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    交了定金，或是交了部分房款，但沒簽正式的商品房買賣合同。后期房子降價了或漲價了，再簽合同時房價應該按現(xiàn)在的還是原來的呢？在近年房價忽上忽下的市場中，購房者置業(yè)過程中免不了要碰到類似問題。從法律角度看，究竟如何去界定責任和處理呢？  

　　[典型案例]

　　認購協(xié)議咋不管用了？

　　今年2月，市民趙先生在城南一家樓盤看中了一套120多平方米的房子。當時該套房子的折后價是8680元/平方米，總價110萬元左右。由于當時該樓盤還未開盤，只能是認購形式，趙先生就和開發(fā)商簽訂了一份房屋認購協(xié)議，并一次性支付了開發(fā)商20萬元。其中，2萬元為認購的定金，待到簽署正式商品房合同時連同其他18萬元一起計為購房首付款。

　　4月初，該批房源開盤，趙先生接到開發(fā)商通知前去簽署商品房買賣合同。這時，趙先生發(fā)現(xiàn)之前認定的該套房子的均價已經(jīng)變成了9060元/平方米，總價一下子多了5萬塊錢。原來，開發(fā)商在開盤時將整批房源的價格調(diào)高了一些，要求和之前簽訂認購協(xié)議的客戶按照開盤價簽訂購房合同。

　　“簽訂認購協(xié)議時談好了價格的，怎么能說漲就漲呢？”開發(fā)商的做法讓趙先生不能接受。趙先生當即要求退房，但在索回定金的時候遭到拒絕，開發(fā)商聲稱“18萬元首付款可以退，但2萬元定金依據(jù)趙先生違約的事實，不予退還”。

　　[律師解析]

　　以協(xié)議書

　　條款為依據(jù)

　　江蘇圣典律師事務(wù)所朱鑫律師認為，在沒有簽正式商品合同情況下，重點就是看認購協(xié)議書上的條款是怎么約定的。

　　一般來說，如果是沒有繳納除定金之外的房款，若交納的是定金，買房者與賣房者均應該按合同約定嚴格履行，買房者違反合同，所交定金不予退還；若開發(fā)商違約，則應該雙倍返還定金。如交納的是誠意金或預付款，若雙方未最終簽訂購房合同，購房者有權(quán)要求開發(fā)商退還。

　　像趙先生這樣繳納了18萬元首付款的情況，則要看具體協(xié)議書的條款。如果上面約定的條款已具備了商品房買賣合同中的主要條款，比如房屋面積、房屋總價、房屋交付時間等，考慮到客戶已經(jīng)支付了首付款，則可以視為生效的買賣合同。開發(fā)商如果出現(xiàn)違約，就應當按照買賣合同違約處理。這里面又包括兩層意思：一必須按協(xié)議價買賣，開發(fā)商無權(quán)要求漲價，也無權(quán)要求不賣。二是，如果開發(fā)商硬是不賣給趙先生，必然會再賣給其他人，這就構(gòu)成“一房兩賣”的情況，開發(fā)商不僅要雙倍返回定金，還要雙倍返回客戶已付的房款。

　　朱律師提醒，反過來講，如果是之前簽訂了認購協(xié)議，后期因為房價降了業(yè)主要求按新價格執(zhí)行的，同樣視以上情況處理。