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    據(jù)有關(guān)市場研究機(jī)構(gòu)透露，自今年2月寫字樓成交量破冰后，目前市場均價(jià)漲幅已經(jīng)超過10%，上半年總成交面積同比增長70.2%，超過了2008年全年總成交面積。目前寫字樓顯現(xiàn)出了良好的發(fā)展態(tài)勢，但從長遠(yuǎn)來看目前寫字樓仍然存在供應(yīng)快速放量的風(fēng)險(xiǎn)，盲目入市肯定存在風(fēng)險(xiǎn)，寫字樓的功能最新需求變化以及未來的城市規(guī)劃發(fā)展方向，將是投資者介入寫字樓市場的必修課。

    市場現(xiàn)狀

    來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，成都寫字樓成交價(jià)5532元/平方米，增長率為8%。從區(qū)域成交價(jià)格來看，城東和城中成交價(jià)格和平均租金較高。“成都目前投資寫字樓的租金回報(bào)都已達(dá)到7%~8%，沿海城市的這類物業(yè)租金回報(bào)不可能超過6%，況且目前成都的物業(yè)價(jià)格較低，投資成本少。”研究人士表示，在成都投資寫字樓，其租金收入和物業(yè)升值空間都是住宅物業(yè)的很多倍，這是很多人“棄住從商”的根本原因。

    東大街、人南線仍是熱點(diǎn)新興區(qū)域也嶄露頭角

     從發(fā)展趨勢來看，人民南路的傳統(tǒng)商務(wù)格局繼續(xù)沿著天府大道向南延伸直新會展中心外，按照金融中心規(guī)劃打造的東大街肯定也將逐漸變得炙手可熱。沙灣老會展中心、城西光華金沙等區(qū)域的商務(wù)功能都將逐步補(bǔ)充完善和升級，形成新的商務(wù)聚集區(qū)。

    地鐵的投資價(jià)值已經(jīng)在寫字樓市場上體現(xiàn)出來，東大街、人民南路及天府大道均位于地鐵線上，這或許是投資者看好這兩大區(qū)域的最直接理由。摩根中心營銷負(fù)責(zé)人陳琨認(rèn)為，地鐵對人氣有極強(qiáng)聚集功能，這也是成都廣聯(lián)置業(yè)看好該區(qū)域并投重金開發(fā)摩根中心的原因。金牛區(qū)對沙灣片區(qū)打造“商業(yè)服務(wù)經(jīng)濟(jì)圈”的規(guī)劃出臺后，區(qū)域內(nèi)的商務(wù)模式有了很大改變，智業(yè)房產(chǎn)傾力打造的世紀(jì)加州，更以片區(qū)內(nèi)首批甲級寫字樓項(xiàng)目，為沙灣片區(qū)整體商業(yè)形象帶來強(qiáng)勁拉動。

    東大街：瞄準(zhǔn)未來西部金融中心

    按照政府對東大街———東大街金融板塊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，未來的東大街將成為金融產(chǎn)業(yè)和金融衍生產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，有多元化、多層次的金融交易市場的金融聚集區(qū)。

    2009年，東大街在建項(xiàng)目9項(xiàng)、開工項(xiàng)目8項(xiàng)，其中，壹購項(xiàng)目已竣工，商會大廈、東方廣場(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)二期、花樣年喜年廣場將于今年竣工，年內(nèi)東大街將新增商務(wù)商業(yè)面積18萬平方米，酒店面積4萬平方米。加上建設(shè)中的摩根中心、國嘉新視界、群光百貨、鐵獅門項(xiàng)目等項(xiàng)目以及擬建項(xiàng)目，未來三年內(nèi)東大街將新增商務(wù)商業(yè)面積100余萬平方米，酒店29萬平方米。

    國際城南早已“熱”起來

    記者了解到，位于地鐵1號線城南熱點(diǎn)區(qū)域的新希望國際，包括已確定在年內(nèi)動工的希爾頓國際廣場等高端寫字樓項(xiàng)目，成為了目標(biāo)客戶群密切關(guān)注的焦點(diǎn)。在已經(jīng)開盤的高端辦公物業(yè)中，新希望大廈目前銷售過半，擁有超高性價(jià)比的新希望國際僅3個(gè)月就完成A座清盤。商鼎國際、國航世紀(jì)中心等高端寫字樓交房一年，入住率已高達(dá)90%以上。

    四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理姜孟軍坦言，項(xiàng)目推出前并未預(yù)料到市場反響會如此熱烈。

    投資金律 慎買可小面積分割的寫字樓

     第一，看好地段。未來房產(chǎn)的增值也主要來源于土地的增值，城市中心區(qū)土地就具有稀缺性，使得物業(yè)增值的空間很大。是否位于城市的中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的首選要素。目前東大街、人民南路及南延線以及沙灣會展中心、金沙等片區(qū)都是投資熱點(diǎn)。

    第二，避免投資小面積寫字樓。投資者應(yīng)避免投資可小面積分割出讓的物業(yè)。這類物業(yè)總價(jià)上可能低些，但進(jìn)駐的公司檔次低、流動性大，對物業(yè)管理水平會產(chǎn)生影響。

    第三，用租金倒推房價(jià)，不要用住宅的投資標(biāo)準(zhǔn)來衡量寫字樓。根據(jù)國際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一處物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為：“年收益×15年=房產(chǎn)購買價(jià)”。若投資的物業(yè)“年收益×15年”大于購房款，則表明該投資項(xiàng)目有一定升值空間。

    第四，“適銷對路”，符合市場需求的寫字樓產(chǎn)品才是最理想的投資品種。目前有的寫字樓是住宅的物業(yè)使用性質(zhì)但實(shí)際上是作為商務(wù)辦公，這類物業(yè)價(jià)格較低、使用成本也低廉，投資時(shí)要充分考慮到該類寫字樓（商住樓）對專業(yè)寫字樓市場的沖擊，商住樓、乙級寫字樓的投資價(jià)值同樣不可低估。

    第五，并不是鄰地鐵就都有很好的投資前景，關(guān)鍵要看其與地鐵站口的關(guān)系。地鐵上蓋的寫字樓出租率高，而類似于東大街這樣的金融核心區(qū)的站口寫字樓潛力也將更大。寫字樓距離地鐵站口最理想的距離是100到200米，步行5分鐘以內(nèi)為最佳。

    適合投資的樓盤 智業(yè)·世紀(jì)加州 沙灣會展板塊全新地標(biāo)

    作為片區(qū)內(nèi)目前唯一在售的甲級寫字樓，智業(yè)·世紀(jì)加州以創(chuàng)新、人性的特征受到業(yè)界和購房者認(rèn)可。憑借城市交通大動脈一環(huán)、二環(huán)強(qiáng)大交通體系，以及沙灣片區(qū)高效成熟的政務(wù)、酒店、餐飲、購物、休閑、娛樂等優(yōu)勢城市資源，從一亮相開始智業(yè)·世紀(jì)加州即受到了投資者的高度關(guān)注，其推出60~1200平方米的主力商務(wù)空間性價(jià)比創(chuàng)造核心商務(wù)區(qū)內(nèi)的新高，同時(shí)5000多平方米的商業(yè)部分也正在招商中。

    據(jù)智業(yè)房產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，智業(yè)·世紀(jì)加州將著力打造成以多功能商務(wù)辦公、休閑娛樂為主的商業(yè)配套綜合體，形成沙灣中心區(qū)高端的商務(wù)配套。世紀(jì)加州將以時(shí)尚生活人群、高端商務(wù)人群為基本客群定位，以“城市精英人群的圈層生活”為主題，以“高于世俗的群體標(biāo)簽”為基本特征，推動會展商圈生活與商務(wù)方式的全方位升級。

    “TOHO商務(wù)模式是我們?yōu)樯碁称瑓^(qū)首個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目世紀(jì)加州引入的一種全新商務(wù)模式”，智業(yè)房產(chǎn)在為沙灣片區(qū)打造地標(biāo)式的首個(gè)甲級寫字樓項(xiàng)目的同時(shí)，也為成都的寫字樓帶來全新的文化模式。“普通的寫字樓只是提供一個(gè)商務(wù)辦公的空殼，缺乏支撐企業(yè)文化的靈魂，引入TOHO模式，就是在認(rèn)可一種辦公室文化的基礎(chǔ)上，量身定做一種具備文化內(nèi)涵的辦公地點(diǎn)。”智業(yè)·世紀(jì)加州的負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在以休閑文化為城市文化背景的成都，提倡開放、人性的辦公模式，將會在成都的精英人群中迎來一場新的辦公室革命。據(jù)悉，TOHO模式不僅受到辦公族的認(rèn)可，很多投資者也看好這種新型的辦公模式。

    新希望國際B座再創(chuàng)銷售奇跡

    9月19日上午，新希望國際B座開盤，首批次房源開盤均價(jià)達(dá)5900元/平方米，一經(jīng)推出即熱銷90%，繼A座開盤4個(gè)月即告售罄后再創(chuàng)成都商務(wù)地產(chǎn)奇跡。

    新希望國際、新希望大廈、商鼎國際是新希望地產(chǎn)運(yùn)營城市商務(wù)中軸戰(zhàn)略的三大甲級寫字樓力作，由于三個(gè)項(xiàng)目均位居人民南路及天府大道側(cè)，與地鐵1號線站點(diǎn)緊鄰，也成為領(lǐng)航成都地鐵商務(wù)黃金線的力作。自今年4月開盤銷售以來，新希望國際A座贏得企業(yè)主、投資者青睞，僅4個(gè)月時(shí)間宣告售罄，新希望大廈也銷售過半。9月，新希望國際B座順利開盤。當(dāng)日首批次推出的119套房源就銷售了105套。不少投資者認(rèn)為，新希望國際建筑立面風(fēng)格峻朗，寫字樓的內(nèi)部配置又完全按照甲級寫字樓配置，物業(yè)管理費(fèi)用也控制在8元/平方米以內(nèi)。位于天府新城核心腹地，只賣周邊住宅的價(jià)格，令新希望國際的性價(jià)比突顯，后期增值潛力大。

    索爾國際“世界雙五百強(qiáng)”打造的小戶

    8月29日，世界雙500強(qiáng)央企背景中鐵二院置業(yè)打造的首個(gè)純小戶型項(xiàng)目索爾國際開盤，當(dāng)日熱銷房源262套。雄踞雙楠、高升橋兩大繁華板塊交接的一環(huán)絕版地段，緊臨地鐵站，6300元/平方米的均價(jià)讓不少投資者嘗到了甜頭。

    小戶型投資的置業(yè)一定要看準(zhǔn)絕佳地段、高品質(zhì)產(chǎn)品、開發(fā)商實(shí)力、后期物業(yè)增值潛力及租金保證等。世界雙500強(qiáng)背景央企中鐵二院置業(yè)的力作索爾國際位于一環(huán)路西一段，以SUV車多功能跨界功能為靈感啟發(fā)，首創(chuàng)成都全新的SUV多功能跨界物業(yè)，以國際標(biāo)準(zhǔn)、全域智能配備與物管提供國際品質(zhì)物業(yè)體驗(yàn)，完美融合居家、商務(wù)、酒店公寓三大功能，全面滿足投資者、自住者、商務(wù)人士的品質(zhì)需求。據(jù)了解，40~52平方米均為精裝修，并可自由分割、組合。索爾國際不僅受到投資者的喜愛，還有不少企業(yè)主購買用于自用辦公。

    金府SOHO 金府商圈的價(jià)值地標(biāo)

    金府SOHO位于金府商圈與九里堤居住片區(qū)交匯處，是集辦公、商業(yè)、居家于一體的復(fù)合型物業(yè)。業(yè)界人士分析，項(xiàng)目位于金府商圈和九里堤居住片區(qū)的核心位置，并且被華僑城休閑商業(yè)區(qū)、沙灣商務(wù)商業(yè)區(qū)和蓉北物流商業(yè)區(qū)所包圍，受益于各個(gè)區(qū)域的發(fā)展，將相互產(chǎn)生互補(bǔ)互利的共振效益，為項(xiàng)目的增值保值提供堅(jiān)實(shí)保障。據(jù)介紹，目前金府SO-HO所處的金府商圈約2.5平方公里，相當(dāng)于12個(gè)春熙路商圈的面積，經(jīng)營商戶達(dá)2萬戶，從業(yè)人員13萬人，年?duì)I業(yè)額達(dá)到300億。項(xiàng)目周邊有人人樂、沃爾瑪和摩爾百盛三大購物中心，九里堤公交站、茶店子客運(yùn)站及火車北站都相距不遠(yuǎn)，幾十條公交線路覆蓋全城。一流的商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，一流的高檔寫字樓、超鉑金五星級酒店的規(guī)劃，將在未來10年內(nèi)形成一個(gè)穩(wěn)定的高檔消費(fèi)圈。根據(jù)規(guī)劃，金府SOHO旨在打造金府商圈的地標(biāo)性建筑。

    摩根中心 開盤即創(chuàng)驚人成交率

    將摩根中心單純理解為“頂級豪華住宅”還并不完整，它是廣聯(lián)置業(yè)2009年重金打造的集海派行政住區(qū)、甲級寫字樓、品牌商業(yè)街為一體的高端城市綜合體項(xiàng)目。采用ARTDECO建筑風(fēng)格的摩根中心由3座130米高的建筑組成。在秋交會前夕，摩根中心創(chuàng)造了成都樓市又一驚人成交率：20日，在成都香格里拉大酒店舉行“摩根中心·開盤慶典”暨“尊崇海派·禮獻(xiàn)閣下”大型主題活動，摩根中心·海派行政住區(qū)·一批次房源近300套，截至當(dāng)天中午12：00，被客戶定走近260套，銷售產(chǎn)值達(dá)到1.3億元。

摩根中心以其差異性的金融華爾街形象吸引了大批的高端客戶到訪，客戶非常認(rèn)同項(xiàng)目的金融東大街、二環(huán)以內(nèi)、地鐵出口的核心地理位置優(yōu)勢。據(jù)其發(fā)展商成都廣聯(lián)置業(yè)有限責(zé)任公司總經(jīng)理助理兼營銷策劃總監(jiān)陳琨介紹，后期將陸續(xù)展示幾千平方米的樣板層示范區(qū)及雙衛(wèi)雙櫥柜配置的樣板房。