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   “美國紐約洲的寫字樓價格，現(xiàn)在只有上海浦東區(qū)寫字樓價格的一半，而人均工資卻是上海的七倍�！蔼毩⒔�(jīng)濟學家謝國忠告訴理財周報記者。

    10月25日，美國最大商業(yè)不動產(chǎn)融資公司Capmark集團申請破產(chǎn)保護，就在同一周，美國金融管理局再關(guān)閉七家銀行，至此美國今年倒閉銀行數(shù)量已增至106家，為近20年來的最高水平。鋪天蓋地的破產(chǎn)倒閉潮，加劇了投資者對于美國商業(yè)房地產(chǎn)和金融行業(yè)的擔憂，次日美股先升后跌，道指朝早反彈上10000點上方，但橫行一段短時間，道指急轉(zhuǎn)直下，插水近200點至9860點水準才喘定，其后在低位徘徊至收市。

    Capmark集團申請破產(chǎn)保護究竟意味著什么?美國商業(yè)房地產(chǎn)危機是否有可能引發(fā)下一場“金融危機“?

    Capmark的財務狀況

    為何如此糟糕

    擁有201億美元資產(chǎn)，但負債卻高達210億美元，Capmark集團背著一個“負資產(chǎn)“的殼。

    據(jù)了解，該集團的業(yè)務遍布全球，是面向美國寫字樓、購物中心、酒店和其他商業(yè)房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商的最大的放貸機構(gòu)之一，其前身是美國信貸機構(gòu)GMAC旗下的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務部門，隨后在2006年由高盛、五英里資本公司和美國最大的私募基金KKR以15億美元合組買下。

    “美國商業(yè)房地產(chǎn)市場的困境嚴重地限制了Capmark集團的資本可用性，對公司全部核心業(yè)務造成負面影響�！霸摷瘓F董事長兼總裁JayLevine表示。

    自2007年底美國經(jīng)濟衰退以來，企業(yè)裁員減少了對寫字樓的需求，導致購物中心和寫字樓無人問津。對此，謝國忠表示:“商業(yè)房地產(chǎn)危機還源于美國政府信貸政策的寬松，銀行信貸利率降低，而供給和需求卻不相匹配，從而導致商業(yè)房地產(chǎn)價格越來越低。“

    不動產(chǎn)研究公司Reis7月公布的報告顯示，美國寫字樓市場閑置率在第二季高達15.9%，為四年來最高，而租金的降幅則是七年來最大。

    閑置率攀升和租金大跌的直接后果，就是擁有寫字樓的房地產(chǎn)商無法再向Capmark集團這樣的融資機構(gòu)“再融資“，Capmark集團大量的貸款收不回來。

    嘉邁集團發(fā)布的最新季度報告透露，截至今年6月份，總價值241億美元的證券化抵押貸款投資組合中，約有40億美元貸款逾期超過60天，違約比例高達去年的3倍。Capmark9第二財季虧損數(shù)額高達16.2億美元。據(jù)統(tǒng)計，Capmark目前負債已超3600億美元。截至6月30日為止，該公司股東所持有的負資產(chǎn)為11.4億美元。

    中小銀行難逃倒閉噩運

    商業(yè)房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷帶來的是美國中小銀行狂熱的倒閉潮。造成中小銀行大規(guī)模倒閉的主要原因在于，商業(yè)房地產(chǎn)貸款在這些銀行中占據(jù)信貸總量的半數(shù)以上，而這些貸款中的80%是不良資產(chǎn)。

    與大型銀行不同，小銀行的主要業(yè)務就是與當?shù)厣鐓^(qū)相關(guān)的商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)務，如果寫字樓或購物中心“還不上錢“，就將造成這些銀行的壞賬增加。

    據(jù)路透社報道，在證券研究機構(gòu)Fox-PittKelton最近調(diào)查的近60家銀行中，平均23%的貸款去向為商業(yè)地產(chǎn)，有的銀行商業(yè)地產(chǎn)放款比重更是高達57%。房地產(chǎn)市場咨詢公司表示，商業(yè)房地產(chǎn)貸款違約持續(xù)增加，預計2010年第四季度房貸違約額有機會上升至1700億美元。