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    名詞解釋

    “城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。

    怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)？

    雖然本次論壇沒有專門針對“怎樣做好商業(yè)地產(chǎn)”進(jìn)行討論，但從專家們的發(fā)言中也可以尋出蛛絲馬跡，可總結(jié)為公司戰(zhàn)略、政府關(guān)系、城市策略和規(guī)劃設(shè)計四方面。

    焦點

    公司戰(zhàn)略：解決好產(chǎn)品問題

    九洲遠(yuǎn)景商業(yè)管理機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略顧問副總裁許煥升認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)投資比較大、回收期比較長。對于這樣的行業(yè)企業(yè)要發(fā)展好，必須清晰知道自己要做什么和運作什么產(chǎn)品。也就是說商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略要明晰。

    企業(yè)在開發(fā)和定好戰(zhàn)略之后就必須解決產(chǎn)品的問題：作為一家企業(yè)你具備什么樣的優(yōu)勢？有什么樣的能力？適合開發(fā)什么樣的產(chǎn)品？另外，產(chǎn)品也間接決定企業(yè)要拿什么商業(yè)地塊。

    政府關(guān)系：談好優(yōu)惠和配套

    金地商業(yè)地產(chǎn)公司常務(wù)副總裁潘韜指出，做商業(yè)地產(chǎn)的很多成本，前期跟政府不談好，后期會一個一個地表露出來。其實每一個政府對商業(yè)都是有稅收優(yōu)惠的，而且從區(qū)縣市甚至省每一個級都有優(yōu)惠，你在拿地之前一定要跟政府談到稅收問題，這個是降低成本提高利潤的辦法。還有，做一個大型的城市綜合體，門口至少有七八條公交線，這個時候就需要跟政府談。拿地的時候跟政府談，政府會跟你設(shè)置，如果你開業(yè)之后再來談就門都沒有。如果因交通配套不夠而自己設(shè)置免費公交，成本就要增加不少。

    在商業(yè)地產(chǎn)這個領(lǐng)域，跟政府拿地談判是最好的成本控制。建議企業(yè)在拿地之前，很多的配套設(shè)計是政府可給可不給的，都要一一列出來，管政府一一地提。有一些重復(fù)建設(shè)，政府會不管不顧，因而一定要跟政府談到相對的惡性競爭的事情，在布局上給政府打好預(yù)防針。

    城市策略：一定要本地化

    上海證大房產(chǎn)董事吳洋分析，在不同的地段區(qū)域有不同的消費模式，不同的文化背景要沿著不同的辦法做。在進(jìn)行一個大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的時候，首先要認(rèn)清城市的發(fā)展方向，第二個是研究消費需求。百思買全球副總裁王健認(rèn)同吳洋的看法，百思買在進(jìn)入中國5年以后，在今年2月份把上海所有的百思買關(guān)掉就是吃了沒本地化，照搬美國模式的虧。因而他認(rèn)為，不管是開發(fā)商還是商家，每進(jìn)入一個地區(qū)和城市，一定要本地化，適合當(dāng)?shù)叵�費習(xí)慣，如果放棄了本地化，有可能會讓我們有機(jī)會的，變成沒有機(jī)會的。

    規(guī)劃設(shè)計：以消費者為導(dǎo)向

    大潤發(fā)中國區(qū)發(fā)展部總經(jīng)理洪萬康建議，做商業(yè)地產(chǎn)的時候，先招租確定客戶，按照客戶的要求，行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計，如果未來經(jīng)營不善他不做了，別的人來了之后還可以做。很多地產(chǎn)公司把商業(yè)樓建好了，找不到合作伙伴，最后發(fā)現(xiàn)需要拆改的地方很多，最后不得不進(jìn)行改造，造成了很多的浪費。而在具體設(shè)計上，他認(rèn)為應(yīng)該以消費者為導(dǎo)向：汽車怎么進(jìn)來、消費者怎么進(jìn)來、停車停在哪里和消費者需要什么等。只要人民來了，幣也就來了。北京和美商地投資管理有限公司董事長穆建瑋認(rèn)為，主力店要跟開發(fā)商共同建設(shè)商業(yè)體。主力店要學(xué)紅星美凱龍，一定要前期的時候就要派人來支持，與開發(fā)商共同設(shè)計一個城市綜合體，把規(guī)劃做在前面。