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    目前，廣州番禺商圈有接近400萬平方米的商業(yè)體量正在規(guī)劃和建設，大大高于目前番禺已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)體量。記者了解到，已經(jīng)有不少商業(yè)地產(chǎn)項目待字閨中，向投資者伸出了“橄欖枝”。

    業(yè)內(nèi)專家表示，目前番禺商業(yè)進入了成長期，商業(yè)地產(chǎn)扎堆，如果購買新商圈的一手商場鋪，未來升值潛力可期，但是投資者要做好長期“守”的準備，并且要慎重選擇營運商。而對于穩(wěn)健型投資者，可以選擇成熟小區(qū)的社區(qū)街鋪，賺取穩(wěn)定收益。

    現(xiàn)狀：16個商業(yè)地產(chǎn)項目在規(guī)劃中

    上周五，廣州市規(guī)劃局公布了“萬博商務區(qū)地塊控制新詳細規(guī)劃修改公示”，明確萬博商務區(qū)地下空間規(guī)模將達171.11萬平方米，將建集交通、市政、商業(yè)于一身的四層地下空間。光新增的商業(yè)設施就將達到30.48萬平方米。

    近期舉辦的“商業(yè)智匯沙龍第七期”論壇上公布了一個數(shù)據(jù)，目前在番禺商圈，已經(jīng)有16個商業(yè)地產(chǎn)項目正在規(guī)劃中，它們的面積總數(shù)達395.6萬平方米，接近400萬平方米的體量。萬達、奧園、天河城等多家商業(yè)地產(chǎn)大鱷已經(jīng)或即將進駐。

    記者了解到，近期光在萬博商圈就有多個商業(yè)地產(chǎn)項目開賣，不但包括“巨無霸”萬達廣場，也包括敏捷·上城國際等社區(qū)街鋪。萬達廣場鋪甚至一度以5萬元的高均價放賣，仍售賣火爆。

    業(yè)態(tài)：番禺商業(yè)擴容還在成長期

    番禺是否能夠在支撐如此巨大的商業(yè)體量?在論壇上，番禺萬達廣場招商部經(jīng)理李垚表示，首先番禺的人均GDP超過了1萬美元，這在國際上達到中等發(fā)達的水平，并且番禺GDP總量已經(jīng)過千億。“這個數(shù)據(jù)幫助我們判斷番禺區(qū)到底能是否能承載大面積的商業(yè)體量，從需求的角度我們認為沒有問題。”

    廣州商業(yè)總會秘書長羅志杰則直言，目前，番禺商業(yè)有一個特點，就是周六日很多人，生意比較好做，周一至周五就比較冷清。“這是因為番禺在城市里面擔當?shù)慕巧�不一樣，整個番禺依然屬于成長期。”

    投資：一手商場鋪“需要守” 二手社區(qū)鋪“最穩(wěn)當”

    在過去的五年中，番禺商鋪已經(jīng)出現(xiàn)了一定的漲幅。記者了解到，2008年雅居樂商鋪的報價在16800元/平方米左右，購置一個50平方米左右的商鋪，總價不過84萬元�，F(xiàn)在二手價格已經(jīng)漲到了每平方米3萬~4萬元。

    中原商鋪部法永能副總監(jiān)認為，目前番禺已出現(xiàn)了一些比較成熟的鋪面依然以社區(qū)商業(yè)和市橋附近傳統(tǒng)的商業(yè)街為主。這些鋪面大部分已經(jīng)歷了一輪漲價，目前租金回報率比較穩(wěn)定。

    他表示，目前傳統(tǒng)商業(yè)街以市橋繁華路、易發(fā)商業(yè)街等地段為主，由于已經(jīng)是傳統(tǒng)旺地，投資門檻很高，價格不菲，未來升值潛力可期。“某些鋪位已經(jīng)可以賣到20萬元/平方米。”但是，他表示，該地段目前租金回報率為4厘左右，并不算高。

    而番禺由于大型社區(qū)較多，社區(qū)鋪也是投資的熱點。“社區(qū)鋪有穩(wěn)定的人流，不愁租，回報率也在4厘左右，但是升值相對緩慢。”同時，他表示，目前番禺新興的Shopping mall模式可與目前現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)進行一些錯位的競爭，長遠看來，確實有投資空間。他認為，對于目前新放賣的一手商場鋪或者街鋪，尤其是新興商圈，消費者要慎重考慮。“這種守的時間比較長，而且有一定的風險。”但是，他也坦言，一旦商圈能夠發(fā)展起來，升值空間和潛力也非常大。

    法永能直言，如果購買新興商圈的一手鋪面，尤其是商場鋪，投資者一定要關注營運商的實力。“營運商的實力未來直接影響到鋪位的價值。”