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    提到商鋪投資，很多人就會想到價格高、風(fēng)險大。其實，有一種租金回報穩(wěn)定、風(fēng)險較低、處價格低洼的類型：社區(qū)商鋪。在住宅“限購”時期，這也可以作為投資客轉(zhuǎn)投商鋪的入門品種。

    公共型社區(qū)商鋪最受青睞

    社區(qū)商鋪是指設(shè)在一定規(guī)模住宅小區(qū)內(nèi)，以提供社區(qū)便利消費、充實社區(qū)生活為主的住宅底商型商鋪，也是深圳目前增長數(shù)量最為迅速的商鋪類型。
    深圳房地內(nèi)參總經(jīng)理尹香武介紹說，社區(qū)商鋪的投資價值又分以下幾種情況：一是完全獨立的、社區(qū)外人流極少經(jīng)過、只服務(wù)社區(qū)內(nèi)業(yè)主的商鋪；其次，則是半公共型的商鋪，即人流量既有社區(qū)內(nèi)的，也有社區(qū)外的；還有就是看似屬于住宅底商，但商鋪位置臨街，完全公共型，這種商鋪的人流最多，租金也最高。
    例如，南山中心區(qū)周邊的臨街住宅底商，既靠近商圈，也毗鄰地鐵口，人流自然比純粹的社區(qū)商鋪要多。
    “上述第三種社區(qū)商鋪是最好的，目前在深圳，此類商鋪受關(guān)注的人還不多，未來會升值較快，是炒家關(guān)注點。而前兩種商鋪則價格平穩(wěn)，租金和升值空間短期內(nèi)有限�！币�香武分析。
    記者了解到，純粹的社區(qū)商鋪在龍崗、寶安等商業(yè)配套相對匱乏的片區(qū)，對支撐社區(qū)居民日常消費的作用較大。例如，寶安區(qū)大盤桃源居雖然離市區(qū)距離遠，但社區(qū)極其龐大，商業(yè)配套成熟，完全自給自足。
    一般來說，純粹的社區(qū)商業(yè)只在傍晚和周末節(jié)假日才會有大量消費客流，其他上班時間，整個商業(yè)區(qū)域會比較安靜，購物的人很少，或者只有一些老人和小孩。

    租金抗跌旱澇保收

    “社區(qū)商鋪講究的是租金回報率，因為它沒有太多短期獲利的空間，市場上的轉(zhuǎn)手率也比較低�！鄙钲谥性�地產(chǎn)商鋪部西區(qū)經(jīng)理肖霄說，一般租金回報率超過5%比較合理，投資者大多是手頭資金寬裕，不想把雞蛋都放在一個籃子里，而選擇長期持有一些高回報的商鋪，作為防通脹所用。
    除了價格平穩(wěn)，社區(qū)商鋪的租金也常年平穩(wěn)，因此，抗風(fēng)險能力強。尹香武介紹說，經(jīng)濟危機時，商業(yè)街的商鋪價格下跌幅度最大；但社區(qū)商鋪則受影響很小，“譬如說面包店、理發(fā)店，無論是否有經(jīng)濟危機，每個人都要剪頭發(fā)、買面包吃。因此，商家生意不會受太大影響�！�
    據(jù)了解，除了極個別高檔社區(qū)的一些商鋪租金稍高，目前，深圳社區(qū)商鋪的平均租金范圍大致在150～250元/平方米·月。而商業(yè)圈商鋪在租約到期后，租金會出現(xiàn)翻倍的增長。肖霄介紹說，南山中心區(qū)海岸城商圈有商鋪去年還是200元/平方米·月，隨著海岸城的商業(yè)氛圍日趨濃厚，周末該片區(qū)的餐館人滿為患，高峰期基本每家都要排隊等位，今年租約到期后，租金一下子漲到了500元/平方米·月，而售價最高的也能達到20萬元/平方米。
    但是，社區(qū)商鋪的“平穩(wěn)性”，在目前大多數(shù)浮躁的投資者眼里，也成了一種缺點。21世紀(jì)不動產(chǎn)深圳泛城商業(yè)部總監(jiān)范文君此前曾對記者表示，深圳商鋪投資者七成以上都是炒作商鋪的升值前景，真正看重租金回報率的并不多�！熬拖窆善钡母拍罟梢粯�，哪里有規(guī)劃前景就炒哪里�！�

    回避入住率低的商鋪

    雖然相比商業(yè)街等其他類型商鋪，社區(qū)商鋪的價格低，但專家提示仍需注意投資風(fēng)險。
    戴德梁行深圳公司商鋪部董事黃偉倫介紹說，目前，深圳市場的供應(yīng)絕大多數(shù)是社區(qū)商鋪，屬于新樓盤的底商�！拔磥韮扇�年，隨著新樓盤供應(yīng)增多，商鋪的供應(yīng)量也將迎來高峰。”
    黃偉倫說，供應(yīng)增加意味著競爭加大，價格受壓，再加上住宅價格飆升，帶動底下的商鋪價格也出現(xiàn)了一定的泡沫。例如，9月份南山后海的太古城花園（北區(qū)）商業(yè)供應(yīng)量高達53430平方米，而該片區(qū)有開發(fā)商的商鋪銷售均價在10萬至15萬元/平方米。
    “我認(rèn)為穩(wěn)健的投資還是應(yīng)該把重點放在租金水平上。因為商業(yè)市場和經(jīng)濟密切相關(guān)，如果未來經(jīng)濟處于下行，租金下跌，投資風(fēng)險就會增大�！秉S偉倫說。
    另外，社區(qū)商鋪所屬的樓盤入住率也相當(dāng)重要。深圳資深投資客鄒建民認(rèn)為，要首選有大型住宅區(qū)、入住率高的配套商鋪，而要回避投資比例高的樓盤底下的商鋪，因為投資客多意味著入住率低，人流少的商鋪將面臨難以出租的尷尬。
    而某些有炒作概念的臨街住宅底商，投資者則要有充足資金，耐心持有物業(yè)3～5年做中長期投資。