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    金融危機讓2009年的商業(yè)地產(chǎn)寒意濃濃，租金下跌、空置率高成為寫字樓市場的難題，那么2010年商業(yè)地產(chǎn)的走勢又將如何？中國不動產(chǎn)研究中心今天發(fā)布的《2010年商業(yè)地產(chǎn)新趨勢報告》顯示，2010年商業(yè)地產(chǎn)投資在融資環(huán)境改善的條件下將會大幅度增加，CBD東擴將使得周邊寫字樓逐漸復(fù)蘇，但高端商業(yè)項目供過于求的局面尚難徹底改善，仍然會存在過剩危機，同時未來將有更多的開發(fā)商逐漸向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型，二三線城市將成布局重點。

    2009年我國經(jīng)濟已經(jīng)開始全面企穩(wěn)回升，但商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)卻不盡理想，突出表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展停滯，開發(fā)、招商、經(jīng)營面臨巨大的困境，供大于求的現(xiàn)象沒有任何改善，酒店入住率下降，寫字樓租金持續(xù)下跌，空置率居高不下。對于2010年的走勢，報告分析指出商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將會出現(xiàn)火熱場景。

    報告認為，在政策方面，國家2010年將繼續(xù)實行寬松的貨幣政策和資本金比例下調(diào)的政策，而一直熱議的REITs也很有可能在今年出爐，加之保險資金松閘進入房地產(chǎn)市場，這將大大改善商業(yè)地產(chǎn)的投融資環(huán)境。同時，2009年下半年以來，各大中城市出現(xiàn)商業(yè)用地的集中供應(yīng)，以往由居住類土地獨唱主角的局面將由此改變，商業(yè)用地將在未來一段時間內(nèi)活躍在土地拍賣市場。

    在市場熱點上，報告指出低密度綠色獨棟寫字樓在未來將有較大需求，國企將成為市場活躍主體，進而帶動獨棟寫字樓熱銷。而北京CBD東擴工程的推進，將帶動中央商務(wù)區(qū)周邊寫字樓逐漸復(fù)蘇。同時隨著我國人文環(huán)境的改善以及都市生活節(jié)奏的加快，區(qū)域特色商業(yè)和城市綜合體的開發(fā)將會成為未來市場的熱點。在區(qū)域上未來北京南城地區(qū)將會成為商業(yè)和寫字樓放量的熱點地區(qū)。與此同時，高端商業(yè)開發(fā)熱、供應(yīng)過剩等現(xiàn)象將在2010年得到部分緩解，但由于國際金融危機的后續(xù)影響深重，極大地抑制了消費者對高檔奢侈品的需求，高端商業(yè)項目供過于求的局面尚難徹底改善，仍然會存在過剩危機。

    在開發(fā)模式上，報告預(yù)計由于商業(yè)地產(chǎn)受政策限制較少，未來將有更多的開發(fā)企業(yè)逐漸向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型，而自持物業(yè)將成為商業(yè)地產(chǎn)商的主流選擇。在一線城市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)趨于飽和的背景下，未來商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)普遍向二、三線城市蔓延的趨勢，土地市場中綜合型商業(yè)用地將成為開發(fā)商角逐的重點。

    走出商業(yè)地產(chǎn)唯地段誤區(qū) 商業(yè)地產(chǎn)是慢牛產(chǎn)品

    歲末年初，隨著政府新一輪房地產(chǎn)政策的實施，對2010年，業(yè)內(nèi)外比較一致的看法是會有所調(diào)整，但到底會產(chǎn)生多大影響，預(yù)測從來就是無力的。對于商業(yè)地產(chǎn)，近幾年的經(jīng)驗表明，調(diào)控政策對商業(yè)類物業(yè)影響不大，即使2008年的金融危機，2009年的住宅類房產(chǎn)暴漲，商業(yè)地產(chǎn)卻沒多大感覺。

    低潮時買鋪，往上走時買住宅，徐明瑞如是說。他表示，對投資者來說，商業(yè)地產(chǎn)適合長線投資，純粹投資住宅則需買其波段性。商業(yè)地產(chǎn)是一個慢牛產(chǎn)品，不會在短時間內(nèi)大起大落。他舉例說，2005年，在住宅市場受到宏觀調(diào)控的影響萎靡不振之時，相比住宅，上海的商業(yè)地產(chǎn)有較好的市場表現(xiàn)，市民“拋房買鋪”現(xiàn)象屢見不鮮。而在2008年，同樣在住宅市場低迷之時，前三季度，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)在金融危機大背景下表現(xiàn)穩(wěn)健，尤其是一線城市寫字樓租金平均漲幅甚至超過20%；但在2008年第四季度后，主要城市的甲級寫字樓市場均出現(xiàn)租金下滑和空置率上升的局面。從那時起一直到現(xiàn)在，即使2009年住宅大漲，商業(yè)地產(chǎn)也表現(xiàn)得像蝸牛一樣，慢慢爬行。

    對于住宅來說，不僅有優(yōu)惠政策，如：購房退稅、七折房貸等，也會有調(diào)控壓制政策，比如最近出臺的一系列政策。而商業(yè)地產(chǎn)政策相對比較穩(wěn)定，這也是它不隨住宅地產(chǎn)那樣波動的原因。再比如，2009年的住宅市場有點瘋漲，但是當下的商業(yè)地產(chǎn)卻不溫不火，穩(wěn)中有升，這很難用正常的房地產(chǎn)市場邏輯來推斷。

    而在投資時，投資住宅較為簡單，看規(guī)劃，看市場就能基本判斷；但投資商業(yè)地產(chǎn)時需要考慮的問題更多更復(fù)雜，如整個商業(yè)社區(qū)的整體定位問題、區(qū)域發(fā)展前景、開發(fā)商實力、項目周邊狀況、經(jīng)營理念、管理模式、人才團隊等方面綜合考量。

    而對于現(xiàn)在市場上，住宅與商業(yè)地產(chǎn)價格的倒掛現(xiàn)象，徐明瑞說，一般情況下，一個健康的房地產(chǎn)市場，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項目售價要比住宅項目高出30%以上。但目前我國部分一線城市出現(xiàn)了住宅價格高于同地段商鋪和寫字樓價格的“倒掛”現(xiàn)象。這主要因為近些年，投資住宅簡直就是坐收漁利，畢竟，住宅的要求并不是很高，只要不存在大的缺陷，一般情況下保本是沒問題的。而商業(yè)地產(chǎn)多用于租賃，尤其是一些無定位、無特色、無管理的“三無產(chǎn)品”在經(jīng)濟蕭條時期無法找到下家而白搭租金的也是眾多投資者所擔心的。住宅投資的簡易性與商業(yè)地產(chǎn)投資的復(fù)雜性構(gòu)成了大量民間投資資本投入住宅，直接推高了住宅價格，從而產(chǎn)生了暫時的價格倒掛現(xiàn)象。

    隨著新一輪住宅調(diào)控政策的出臺，政府將大力抑制投機性購房，遏制部分城市高房價、鼓勵自主與改善性購房以及打擊開發(fā)商捂盤囤地的行為，以促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的好日子看來要來臨了。正如徐明瑞在自己博客里所言，商業(yè)地產(chǎn)的明天會更好。