母公司中國(guó)海外集團(tuán)的支持，但也受限于此，目前，中海物業(yè)在市場(chǎng)化并購(gòu)進(jìn)程上落后于同行。

    招銀國(guó)際認(rèn)為，在母公司支持下，物業(yè)開(kāi)發(fā)有助于公司管理面積持續(xù)穩(wěn)健地增長(zhǎng)，但一旦母公司的支持低于預(yù)期，將成為中海物業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)所在。

    在中海物業(yè)釋放上市消息之初，彩生活主席兼非執(zhí)行董事潘軍曾對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，一個(gè)幾乎沒(méi)有外延式擴(kuò)張經(jīng)驗(yàn)的公司難以在三至五年內(nèi)了解收購(gòu)對(duì)象的心態(tài)、把握收購(gòu)成本、估量難度。

    彩生活走在中海物業(yè)的相反面，沒(méi)有強(qiáng)大的母公司，打怪升級(jí)全靠自身發(fā)展。彩生活年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去5年，公司復(fù)合年增長(zhǎng)率為118.1%。而今年的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，潘軍透露，上市三年，彩生活花在收購(gòu)上的資金高達(dá)13億元。

    過(guò)去，以并購(gòu)為主的外延式增長(zhǎng)是彩生活擴(kuò)充規(guī)模的主要手段。但今年3月，潘軍在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布，戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，今后將以平臺(tái)輸出為主，不再進(jìn)行大型并購(gòu)，往后，彩生活將堅(jiān)持小股操盤(pán)模式。

    規(guī)模之爭(zhēng)

    在物業(yè)公司普遍趁風(fēng)口謀求上市的背景下，萬(wàn)科物業(yè)至今未上市，顯得淡定。此前萬(wàn)科高級(jí)副總裁、萬(wàn)科物業(yè)首席執(zhí)行官朱保全告訴第一財(cái)經(jīng)，萬(wàn)科物業(yè)上市是政策時(shí)機(jī)的問(wèn)題。

    日前，萬(wàn)科物業(yè)對(duì)外釋放消息，稱(chēng)有意籌劃一個(gè)高端物業(yè)管理服務(wù)子品牌。萬(wàn)科物業(yè)首席市場(chǎng)官何曙華透露，增加高端的子品牌并非為賺錢(qián)，目的是提高公司的品牌美譽(yù)度。

    萬(wàn)科物業(yè)稱(chēng)，希望能在2018年確立品牌名稱(chēng)、1.0版的萬(wàn)科高端物業(yè)管理服務(wù)體系，以及在一線(xiàn)城市落地運(yùn)營(yíng)。

    萬(wàn)科物業(yè)2015年全面開(kāi)啟市場(chǎng)化后，走的是與備受資本市場(chǎng)追捧的、主打創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式相反的道路，相比增值服務(wù)，更強(qiáng)調(diào)對(duì)業(yè)主資產(chǎn)保值升值的維護(hù)服務(wù)。

    因目前并未上市，萬(wàn)科盈利能力尚不需要對(duì)資本市場(chǎng)交待，有足夠時(shí)間去贏取口碑。但這并不意味萬(wàn)科物業(yè)不重規(guī)模。盈利建立在規(guī)模之上，管理面積是投資者最關(guān)注的指標(biāo)。

    市場(chǎng)化運(yùn)作后，目前推出包括品牌全委、睿服務(wù)托管、股權(quán)合作等三種形式來(lái)增加規(guī)模。

    據(jù)萬(wàn)科物業(yè)官網(wǎng)數(shù)據(jù)，截至2017年8月底，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目共計(jì)超過(guò)2000個(gè)，合同面積超過(guò)3.9億平方米。

    規(guī)模之爭(zhēng)是行業(yè)永久的話(huà)題，正在籌備上市的雅生活也未躲過(guò)。

    2017年9月，雅居樂(lè)發(fā)布公告稱(chēng)，物業(yè)業(yè)務(wù)雅生活的規(guī)模已經(jīng)增長(zhǎng)至足以進(jìn)行獨(dú)立上市，要將其分拆。此前，雅居樂(lè)收購(gòu)綠地物業(yè)，增加物管面積417萬(wàn)平方米。截至2017年6月，雅居樂(lè)物業(yè)管理面積為7054萬(wàn)平方米。此外，綠地集團(tuán)將于未來(lái)五年每年向雅生活提供1000萬(wàn)平方米的物業(yè)管理面積。

    廣發(fā)證券研究報(bào)告顯示，截至2016年末，全國(guó)物業(yè)管理面積為185.1億平方米，盡管行業(yè)整體集中度依舊偏低，但百?gòu)?qiáng)房企市場(chǎng)占有率延續(xù)上升態(tài)勢(shì)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)管理面積占全國(guó)總量29.44%。行業(yè)仍然高度分散，借助資本以及模式創(chuàng)新的力量，集中度提升將為這部分企業(yè)帶來(lái)營(yíng)業(yè)能力和利潤(rùn)水平長(zhǎng)期提升的廣闊空間。

    截至2017年6月30日，聲稱(chēng)不再進(jìn)行大型并購(gòu)的彩生活，自管面積已達(dá)4.2億平方米，加上合作、聯(lián)盟面積，彩生活的物業(yè)管理規(guī)模已達(dá)8.49億平方米。彩生活的目標(biāo)是建立垂直服務(wù)平臺(tái)之間的相互連接，對(duì)內(nèi)，是集團(tuán)各個(gè)垂直平臺(tái)的打通，對(duì)外，是利用平臺(tái)輸出進(jìn)行行業(yè)上的打通。（原標(biāo)題：物業(yè)管理行業(yè)進(jìn)入下半程 陳淑貞）