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    日前，“商業(yè)推動(dòng)地產(chǎn)論壇”第六屆年會(huì)在廣州蘿崗召開。會(huì)上專家認(rèn)為，住宅受嚴(yán)控加速了商業(yè)地產(chǎn)的繁榮，而城市化和消費(fèi)力則從根本上推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金發(fā)展期，中國年均商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬到2000萬平方米。但住宅開發(fā)商、零售商等多方力量一窩蜂進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，也帶來泡沫之虞，有專家斷言，5年后商業(yè)地產(chǎn)也會(huì)遭到調(diào)控。

    限購令下商業(yè)地產(chǎn)大飛躍

    去年以來，中央連續(xù)出臺(tái)住宅地產(chǎn)調(diào)控政策，包括新國八條、地方限購令等政策陸續(xù)發(fā)布給住宅地產(chǎn)施加了很大壓力，商業(yè)地產(chǎn)反而成為幸運(yùn)兒，成為交投熱點(diǎn)。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2010年，商品房銷售額5.25萬億元，比上年增長(zhǎng)18.3%，其中商品住宅銷售額增長(zhǎng)14.4%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長(zhǎng)31.2%和46.3%。另外，《2010-2011中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，2010年全國商業(yè)地產(chǎn)中的商業(yè)營業(yè)用房投資高達(dá)5598.8億元，辦公用房的投資高達(dá)1807億元，同比分別增長(zhǎng)34 .2%和31.1%，其中商業(yè)營業(yè)用房增幅超過住宅的32.9%。

    事實(shí)上，在住宅受嚴(yán)控的情況下，開發(fā)商已經(jīng)磨刀霍霍。在近期舉行的合生創(chuàng)展2010年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，合生創(chuàng)展集團(tuán)總裁薛虎就預(yù)計(jì)，未來3年內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)將達(dá)到集團(tuán)總營業(yè)額的30%。金地的2010年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)也同樣出現(xiàn)了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的豪言壯語：在今后五年，金地希望每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度保持在集團(tuán)總投資額的20%左右�！暗�2015年，金地的商業(yè)地產(chǎn)基本相當(dāng)于再造一個(gè)今天的金地。”金地董事長(zhǎng)凌克如是說。另外，萬科、保利、恒大、華潤(rùn)等地產(chǎn)大鱷也都有了各自的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)。

    “排名前20名的開發(fā)商都進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在整個(gè)行業(yè)是處于大發(fā)展和大躍進(jìn)的時(shí)代。”金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜說。另據(jù)了解，目前零售商、保險(xiǎn)公司和外資都視商業(yè)地產(chǎn)為香餑餑，爭(zhēng)先開發(fā)或投資商業(yè)地產(chǎn)。

    消費(fèi)力推動(dòng)進(jìn)入黃金期

    在潘韜看來，商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金發(fā)展期首先是由于城市化進(jìn)程的推動(dòng)，住宅受嚴(yán)控只是加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展�！叭ツ昴甑孜覈�城市化率達(dá)49%。所有西方發(fā)達(dá)國家城市化率超過50%的時(shí)候，就是這個(gè)國家的住宅房地產(chǎn)告別高利潤(rùn)時(shí)代的時(shí)候，住宅房地產(chǎn)開始進(jìn)入緩慢下降的通道，使利潤(rùn)空間不斷地被壓縮，回到正常的水平。這也將促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入黃金發(fā)展時(shí)期，就是說現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)不火都不可能�！迸隧w分析。

    中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國人民大學(xué)教授黃國雄進(jìn)一步分析，照目前城市化的進(jìn)程，每年大約有1500萬-2500萬人進(jìn)入城市，成為新的城市人口。這些至少每年要增加商業(yè)地產(chǎn)需求1500萬到2000萬平方米，而且在不斷地推進(jìn)不斷地增加，給商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大前景。

    實(shí)際上，中國不斷提高的消費(fèi)能力也讓商業(yè)地產(chǎn)繁榮成為必然�！爸袊�社會(huì)零售業(yè)的增長(zhǎng)率一直保持16%的增長(zhǎng)，這個(gè)數(shù)字也是相當(dāng)于上世紀(jì)50年代的美國，60年代的日本和70年代的韓國�！迸隧w認(rèn)為，2010年我國社會(huì)消費(fèi)品零售總額突破15萬億元，同比增長(zhǎng)18.4%，中國已經(jīng)進(jìn)入了消費(fèi)時(shí)代，也進(jìn)入了商業(yè)地產(chǎn)黃金發(fā)展的時(shí)期。

    “今后5到10年，商業(yè)地產(chǎn)迎來了優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境�！敝袊�城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)管理聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)梁任堪指出，十二五規(guī)劃把擴(kuò)大內(nèi)需放在首位，就是要提高消費(fèi)能力。有專家預(yù)測(cè)，中國可能在十二五規(guī)劃末期超越美國，成為世界第一大消費(fèi)市場(chǎng)。而目前國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的整體持有率還不足5%，離20%的期望值很遠(yuǎn)，因此商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)較大的發(fā)展空間。

    城市綜合體成主流模式

    縱觀去年以來的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，城市綜合體已經(jīng)成為主流開發(fā)模式，甚至提出了“誰擁有城市綜合體，誰就擁有城市未來”的口號(hào)。萬達(dá)、中糧集團(tuán)、寶龍地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)大鱷都已經(jīng)大肆以城市綜合體加速擴(kuò)張，如萬達(dá)集團(tuán)2011年將上馬17個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)；中糧集團(tuán)董事長(zhǎng)寧高寧去年就宣布，未來2-3年在全國復(fù)制10個(gè)以上大悅城，5-10年將在國內(nèi)大中型城市布局約20個(gè)大悅城。

    “城市化背景下的中國城市綜合體開發(fā)已經(jīng)成為趨勢(shì)力量�！鄙虾ＷC大房產(chǎn)董事、上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司總裁吳洋認(rèn)為，由于城市綜合體會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值和價(jià)格的提升，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升。尤其是三四線城市，國內(nèi)的優(yōu)秀品牌的城市綜合體開發(fā)之后，馬上會(huì)帶動(dòng)周邊的產(chǎn)業(yè)。因而地方政府非常歡迎城市綜合體的開發(fā)。

    誠如吳洋所言，去年底由于白云萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)，白云新城的樓面地價(jià)旋即破兩萬，創(chuàng)下廣州樓面地價(jià)新記錄。在京基集團(tuán)總經(jīng)理巴根看來，城市綜合體不僅政府歡迎，開發(fā)商也樂意，原因在城市綜合體既能實(shí)現(xiàn)短期現(xiàn)金回籠，也能實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期資金回報(bào)：城市綜合體里的住宅可以解決資金快速回籠問題，酒店、商鋪等商業(yè)部分可以持續(xù)享受長(zhǎng)期的資金回報(bào)，寫字樓則兩者兼而有之，就看如何取舍。

    五年后商業(yè)地產(chǎn)或遭調(diào)控

    與會(huì)專家在探討商業(yè)地產(chǎn)熱的同時(shí)，也同時(shí)進(jìn)行了冷思考。中國商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、中國人民大學(xué)教授黃國雄就認(rèn)為，住宅開發(fā)商、零售商和保險(xiǎn)公司等多方介入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，目前也出現(xiàn)了一些泡沫，造成了部分土地的過度開發(fā)。如有200多萬人口的城市提出要建設(shè)100個(gè)綜合體。如果以10萬人支撐一個(gè)城市綜合體的話，100個(gè)就要1000萬人口，這就過度開發(fā)了，會(huì)影響整體的運(yùn)營效率。

    有專家認(rèn)為開發(fā)商一窩蜂進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)會(huì)造成泡沫，導(dǎo)致政府調(diào)控�！拔矣X得隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，不久的未來，黨中央和政府都會(huì)注意到這個(gè)領(lǐng)域和行業(yè)，也會(huì)進(jìn)行調(diào)控，我個(gè)人認(rèn)為是5年。”金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜認(rèn)為，如果政府出手調(diào)控了，大家都沒有好日子過了，因而對(duì)開發(fā)商來說要堅(jiān)持品質(zhì)，不要過度開發(fā)。